Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2008 г. N КГ-А41/7602-08 При новом рассмотрении дела о взыскании пени за просрочку заключения договора купли-продажи суду необходимо исследовать вопросы ничтожности предварительного договора и договора аренды с учетом конкретных норм права, порядка и сроков заключения основного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 августа 2008 г. N КГ-А41/7602-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2008 г.

Индивидуальный предприниматель Ю. обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском об обязании Открытого акционерного общества по сооружению высоковольтных линий электропередачи и подстанций "Спецсетьстрой" заключить договор продажи недвижимости - двухэтажного здания бетонно-смесительного узла (БСУ) с кадастровым номером 50:28:01:04504:003 общей площадью 580.4 кв.м. инвентарный номер 8507 (литера А6), расположенного по адресу: Московская область, город Домодедово, улица Энергетиков, д. 12, с одновременной передачей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым указанным зданием и необходимым для его использования на условиях предварительного договора 140/07-06 купли-продажи недвижимости (с условием о задатке) от 25 мая 2006 года, и утверждении проекта договора продажи недвижимости, а также взыскании пени за просрочку заключения основного договора в размере 81000 руб.

Иск мотивирован тем, что 10 февраля 2006 г. между ИП Ю. и ОАО "Спецсетьстрой" заключен Договор аренды нежилого помещения N 23-1/03-06 с правом последующего выкупа; 25 мая 2006 г. заключен предварительный договор N 140/07-06 купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор продажи здания не позднее 1 мая 2007 г. До настоящего времени основной договор не заключен, что причиняет истцу убытки. В соответствии с пунктом 4.5 предварительного договора истцом начислены пени в размере 0,5 процента от стоимости здания за каждый день просрочки.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об увеличении размера исковых требований в части взыскания пени за просрочку заключения основного договора купли-продажи до 1587600 руб., а также взыскании убытков (реальный ущерб) в размере 207201 руб. 20 коп. Заявление удовлетворено судом первой инстанции.

ОАО "Спецсетьстрой" заявлен встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости N 140/07-06 от 25 мая 2006 г.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что полномочия генерального директора ОАО "Спецсетьстрой" по сделкам, связанным с отчуждением или возможностью отчуждения недвижимого имущества акционерного Общества ограничены 25.12.2006 г. Так, все сделки по отчуждению недвижимого имущества или возможностью его отчуждения генеральный директор вправе совершать только с предварительного одобрения (согласования) совета директоров Общества. Решением Совета директоров от 7 апреля 2007 г. в одобрении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (здания БСУ) генеральному директору отказано. Обстоятельства ограничений полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица являются непредвиденными для каждой из сторон на момент заключения предварительного договора непреодолимыми (неустранимыми) в настоящий момент. Исполнение договора без изменений повлекло бы для ОАО "Спецсетьстрой" имущественный ущерб.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2008 г. по делу N А41-К1-8646/07 отказано в удовлетворении требований по основному и встречному искам.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор N 140/07-06 от 25.05.2006 г. является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствовало согласие Федерального агентства по управлению федеральным имуществом на его заключение.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что поскольку, предварительный договор N 140/07-06 от 25 мая 2006 г. является ничтожным, требования о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора, а также взыскании пени за просрочку заключения основного договора необоснованны и подлежат отклонению.

Кроме того, как указал суд первой инстанции в решении18.02.2008 г. по делу N А41-К1-8646/07, предварительный договор N 140/07-06 от 25 мая 2006 г. содержит отлагательное условие о сроке заключения основного договор и связывает его с возможностью досрочного прекращения договора ипотеки (п.4.2 предварительного договора).

На момент заключения предварительного договора здание БСУ находилось в залоге АБ "АРГРЭСБАНК" (ОАО) по договору ипотеки N ДЗКЛ-1197/05-И от 21.09.2005 г.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.04.2007 г. N 28/011/2007-055, ипотека здания БСУ площадью 580,4 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово ул.Энергетиков, д. 12, прекращена 21.02.2007 г.

Следовательно, основной договор купли-продажи здания БСУ мог быть заключен сторонами в срок до 22 марта 2007 г., и в силу статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 23-1/03-06 от 10.02.2006 г., оформленного сторонами в период действия договора залога N ДЗЛК-1197/05-И от 21.09.2005 г., поскольку данный договор заключен без предварительного письменного согласия Залогодержателя - АБ "ОРГРЭСБАНК" (ОАО); без согласия финансового контрольного органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом; а также, в нарушение требований статьи 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в договоре аренды N 23-1/03-06 от 10.02.2006 г. не указаны ни выкупная цена, ни условия выкупа.

В части требования о взыскании убытков в размере 207201 руб.20 коп. судом первой инстанции не установлено оснований, предусмотренных статье 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации, для удовлетворения требований.

Встречные требования ОАО "Спецсетьстрой" о расторжении предварительного договора N 140/07-06 от 25.05.2006 г. отклонены судом первой инстанции, поскольку данный договор является ничтожным, в связи с чем отсутствуют основания доля его расторжения, предусмотренные статьями 450, 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 г. решение Арбитражного суда Московской области от 18.02.2008 г. по делу N А41-К1-8646/07 оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной ИП Ю., которая считает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам, вытекающим из всех доказательств, имеющихся в материалах дела, судами не дана оценка доводам и возражениям истца, в связи с чем, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ИП Ю. в полном объеме.

В судебном заседании представитель ИП Ю. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ОАО "Спецсетьстрой" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Росимущество, надлежащим образом извещенное о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание кассационной инстанции представителя не направило.

Заслушав представителей ИП Ю., ОАО "Спецсетьстрой", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций 10 февраля 2006 г. между ОАО Спецсетьстрой" и Индивидуальным предпринимателем Ю. заключен договор аренды нежилого помещений N 23-1/03-06, предметом которого является передача во временное владение и пользование нежилого помещения двухэтажное здание БСУ, общей площадью 580,4 кв.м с 15.03.06г., расположенного по адресу г. Домодедово, ул. Энергетиков, д. 12, с расположенным в здании оборудованием производства бетона и иным имуществом, согласованным сторонами в Приложении N 1.

Согласно п. 1.2 Договора объект передается в аренду с правом последующего выкупа. Порядок выкупа нежилых помещений, оборудования и имущества определяется по соглашению Сторон.

Между ОАО "Спецсетьстрой" и Ю. 25 мая 2006 г. заключен предварительный договор N 140/07-06., по условиям которого Стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи недвижимости - 2-х этажного здания БСУ общей площадью 580.4 кв.м (лит. А6), инвентарный номер 8507, расположенного по адресу Московская область, г. Домодедово, ул. Энергетиков, д. 12. Здание расположено на земельном участке, который находится в бессрочном пользовании у ОАО "Спецсетьстрой", согласно Свидетельству о праве бессрочного (постоянного) пользования землей N МО-28-1-1066, выданному 5 мая 1993 Главой Администрации Домодедовского района МО.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость здания с учетом НДС составляет 1080000 рублей.

Согласно п. 4.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 1 мая 2007 года. До указанной даты Сторона-1 (ОАО "Спецсетьстрой") обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении недвижимого имущества указанного в п. 1.1 договора.

В случае досрочного прекращения договора ипотеки здания, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в течение месяца с момента прекращения ипотеки.

Ю., в соответствии с пунктом 3.21 предварительного договора, перечислила на расчетный счет ОАО "Спецсетьстрой" 108000 руб. - задаток по предварительному договору от 25 мая 2006 г.; направила в адрес ОАО "Спецсетьстрой" 2 апреля 2007 г. письмо о заключении основного договора купли-продажи недвижимости; 12 апреля 2007 г. - проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Делая вывод о ничтожности предварительного договора на основании статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не указали в силу какого закона отсутствие согласия финансового контрольного органа - Росимущества - на заключение договора влечет ничтожность договора, а также не установили наличие оснований ничтожности предварительного договора с учетом требований конкретного закона.

Вопрос ничтожности предварительного договора не исследован судами с учетом обстоятельств, изложенных в письме Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 15.04.2008 г. N ГН-12-431/Ж (т. 5 л.д. 6-8).

Оценка договора аренды N 23-1/03-06 от 10.02.2006 г., заключенного сторонами в период действия договора залога N ДЗЛК-1197/05-И от 21.09.2005 г., как ничтожной сделки, оформленной без предварительного письменного согласия Залогодержателя - АБ "ОРГРЭСБАНК" (ОАО) и согласия финансового контрольного органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, дана судами без учета правовой позиции Залогодержателя - АБ "ОРГРЭСБАНК" (ОАО), который не привлечен к участию в деле.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, что не указание в договоре аренды ни выкупная цена, ни условий выкупа, в нарушение статьи 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации, влечет ничтожность данного договора.

Кроме того, в нарушение части 4 пункта 3 статьи 170, части 2 пункта 12 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в решении и постановлении суды не указывают мотивы, по которым опровергли доводы истца о том, что предварительный договор не является крупной сделкой, по срокам заключения основного договора, об отсутствии признаков ничтожности договора аренды.

Таким образом, выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем недостаточно обоснованы и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, залогодержателя - АБ "ОРГРЭСБАНК" (ОАО), исследовать вопросы ничтожности предварительного договора и договора аренды с учетом конкретных норм права, порядка и сроков заключения основного договора, дать правовую оценку доводам истца, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.02.2008 г. по делу N А41-К1-8646/07 и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 г. по указанному делу отменить.

Дело N А41-К1-8646/07 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.