Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 августа 2008 г. N КГ-А40/6579-08
(извлечение)
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2008 г. по делу N А40-61376/07-92-441 ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - УФРС по Москве), выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки, которой обременено право собственности ООО "Компания РОСТА" на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241,7 кв.м., кадастровый номер 257510, и обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию ипотеки, залогодержателем по которой является ОАО "Завод железобетонных изделий N 21".
Заявление мотивировано тем, что ипотека возникла в силу закона, поскольку ООО "Компания РОСТА" не оплатило приобретенный им у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г. объект недвижимости, и УФРС по Москве обязано было зарегистрировать ее одновременно с регистрацией права собственности ООО "Компания РОСТА" на объект недвижимости.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на момент регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на недвижимое имущество, приобретенное им по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г., у ответчика отсутствовали основания для регистрации обременения данного имущества в виде ипотеки, поскольку сторонами были представлены документы, подтверждающие его полную оплату.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 09АП-4548/2008-АК решение суда первой инстанции отменено, бездействие УФРС по Москве признано незаконным и на ответчика возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241, 7 кв.м., кадастровый номер 25710, приобретенный ООО "Компания РОСТА" у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г.
Принимая судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из того, что соглашение о погашении задолженности от 15 августа 2005 г. N 11, подписанное ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА", не может служить подтверждением оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 30 августа 2005 г. Суд апелляционной инстанции также установил, что на момент заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. у заявителя отсутствовала задолженность перед ООО "Компания РОСТА", которую тот мог бы покрыть за счет передачи здания.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" возникло право залога (ипотека) в отношении проданного им ООО "Компания РОСТА" имущества.
В кассационной жалобе ООО "Компания РОСТА" и УФРС по Москве просят суд отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. и оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2008 г.
В обоснование жалобы ООО "Компания РОСТА" указывает на то, что задолженность ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" перед ООО "Компания РОСТА" появилась в результате неисполнения первым обязанности оплаты по договору об оказании юридических услуг от 10 июля 2001 г. N 37/У, после чего данная задолженность частично погашалась заявителем и на момент заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. составляла 490 000 руб.
В обоснование своей жалобы УФРС по Москве указывает на то, что у него не имелось оснований полагать, что здание по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, продано ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" в кредит.
Кроме того, заявители жалоб указывают на пропуск ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" процессуального срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ для оспаривания действий (бездействии) УФРС по Москве.
Представители ответчика и 3-х лиц поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в отзыве на кассационные жалобы, и просил суд отказать в удовлетворении жалоб ввиду необоснованности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав участников процесса и проверив в порядке ст.ст. 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции считает, что принятое по делу судом апелляционной инстанции постановление подлежит отмене по следующим основаниям.
По мнению ОАО "Завод железобетонных изделий N 21", у него возникло право залога (ипотеки) на проданное им здание по договору от 30 августа 2005 г., которое УФРС по Москве обязано было зарегистрировать одновременно с правом собственности ООО "Компания РОСТА" на здание.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно указали на то, что в силу законного характера ипотеки, возникающей у продавца до момента полной оплаты товара покупателем, она в соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Однако для исполнения регистрирующим органом обязанности по регистрации ипотеки необходимо, чтобы из договора купли-продажи недвижимости или иных документов явно следовало обязательство покупателя по оплате товара в кредит.
На регистрацию права собственности ООО "Компания РОСТА" на здание первоначально был предоставлен лишь договор купли-продажи от 30 августа 2005 г. В связи с тем, что у регистрирующего органа возникли сомнения в оплате здания, он приостановил государственную регистрацию письмом от 10 октября 2005 г. N 040/2005-975.
В обоснование совершения взаиморасчетов между ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА" в регистрирующий орган было представлено подписанное сторонами соглашение о погашении задолженности от 15 августа 2005 г. N 11, которое позволило УФРС по Москве зарегистрировать право собственности ООО "Компания РОСТА" на здание без обременений со стороны заявителя.
В соответствии с п. 27 Приказа Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в п. 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.
Исходя из указанной нормы, ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" после государственной регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на здание без обременений, вправе был обратиться в регистрирующий орган с отдельным заявлением о регистрации ипотеки, приложив к нему документы, подтверждающие возникновение у него права залога. Данное полномочие залогодержателя подтверждено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Информационного письма от 28 января 2005 г. N 90.
Однако такое заявление от ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" в УФРС по Москве не поступало, хотя право собственности ООО "Компания РОСТА" на здание было зарегистрировано 24 октября 2005 г., о чем заявитель не мог не знать, поскольку в соответствии
