Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2008 г. N КГ-А40/6579-08 Отказывая в признании незаконным неосуществления государственной регистрации ипотеки, суд исходил из того, что на момент регистрации права собственности у ответчика отсутствовали основания для регистрации обременения данного имущества в виде ипотеки, поскольку сторонами были представлены документы, подтверждающие его полную оплату (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 августа 2008 г. N КГ-А40/6579-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2008 г. по делу N А40-61376/07-92-441 ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - УФРС по Москве), выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки, которой обременено право собственности ООО "Компания РОСТА" на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241,7 кв.м., кадастровый номер 257510, и обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию ипотеки, залогодержателем по которой является ОАО "Завод железобетонных изделий N 21".

Заявление мотивировано тем, что ипотека возникла в силу закона, поскольку ООО "Компания РОСТА" не оплатило приобретенный им у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г. объект недвижимости, и УФРС по Москве обязано было зарегистрировать ее одновременно с регистрацией права собственности ООО "Компания РОСТА" на объект недвижимости.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на момент регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на недвижимое имущество, приобретенное им по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г., у ответчика отсутствовали основания для регистрации обременения данного имущества в виде ипотеки, поскольку сторонами были представлены документы, подтверждающие его полную оплату.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 09АП-4548/2008-АК решение суда первой инстанции отменено, бездействие УФРС по Москве признано незаконным и на ответчика возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241, 7 кв.м., кадастровый номер 25710, приобретенный ООО "Компания РОСТА" у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" по договору купли-продажи от 30 августа 2005 г.

Принимая судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из того, что соглашение о погашении задолженности от 15 августа 2005 г. N 11, подписанное ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА", не может служить подтверждением оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 30 августа 2005 г. Суд апелляционной инстанции также установил, что на момент заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. у заявителя отсутствовала задолженность перед ООО "Компания РОСТА", которую тот мог бы покрыть за счет передачи здания.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" возникло право залога (ипотека) в отношении проданного им ООО "Компания РОСТА" имущества.

В кассационной жалобе ООО "Компания РОСТА" и УФРС по Москве просят суд отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. и оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2008 г.

В обоснование жалобы ООО "Компания РОСТА" указывает на то, что задолженность ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" перед ООО "Компания РОСТА" появилась в результате неисполнения первым обязанности оплаты по договору об оказании юридических услуг от 10 июля 2001 г. N 37/У, после чего данная задолженность частично погашалась заявителем и на момент заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. составляла 490 000 руб.

В обоснование своей жалобы УФРС по Москве указывает на то, что у него не имелось оснований полагать, что здание по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, продано ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" в кредит.

Кроме того, заявители жалоб указывают на пропуск ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" процессуального срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ для оспаривания действий (бездействии) УФРС по Москве.

Представители ответчика и 3-х лиц поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в отзыве на кассационные жалобы, и просил суд отказать в удовлетворении жалоб ввиду необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав участников процесса и проверив в порядке ст.ст. 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции считает, что принятое по делу судом апелляционной инстанции постановление подлежит отмене по следующим основаниям.

По мнению ОАО "Завод железобетонных изделий N 21", у него возникло право залога (ипотеки) на проданное им здание по договору от 30 августа 2005 г., которое УФРС по Москве обязано было зарегистрировать одновременно с правом собственности ООО "Компания РОСТА" на здание.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно указали на то, что в силу законного характера ипотеки, возникающей у продавца до момента полной оплаты товара покупателем, она в соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Однако для исполнения регистрирующим органом обязанности по регистрации ипотеки необходимо, чтобы из договора купли-продажи недвижимости или иных документов явно следовало обязательство покупателя по оплате товара в кредит.

На регистрацию права собственности ООО "Компания РОСТА" на здание первоначально был предоставлен лишь договор купли-продажи от 30 августа 2005 г. В связи с тем, что у регистрирующего органа возникли сомнения в оплате здания, он приостановил государственную регистрацию письмом от 10 октября 2005 г. N 040/2005-975.

В обоснование совершения взаиморасчетов между ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА" в регистрирующий орган было представлено подписанное сторонами соглашение о погашении задолженности от 15 августа 2005 г. N 11, которое позволило УФРС по Москве зарегистрировать право собственности ООО "Компания РОСТА" на здание без обременений со стороны заявителя.

В соответствии с п. 27 Приказа Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в п. 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.

Исходя из указанной нормы, ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" после государственной регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на здание без обременений, вправе был обратиться в регистрирующий орган с отдельным заявлением о регистрации ипотеки, приложив к нему документы, подтверждающие возникновение у него права залога. Данное полномочие залогодержателя подтверждено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Информационного письма от 28 января 2005 г. N 90.

Однако такое заявление от ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" в УФРС по Москве не поступало, хотя право собственности ООО "Компания РОСТА" на здание было зарегистрировано 24 октября 2005 г., о чем заявитель не мог не знать, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Суд апелляционной инстанции при принятии постановления исходил из того, что соглашение от 15 августа 2005 г. N 11 не может подтвердить оплату здания путем взаиморасчетов между сторонами в силу того, что оно составлено раньше заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. и договор не содержит ссылок на данное соглашение.

Между тем, у ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" возникла задолженность перед ООО "Компания РОСТА" по договору оказания юридических услуг от 10 июля 2001 г. N 37/У на сумму 2532866,80 руб. Данная задолженность погашалась заявителем путем периодических перечислений ООО "Компания РОСТА" денежных средств.

Вывод суда апелляционной инстанции о полном погашении задолженности ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" по указанному договору до момента заключения договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. основан на представленных в деле платежных поручениях. Однако судом апелляционной инстанции не указано на то, какую сумму в совокупности заявитель уплатил ООО "Компания РОСТА" посредством платежных поручений в счет погашения долга по договору от 10 июля 2001 г. N 37/У.

Вместе с тем, соглашение о погашении задолженности от 15 августа 2005 г. N 11 носит характер акта сверки расчетов и содержит указание на то, что оставшаяся не уплаченной сумма долга в размере 490000 руб. подлежит возвращению заявителем путем продажи им здания по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, по указанной цене.

Таким образом, заключение договора купли-продажи от 30 августа 2005 г. после подписания соглашения от 15 августа 2005 г. объясняется необходимостью определения цены продаваемого здания, исходя из взаимных расчетов сторон, тем более что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Несоответствие цены здания, указанной в договоре купли-продажи от 30 августа 2005 г., его цене, указанной в соглашении от 15 августа 2005 г., на которое ссылается суд апелляционной инстанции, по мнению суда кассационной инстанции, является надуманным и не соответствует действительности.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда г. Москвы о том, что у регистрирующего органа на момент государственной регистрации отсутствовали основания полагать, что право собственности ООО "Компания РОСТА" обременено ипотекой со стороны ОАО "Завод железобетонных изделий N 21". Кроме того, суд также обращает внимание на то, что документы на государственную регистрацию подают как покупатель, так и продавец, однако продавцом не были представлены доказательства существования у ООО "Компания РОСТА" перед ним долга по оплате здания.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления, принятого по делу судом апелляционной инстанции по ч. 1 ст. 288 АПК РФ и, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оставляет в силе решение, принятое по делу Арбитражным судом г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 09АП-4548/2008-АК по делу N А40-61376/07-92-441 Арбитражного суда г. Москвы отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2008 г. по указанному делу оставить в силе.