Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 09АП-4548/2008

г. Москва

06 июня 2008 г.

N 09АП-4548/200-АК

Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2008 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.06.2008 г.

Дело N А40-61376/07-92-441

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Москвиной Л.А.

судей Цымбаренко И.Б., Захарова С.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Журавлевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Завод железобетонных изделий N 21"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2008 г.

по делу N А40-61376/07-92-441, принятое судьей Уточкиным И.Н.

по иску (заявлению) ОАО "Завод железобетонных изделий N 21"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве

третьи лица: ООО "Компания РОСТА", ЗАО "Мособлспецстрой-4"

об оспаривании бездействия обязании осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки на объект недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя) - Степанова Н.Е. по доверенности от 09.01.2008 г., Чинаеву Е.В. по доверенности от 07.04.2008 г.

от ответчика (заинтересованного лица) - Априщенко С.В. по доверенности от 06.05.2008 г. N 13131/08, Сазонов О.Е. по доверенности от 06.05.2008 г. N 13130/08

от третьих лиц - от ООО "Компания РОСТА": Терновой О.О. по доверенности от 18.03.2008 г. N 32, от ЗАО "Мособлспецстрой-4": Родионов М.Ю. по доверенности от 01.10.2007 г. N 44

УСТАНОВИЛ

ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве и обязании осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241,7 кв.м., кадастровый (условный) номер 257510, проданный по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.08.2008 г. между ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА", право собственности которого зарегистрировано 24.10.2005 г., запись ЕГРП N 77-77-03/040/2005-975 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 04.03.2008 г. в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

Обосновывая принятое решение, суд первой инстанции указал на то, что на момент регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 30.05.2005 г., у ответчика отсутствовали основания для регистрации обременения данного имущества в виде ипотеки, поскольку сторонами были представлены документы, подтверждающие его оплату; в качестве доказательства оплаты ООО "Компания РОСТА" договора купли-продажи судом принято соглашение о погашение задолженности от 15.08.2005 г. N 11; названным соглашением установлен порядок исполнения обязательства заявителя по оплате задолженности перед третьим лицом, образовавшейся по договору об оказании юридических услуг N 37/У от 10.07.2001 г.; с момента заключения договора купли-продажи задолженность заявителя перед третьим лицом по договору N 37/У от 10.07.2001 г. была погашена; действующим законодательством не установлена обязанность регистрирующего органа проверять исполнение сделки и оплату денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с принятым решением, заявитель - ОАО "Завод железобетонных изделий N 21", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что в материалы дела представлено документальное подтверждение отсутствия задолженности у заявителя перед ООО "Компания РОСТА" на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.08.2005 г.; представленное в материалы дела соглашение от 15.08.2005 г. N 11 не подтверждает факт проведения между сторонами взаимозачета в счет исполнения обязанности по оплате третьим лицом приобретенного имущества по договору от 30.08.2005 г., поскольку оно подписано ранее заключения договора купли-продажи и предусмотренных в нем сроков оплаты; при регистрации права собственности третьего лица на переданное по договору купли-продажи от 30.08.2005 г. недвижимое имущество не было представлено документов, подтверждающих его оплату, что являлось основанием для регистрации ответчиком ипотеки в силу закона.

Ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, отзыв на апелляционную жалобу не представило, представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своей правовой позиции указал на то, что государственная регистрация права собственности третьего лица на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи от 30.08.2005 г. была осуществлена после представления данных, позволяющих установить объект недвижимости, передаваемого по договору, и документов, свидетельствующих об исполнении обязательств по взаиморасчетам, в связи с чем государственным органом не было допущено бездействие, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Третье лицо - ООО "Компания РОСТА", в своих письменных объяснениях указывает на то, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества у заявителя перед третьим лицом имелась задолженность по договору N 37/У от 10.07.2001 г. и дополнительному соглашению к нему от 01.12.2003 г., которая была исполнена путем проведения взаимозачета на основании соглашения о погашении задолженности от 15.08.2005г. N 11; регистрирующий орган правомерно осуществил государственную регистрацию права собственности недвижимого имущества без обременений после представления в качестве доказательства оплаты по договору купли-продажи соглашения о погашении задолженности от 15.08.2005 г. N11. В связи с чем, третье лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - ЗАО "Мособлспецстрой-4" в порядке ст. 81 АПК РФ представило письменные пояснения, в которых возражает против доводов апелляционной жалобы заявителя, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая на то, что общество не заявляло в регистрирующий орган о своем праве залогодержателя на нежилые помещения и регистрации обременения в виде ипотеки в установленном законом порядке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.266,268 АПК РФ.

Изучив все представленные в деле доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, исходя из следующего.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 30.08.2005 г. обществом (Продавец) с ООО "Компания РОСТА" (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Покупатель приобретает в собственность принадлежащее Продавцу недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Электродная, дом 8, строение 4, общей площадью 1241,70 кв. м. (т. 1 л.д. 9-11).

Передача недвижимого имущества, приобретенного по данному договору, от Продавца к Покупателю произведена по акту от 30.08.2005 г. (т. 1 л.д. 12).

При представлении сторонами договора купли-продажи от 30.05.2005 г. для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от заявителя к третьему лицу ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в своем письме от 10.10.2005г. N 040/2005975 сообщил о приостановлении государственной регистрации права собственности на имущество по адресу: г. Москва, ул. Электродная, дом 8, стр. 4, общей площадью 1241,70 кв. м., в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить объект недвижимого имущества, передаваемого по договору и отсутствием документов, свидетельствующих о выполнении обязательств взаиморасчетами.

После представления в регистрирующий орган соглашения о погашении задолженности от 15.05.2008 г. N 11 и других, необходимых в силу закона для регистрации документов, ответчик произвел государственную регистрацию перехода права собственности на названное недвижимое имущество от заявителя к ООО "Компания РОСТА" без обременения в виде ипотеки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АВ 973369 от 24.10.2005 г. (т.1 л.д. 13).

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции указал на то, что на момент регистрации права собственности ООО "Компания РОСТА" на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 30.05.2005 г., у ответчика отсутствовали основания для регистрации обременения данного имущества в виде ипотеки, поскольку сторонами были представлены документы, подтверждающие его оплату. В качестве доказательства оплаты ООО "Компания РОСТА" договора купли-продажи судом принято соглашение о погашение задолженности от 15.08.2005 г. N 11, в соответствии с которым задолженность заявителя по выплате вознаграждения по договору от 10.07.2001 г. N37/9 об оказании юридических услуг считается погашенной путем передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 30.08.2005 г.

Суд апелляционной инстанции не может согласится с названными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно положениям ст. 334 ГК РФ залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон "Об ипотеке").

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона "Об ипотеке" при ипотеке в силу закона ипотека как обременение возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Исходя из изложенного, при продаже имущества до момента его полной оплаты возникает залог в силу закона на проданное имущество, который подлежит государственной регистрации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в их совокупности и взаимной связи, апелляционный суд считает, что ООО "Компания РОСТА" не представлено доказательств, подтверждающих оплату недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи от 30.05.2005 г., в связи с чем ответчик был обязан зарегистрировать в силу закона обременение в виде ипотеки на спорное имущество при регистрации права собственности третьего лица.

Как усматривается из материалов дела, третье лицо в качестве доказательства оплаты договора купли-продажи от 30.08.20005 г. представило соглашение о погашении задолженности от 15.08.2005 г. N 11 (т. 1 л.д. 37).

В пункте 1 названного соглашения указано на то, что в соответствии с дополнительным соглашением от 01.12.2003 г. N 9/2 к договору от 10.07.2001 г. N 37/У Заказчик (заявитель) имеет задолженность перед Исполнителем (третьим лицом) в размере 2 532 866,80 руб.

Пунктом 2 установлено, что Заказчик погашает задолженность перед Исполнителем по договору купли-продажи, путем прямой продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих Заказчику на праве собственности, по адресу: г. Москва, ул. Электродная, д. 8, стр. 4, общей площадью 1241,70 кв.м.

Указанная в соглашении задолженность, по мнению третьего лица, возникала у заявителя на основании договора от 10.07.2001 г. N 37/9 и с дополнительного соглашения к нему от 01.12.2003 г. N 9/2, в рамках которых заявителю были оказаны консультационные и юридические услуги.

Вместе с тем, заявителем в материалы дела представлены платежные поручения и акты сдачи-приемки работ (услуг), подтверждающие факт оплаты оказанных ООО "Компания РОСТА" услуг за период с июля 2001 года по 30.08.2005 г. по договору от 10.07.2001 г. N 37/9, (т. 1 л.д. 64-150).

Названные документы подтверждают, что на момент заключения договора купли-продажи от 30.08.2005 г. у заявителя отсутствовала задолженность перед третьим лицом - ООО "Компания РОСТА".

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.08.2005 г. заключался в счет погашения имеющейся задолженности заявителя перед третьим лицом - ООО "Компания РОСТА" на том основании, что в соглашении N 11 от 15.08.2005 г. установлен порядок исполнения обязательства заявителя перед третьим лицом путем передачи недвижимого имущества по договору купли - продажи, а не уплаты денежных средств.

Указанный вывод опровергается установленным сторонами в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 30.05.2005 г. порядком его оплаты.

Согласно пункта 9 названного договора цена имущества, продаваемого по настоящему договору, составляет с учетом ветхости 490 000 руб., в том числе НДС 18 % - 74 745,76 руб.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что покупатель в течение 3 дней со дня подписания настоящего договора перечисляет на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем договоре, 100 % от цены имущества в размере, указанном в п. 9 настоящего договора. Обязательства Покупателя могут быть исполнены путем взаиморасчетов.

Из материалов дела видно, что соглашение о погашении задолженности от 15.08.2005 г. N 11 подписано ранее заключения договора купли-продажи от 30.08.2005 г. и ранее предусмотренных пунктом 10 договора сроков оплаты за проданную недвижимость - три дня с момента подписания договора.

Таким образом, обязательство по оплате недвижимого имущества, установленное договором купли продажи от 30.08.2005 г. было исполнено до возникновения этого обязательства, что противоречит ст. 314 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство может быть исполнено только после его возникновения).

Помимо этого, апелляционный суд учитывает, что в договоре купли-продажи от 30.08.2005 г. отсутствуют как ссылки на соглашение о погашении задолженности от 15.08.2005г. N 11, так и на то, что названный договор заключен во исполнение данного соглашения.

На несоответствие предмета договора купли-продажи от 30.08.2005 г. и соглашения о погашении задолженности от 15.08.2005 г. N 11 указывает и несогласование сторонами существенного условия договора купли - продажи - цены недвижимого имущества.

В пункте 3 соглашения о погашении задолженности от 15.08.2005 г. N 11 указана стоимость имущества в размере 490 000 руб., без НДС, в то время как в пункте 9 договора от 30.08.2005 г. стороны согласовали стоимость имущества в размере 490 000 руб., включая НДС.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленное третьим лицом соглашение о погашении задолженности от 15.08.2005 г. не моет служить доказательством оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 30.05.2008 г.

В соответствии со ст. 407 ГК России обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается исполнением.

В материалах дела отсутствуют доказательства (платежные поручения, соглашения об отступном, соглашения о зачете, акта взаимозачета), подтверждающие исполнение обязательств по оплате со стороны ООО "Компания РОСТА" по спорному договору.

В соответствии со ст. 20 Закона "Об ипотеке" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от заявителя к ООО "Компания РОСТА" в регистрационный орган не было представлено документов (платежных поручений, актов о зачете взаимной задолженности), подтверждающих оплату по договору от 30.05.2005 г., что в силу закона являлось основанием для одновременной регистрации ответчиком обременения на данное имущество в виде ипотеки.

Довод третьего лица о том, что доказательством оплаты договора купли-продажи от 30.08.2005 г. также является текст соглашения о прекращении обязательства зачетом от 31.10.2005 г., не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку оно составлено сторонами после регистрации права собственности на недвижимое имущество без обременения в виде ипотеки и в регистрационный орган при регистрации спорного договора не предоставлялось.

Довод третьего лица о том, что ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" не заявляло в регистрирующий орган о своем праве залогодержателя на нежилые помещения и регистрации обременения в виде ипотеки, поскольку в соответствии со ст. 20 Закона Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, ответчиком допущено бездействие, выразившееся в не исполнении обязанности зарегистрировать в силу закона одновременно с правом собственности на объект недвижимого имущества обременения в виде ипотеки на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Электродная, д.8, стр.4, общей площадью 1241,7 кв.м., что нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" - удовлетворению.

Расходы по госпошлине по данному делу распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ, положениями главы 25.3 НК РФ и разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 13.03.2007г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации".

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2008 г. по делу N А40-61376/07-92-441 отменить. Признать незаконным бездействие Управления Федеральной регистрационной службы по г.Москве и обязать осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Электродная, д.8, стр.4, общей площадью 1241,7 кв.м., кадастровый (условный) номер 25710, проданный по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.08.2005 г. между ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" и ООО "Компания РОСТА", право собственности которого зарегистрировано 24.10.2005 г., запись в ЕГРП N 77-77-03/040/2005-975.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по г.Москве в пользу ОАО "Завод железобетонных изделий N 21" расходы по оплате госпошлины по исковому заявлению в размере 4 000 рублей и по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Л.А. Москвина

Судьи

С.Л. Захаров И.Б. Цымбаренко