Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8590-08 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на недвижимое имущество суду необходимо проверить, соответствуют ли характеристики спорных объектов, содержащиеся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности прежнего собственника, характеристикам объектов, указанным в передаточных актах (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8590-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2009 г. N КГ-А41/1582-09-П

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2008 г.

Закрытое акционерное общество "Вестелком" (далее - ЗАО "Вестелком") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по МО) о признании недействительными сообщений об отказах Красноармейского отдела УФРС по МО от 23 июля 2007 г. NN 65/006/2007-380, 377, 378, 379 в регистрации права собственности к ЗАО "Вестелком" на объекты недвижимости и регистрации договоров N 27А/Г и N 28 А/Г от 27 мая 2002 г.; об обязании УФРС по МО зарегистрировать переход права собственности к ЗАО "Вестелком" (покупателю) по договорам купли-продажи N 27А/Г и N 28 А/Г от 27 мая 2002 г. на земельный участок N 7 (кадастровый номер МО-13-20-43-02-00-07-00), общей площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, на земельный участок (кадастровый номер МО-13-20-43-02-00-07-154) общей площадью 1 499,8 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154 и на жилой дом, общей площадью 578,7 кв.м., в том числе жилая 347,3 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154; а также зарегистрировать договор купли-продажи от 27 мая 2002 г. N 28/Г.

В обоснование своих требований ЗАО "Вестелком" ссылался на то, что отказы УФРС по МО, мотивированные недостаточным описанием предмета договоров, указанием в кадастровых планах ориентировочной площади земельных участков, непроведением работ по их межеванию, отсутствием в регистрирующем органе представителя продавца и невозможностью подачи им заявления о переходе права собственности (по причине ликвидации), не соответствуют п.п. 4 и 10 ч. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушают права ЗАО "Вестелком", предусмотренные ст. 209 названного Кодекса, которое оказалось лишенным возможности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в связи с ликвидацией второй стороны сделки, у которой это имущество было приобретено.

Ссылаясь на неурегулированность порядка регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки при ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации, последняя, по мнению заявителя, должна быть осуществлена на основании решения суда.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2008 г. по делу N А41-К2-22619/07, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2008 г., в удовлетворении требований ЗАО "Вестелком" отказано.

Суды исходили из того, что поскольку нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации, подлежит применению аналогия закона, сославшись при этом на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 г. N 1069/03. В связи с чем суды сделали вывод о том, что в данном случае вопрос о регистрации перехода к заявителю права собственности на объекты недвижимости подлежит рассмотрению в судебном порядке на основании ст.ст. 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и заявителю следовало обратиться в суд с заявлением о принятии решения о государственной регистрации спорных объектов недвижимости.

Относительно правомерности отказов в государственной регистрации, суды пришли к выводу об их соответствии п. 1 ст. 16 и п. 1 ст. 18, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В кассационной жалобе ЗАО "Вестелком" просит названные судебные акты отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель указывает на то, что давать оценку предмету договора о его соответствии требованиям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе только суд. При отсутствии продавца суд может сам оценить имеющиеся в деле документы и обязать регистрирующий орган провести государственную регистрацию на основании заявления лишь одной стороны. Однако суд оставил внимания, что характеристики объектов недвижимости в свидетельствах о государственной регистрации права, соответствуют тем, что указаны в актах приема-передачи объектов недвижимости; суд также не дал оценки тому, что сведения о кадастровом номере земельного участка, площади земельного участка и жилого дома, категории земель, разрешенном использовании земельного участка содержатся в передаточном акте и соответствуют данным, находящимся в свидетельствах о государственной регистрации права, которые указаны в договорах.

Сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 г. N 1069/03, суды, по мнению заявителя, не учли того, что в нем идет речь не о предмете иска, с которым заявитель должен обратиться в суд, а о том, что суд вправе обязать регистрирующий орган зарегистрировать права и переход прав заявителя на объекты недвижимости, так как в ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрен отказ в регистрации права и переход права в связи с ликвидацией продавца объектов недвижимости, в названной статье нет прямого указания о запрете произвести государственную регистрацию прав при наличии других документов, подтверждающих права продавца на отчуждаемое имущество.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ЗАО "Вестелком" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель УФРС по МО возражал против доводов кассационной жалобы, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Исследовав материалы дела в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального права и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 мая 2002 г. между ООО "Русский акцептный банк" в лице конкурсного управляющего (продавец) и ЗАО "Вестелком" (покупатель) заключены договор купли-продажи N 27 А/Г, по которому ЗАО "Вестелком" приобрело в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, и договор купли-продажи N 28 А/Г, по которому ЗАО "Вестелком" приобрело в собственность жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154.

По передаточным актам от 27 мая 2002 г. продавец передал покупателю по договору купли-продажи N 27 А/Г земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-07-00, общей площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, а по договору N 28 А/Г земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-07-154, общей площадью 1 499,8 кв. м. и расположенный на этом участке жилой дом общей площадью 578,7 кв.м. по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154.

26 июня 2007 г. ЗАО "Вестелком" обратилось в УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и договора купли-продажи N 28 А/Г от 27 мая 2002 г.

Сообщениями от 23 июля 2007 г. N 65/006/2007-380, N 65/006/2007-377, N 65/006/2007-378, N 65/006/2007-379 в государственной регистрации отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что предмет договоров N 27 А/Г и N 28 А/Г в нарушение ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит указания на кадастровый номер земельного участка, площадь земельного участка и жилого дома, категорию земель, разрешенное использование земельного участка, что в представленных кадастровых планах земельных участков от 20 февраля 2007 г. N 13.1/06-10027 и N 13.1/06-10026 указана их ориентировочная площадь, что работы по межеванию земельных участков не проводились. Также сообщалось о невозможности произвести государственную регистрацию в связи с отсутствием заявления продавца - ООО "Русский акцептный банк", ликвидированного по решению суда.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ЗАО "Вестелком" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды согласились с доводами регистрирующего органа о том, что предмет договора описан недостаточно.

Между тем, суды не проверили, соответствуют ли характеристики земельных участков (площадь, местонахождение, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование) и жилого дома (площадь, местонахождение) содержащиеся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности прежнего собственника - ООО "Русский акцептный банк", соответствующим характеристикам объектов недвижимости недвижимости, указанным в передаточных актах от 27 мая 2002 г.

Кроме того, суды оставили без внимания следующее.

В соответствии с абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Суды не установили, соответствуют ли кадастровые номера земельных участков (МО-13-20-43-02-00-07-00 и МО-13-20-43-02-00-07-154), и данные об их местоположении, содержащиеся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО "Русский акцептный банк" (л.д. 17, 18 т. 1) и передаточных актах от 27 мая 2002 г. (л.д. 11, 16 т. 1), тем номерам, которые указаны в кадастровых планах земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра) от 20 декабря 2006 г. (л.д. 135, 136 т. 1).

Наличие данных о том, что спорные объекты недвижимости перестали существовать как единые объекты зарегистрированного права, судами также не проверялось и в материалах дела таких сведений не имеется.

Относительно ссылок регистрирующего органа в оспариваемых отказах в государственной регистрации на указание ориентировочной площади земельных участков 1 500 кв.м. и 1 499,8 кв. м., судам было необходимо дать оценку тому обстоятельству, что аналогичные данные о площади содержатся и в свидетельствах о государственной регистрации права собственности продавца - ООО "Русский акцептный банк", право собственности которого, тем не менее, было зарегистрировано.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что ЗАО "Вестелком" правильно обратилось в арбитражный суд с заявленным требованием к УФРС по МО, исходя из того, что предметом спора является отказ последнего в государственной регистрации, при том, что вторая сторона договоров купли-продажи недвижимого имущества ликвидирована и не может выступать в качестве ответчика по делу.

С учетом изложенного, судебные акты подлежат отмене, поскольку изложенные в них выводы сделаны без проверки вышеуказанных обстоятельств, создают неопределенность в праве на спорное имущество, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, дать оценку всем документам, относящимся к предмету договоров и спора, проверить в связи с этим правомерность отказа в государственной регистрации, принять законный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2008 г. по делу N А41-К2-22619/07 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2008 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.