Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 октября 2008 г. N КГ-А40/8408-08-П Требование по делу о признании права собственности на недвижимое имущество и признании недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчика на это недвижимое имущество удовлетворено, поскольку здание выбыло из владения истца помимо его воли, так как договор купли-продажи от имени последнего был подписан неустановленным лицом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 октября 2008 г. N КГ-А40/8408-08-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 6 октября 2008 г.

ООО "Арктур" обратилось в суд с требованиями к ООО "ПУНТО" и ГУ ФРС по Москве: о признании за истцом права собственности на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: г. Москва, Беговая аллея, д. 7Б, общей площадью 360 кв.м., кадастровый (условный) номер 74367 (альтернативный адрес: г. Москва, Ленинградский пр-т, 21, стр. 3) и признании недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО "ПУНТО" на это недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.05.2007 г. исковые требования удовлетворены.

Признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ПУНТО" на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Беговая аллея, д. 7Б, общей площадью 360 кв.м., кадастровый (условный) номер 74367 (альтернативный адрес: г. Москва, Ленинградский пр-т, 27, стр. 3).

Признано за ООО "Арктур" право собственности на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: г. Москва, Беговая аллея, Д. 7Б, общей площадью 360 кв.м., кадастровый (условный) номер 74367 (альтернативный адрес: г. Москва, Ленинградский пр-т, 27, стр. 3).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2007 г. N КГ-А40/9293-07-2 решением Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2007 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение, в связи с недоисследованностью судом всех обстоятельств дела.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2008 г. исковые требования удовлетворены.

Признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ПУНТО" на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Беговая аллея, д. 7Б, общей площадью 360 кв.м., кадастровый (условный) номер 74367 (альтернативный адрес: г. Москва, Ленинградский пр-т, 27, стр. 3).

Признано за ООО "Арктур" право собственности на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: г. Москва, Беговая аллея, Д. 7Б, общей площадью 360 кв.м., кадастровый (условный) номер 74367 (альтернативный адрес: г. Москва, Ленинградский пр-т, 27, стр. 3).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 г. N 09АП-6553/2008-ГК, решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2008 г. оставлено без изменения.

При вынесении оспариваемых судебных актов суды исходили из того, что общество "Арктур" являлось собственником здания, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский просп., д. 27, стр. 3, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.1999 ВАМ П (МКИ) N 13504, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2000 и внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением префекта Северного административного округа города Москвы от 18.10.2002 N 7403 утвержден новый адрес здания: Москва, Беговая аллея, д. 7б.

Впоследствии общество "Арктур" продало здание обществу с ограниченной ответственностью "Евротрейд" по договору купли-продажи от 17.12.2004; общество "Евротрейд" - обществу "Голд Транс" по договору купли-продажи от 25.01.2005; общество "Голд Транс" - обществу "Пунто" по договору купли-продажи от 07.07.2005.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2006 по делу N А40-71871/05-52-605 договор купли-продажи от 17.12.2004, заключенный между обществами "Арктур" и "Евротрейд", признан ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку со стороны продавца был подписан лицом, не являющимся его генеральным директором.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2007 по делу N А40-27878/07-6-168 договор купли-продажи от 25.01.2005, заключенный между обществами "Евротрейд" и "Голд Транс", по иску общества "Арктур" также признан недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2007 г. по делу N А40-28822/07-50-268 договор купли-продажи здания от 07.07.2005 г., заключенный между ООО "Голд Транс" и ООО "Пунто" по иску ООО "Арктур" также признан ничтожной сделкой.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как правильно указано судами первой и апелляционной инстанций предъявление ООО Арктур" настоящего о правах в отношении спорного недвижимого имущества является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку при разрешении этого спора, с учетом изменений, внесенных в статью 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат выяснению все те обстоятельства, которые подлежат выяснению и при разрешении иска об истребовании имущества.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2004 г. между ООО "Арктур" и ООО "Евротрейд" со стороны продавца был подписан неуполномоченным лицом, уполномоченные органы продавца не принимали решение об отчуждении спорного недвижимого имущества и никогда не одобряли эту сделку, а само это имущество - здание общей площадью 360 кв.м. по адресу: г. Москва, Беговая аллея, д. 7Б выбыло из владения истца помимо его воли, законных оснований считать ООО "ПУНТО" собственником спорного недвижимого имущества не имеется, несмотря на внесенную в ЕГРП запись о переходе к нему права собственности на это имущество, следовательно, это имущество по-прежнему принадлежит на праве собственности ООО "Арктур" независимо от обстоятельств приобретения его ответчиком.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны.

Исходя из этой нормы регистрирующий орган, являясь участником правоотношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, независимо от того, что у него отсутствует материально-правовой интерес на предмет спора, должен быть участником в судебном споре по таким делам в качестве ответчика, что подтверждается сложившейся судебной практикой по таким спорам (постановление ФАС МО от 24.12.2007 г. N КГ-А40/12896-07).

Поскольку договор купли-продажи здания от 07.07.2005 года, заключенный между ООО Голд Транс" и ООО "Пунто", признан ничтожной сделкой, то отсутствуют основании для сохранения зарегистрированного права собственности ООО "Пунто" на спорное здание.

Не согласившись с принятыми судебными актами - ООО "Пунто" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит, судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм процессуального и материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на доводы, которые были изложены им ранее в апелляционной жалобе.

Ответчик - УФРС по г. Москве и лица - ООО "Голд Транс", ООО "Евротрейд", ИП Иньков Н.Е., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, ООО "Арктур" являлось собственником здания, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский просп., д. 27, стр. 3, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.1999 ВАМ П (МКИ) N 13504, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2000 и внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением префекта Северного административного округа города Москвы от 18.10.2002 N 7403 утвержден новый адрес здания: Москва, Беговая аллея, д. 7б.

Впоследствии общество "Арктур" продало здание обществу с ограниченной ответственностью "Евротрейд" по договору купли-продажи от 17.12.2004; общество "Евротрейд" - обществу "Голд Транс" по договору купли-продажи от 25.01.2005; общество "Голд Транс" - обществу "Пунто" по договору купли-продажи от 07.07.2005.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01 2006 по делу N А40-71871/05-52-605 договор купли-продажи от 17.12.2004, заключенный между обществами "Арктур" и "Евротрейд", признан ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку со стороны продавца был подписан лицом, не являющимся его генеральным директором. Судами установлено, что подписавший договор купли-продажи от имени ООО "Арктур" З.Д.В. не исполнял обязанности генерального директора, поскольку таковым не избирался. Фактические обязанности генерального директора ООО "Арктур" исполнял Г.А.Я.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2005 г. по делу N А40-22535/05-113-141 решения внеочередного общего собрания ООО "Арктур" от 01.12.2004 г. об освобождении от занимаемой должности генерального директора Г.А.Л. и избрании генеральным директором З.Д.В. и по поводу совершения сделки в отношении здания общей площадью 360 кв.м. по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 27, стр. 3 признаны недействительными.

В своих заявлениях и объяснениях З.Д.В. отрицает свое участие в деятельности ООО "Арктур" в качестве генерального директора, а также факт подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2004 года с ООО "Евротрейд" (т. 4, л.д. 89-94). Довод кассационной жалобы о том, что имущество было передано от продавца ООО "Арктур" покупателю ООО "Евротрейд" также не подтверждается материалами дела. Не смотря на подписание между ООО "Арктур" и ООО "Евротрейд" акта приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2004 г., генеральный директор ООО "Евротрейд" Е.А.А. в своем заявлении начальнику ОБЭП УВД САО г. Москвы от 24.02.2005 г. ссылается на неисполнение продавцом обязательств по фактической передаче имущества.

Спорное недвижимое имущество выбыло из владения ООО "Арктур" в результате его силового захвата другими лицами, в связи с чем Прокуратурой г. Москвы было возбуждено уголовное дело N 345229 (т. 4, л.д. 70-71). В своих объяснениях от 29.03.2005г., данных в ходе расследования уголовного дела N 345229, генеральный директор ООО "Евротрейд" Е.А.А. подтвердил, что приобретенное по договору купли-продажи от 17.12.2004 г. недвижимое имущество покупателю передано не было, в связи с чем им было принято решение о самовольном занятии помещений с помощью сотрудников ЧОП "Редут-7".

Доводы кассационной жалобы о том, что ООО "Арктур" получило встречное представление по сделке с ООО "Евротрейд" также не подтверждаются материалами дела. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2007 г. по делу N А40-27880/07-42-252 по иску ООО "Арктур" договор банковского счета N 5382 от 17.01.2005 г. заключенный между ООО "Арктур" и ОАО "ВИП-банк" признан ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как сделка, противоречащая требованиям закона (т. 5, л.д. 90). Поскольку генеральный директор ООО "Арктур" Г.А.Л. расчетный счет в банке не открывал, денежными средствами не распоряжался, ООО "Арктур" не может считаться получившим встречное обеспечение (оплату) за спорное здание.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что здание выбыло из владения собственника-истца помимо его воли, поскольку договор купли-продажи от 17.12.2004 года от имени общества был подписан неустановленным лицом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2007 по делу N А40-27878/07-6-168 последующий договор купли-продажи здания от 25.01.2005, заключенный между обществами "Евротрейд" и "Голд Транс", по иску общества "Арктур" признан недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2007 г. по делу N А40-28822/07-50-268 следующий договор купли-продажи здания от 07.07.2005 г., заключенный между ООО "Голд Транс" и ООО "Пунто" по иску ООО "Арктур" также признан ничтожной сделкой.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Исходя из положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому это имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения помимо их воли. Судами установлено, что имущество выбыло из владения истца - собственника в результате неправомерных действий, то есть помимо его воли.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.02.1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю должно было быть известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Доводы ООО "Пунто" о добросовестности приобретения здания обоснованно отклонены судами, поскольку, как следует из материалов дела, на момент заключения сделки от 07.07.2005 г. было уже вынесено решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2005 года по делу N А40-22535/05-113-141 о признании недействительным решения, оформленных протоколом от 01.12.2004 г., в том числе и о признании недействительным решения об одобрении крупной сделки по продаже здания. На момент государственной регистрации перехода права собственности -03.08.2005 года указанное решение вступило в законную силу.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае выбытия имущества помимо его воли.

При изложенных обстоятельствах, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, учитывая толкование, данное Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21.04.03 N 6-П, согласно которому последствием сделки, в силу которой имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, - способом защиты нарушенных гражданских прав - является возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Как правильно указано судами первой и апелляционной инстанций, предъявление ООО "Арктур" иска о правах в отношении спорного недвижимого имущества является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку при разрешении этого спора, с учетом изменений, внесенных в статью 223 Гражданского кодекса РФ, подлежат выяснению все те обстоятельства, которые подлежат выяснению и при разрешении иска об истребовании имущества.

В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы ответчика о том, что признание права собственности истца на спорное имущество является составной частью виндикационного иска, который уже заявлен истцом по делу N А40-42583/07-52-404 не может быть принят в качестве основания для отказа в признании права. Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенных прав юридические лица осуществляют по своему усмотрению.

Отсутствие воли ООО "Арктур" на отчуждение объекта недвижимости материалами дела подтверждено.

Кроме того, судами установлено, что ООО "Пунто", проявляя должную степень осторожности и осмотрительности, не мог не знать о том, что в отношении приобретаемого им объекта недвижимости имеется ряд судебных разбирательств, в которых оспариваются права продавца на этот объект.

В материалах дела имеется пакет правоустанавливающих документов, представленных УФРС по г. Москве, из содержания которого следует, что ГУ ФРС г. Москвы письмом от 02.09.2005 года N 035/2005-656 до регистрации перехода прав уведомлял ООО "Пунто" о имеющейся у него информации о возможном совершении незаконных сделок с нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Москва, ул. Беговая аллея, д. 7Б, общей площадью 360 кв.м.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно указано на отсутствие оснований для признания за ответчиком статуса добросовестного приобретателя. Сам по себе факт возмездности сделки и затраты понесенные, ответчиком по содержанию объекта недвижимости, не дают оснований для приобретения права собственности на имущество.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права и направленные на переоценку доказательств.

Кроме того, доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, которые уже были предметом всестороннего исследования суда апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов, не усматривается.

Руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2008 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 . по делу N А40-74599/06-28-356 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Пунто" - без удовлетворения.