Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2008 г. N КГ-А40/8878-08 Отказывая в иске о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, суд указал, что на момент отказа ответчика от договора аренды право собственности истца не было в установленном порядке зарегистрировано, следовательно, такие действия ответчика закону не противоречат, в связи с этим к моменту перехода к истцу права собственности на объект недвижимости арендные отношения по указанному договору были прекращены и перемены арендатора по договору не произошло (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 октября 2008 г. N КГ-А40/8878-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (далее - ООО "Альфа-Сервис") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о понуждении к заключению договора на аренду земельного участка площадью 453 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пересечение Олимпийского проспекта и улицы Дурова, кадастровый номер 770103047007.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что вследствие приобретения истцом объекта недвижимого имущества - автозаправочного комплекса (АЗС), расположенного на указанном земельном участке, истец в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) приобрел право аренды земельного участка по договору аренды от 26.05.2004 г. N М-01-511055, заключенному между ответчиком и первоначальным собственником АЗС. Поскольку данный договор являлся краткосрочным и в связи с истечением срока аренды в порядке ст. 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок, истец полагает, что в силу ст. 36 ЗК РФ, ст. 15 Закона г. Москвы от 14.05.2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве" Департамент неправомерно уклонился от оформления с истцом отношений по долгосрочной аренде.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоснаб" (далее - ООО "Трансэнергоснаб") - первый собственник АЗС и Общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (далее - ООО "Инвест") - второй собственник АЗС.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил предмет иска и просил понудить ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 26.05.2004 г. N М-01-511055, по условиям которого арендатором является истец, а срок аренды составляет 25 лет.

Решением от 14.03.2008 г. иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из того, что в связи с переходом права собственности на АЗС к истцу к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору от 26.05.2004 г. N М-01-511055 на аренду земельного участка для строительства и последующей эксплуатации АЗС, заключенному между ООО "Трансэнергоснаб" и Департаментом. Поскольку собственник объекта недвижимости в силу ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на земельный участок и в силу ст. 15 Закона г. Москвы от 14.04.2004 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве" договор на аренду земельного участка заключается на срок не менее 25 лет, суд признал требования истца правомерными. Возражения ответчика о прекращении договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ отклонены судом по мотиву незаконности одностороннего отказа ответчика от договора с учетом требований ст. 36 ЗК РФ.

Постановлением апелляционного суда от 29.05.2008 г. указанное решение отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ как принятое о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле Правительства Москвы.

Правительство Москвы привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Постановлением апелляционного суда от 21.07.2008 г. в удовлетворении иска отказано со ссылкой на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Постановление мотивировано тем, что ООО "Альфа Сервис" как собственник АЗС вправе пользоваться вышеуказанным земельным участком площадью 435 кв.м. Однако в связи с односторонним отказом ответчика от краткосрочного договора аренды, заключенного с первоначальным собственником АЗС - ООО "Трансэнергоснаб", в порядке ст. 610 ГК РФ арендные отношения сторон по данному договору прекращены и в договор не могут быть внесены изменения посредством подписания дополнительного соглашения.

В кассационной жалобе ООО "Альфа-Сервис" просит указанное постановление отменить, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст.ст. 552, 610 ГК РФ. По мнению заявителя, отказ ответчика от договора нарушает его исключительные права на пользование земельным участком для эксплуатации объекта недвижимости, правомерность приобретения которого подтверждена вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам NN А40-38552/07-85-282, А40-50279/07-120-239.

В отзыве Правительство Москвы просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на правильность выводов апелляционного суда о прекращении договора аренды с учетом того, что на момент отказа от него ответчика право собственности ООО "Трансэнергоснаб" на АЗС не было зарегистрировано.

Департамент, ООО "Инвест" и ООО "Трансэнергоснаб" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Альфа-Сервис" поддержал доводы жалобы. Представители Департамента и Правительства Москвы возражали против удовлетворения жалобы, ссылаясь на правильность применения апелляционным судом норм материального права.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания ООО "Инвест" и ООО "Трансэнергоснаб" явку представителей не обеспечили.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено апелляционным судом, ООО "Альфа-Сервис" является собственником комплекса АЗС (кадастровый или условный номер 3267325), расположенного по адресу: г. Москва ул. Дурова, д. 5, стр. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2006 г. 77 АД 026449), приобретенного по договору купли-продажи от 02.11.2006 г. N 8 у ООО "Инвест". По договору купли-продажи от 26.09.2006 г. N 6-КП ООО "Инвест" приобрело указанное имущество у ООО "Трансэнергоснаб".

Между правопредшественником Департамента (арендодатель) и ООО "Трансэнергоснаб" (арендатор) 26.05.2004 г. был заключен договор N М-01-511055 краткосрочной аренды земельного участка площадью 453 кв. м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, пересечение Олимпийского проспекта и улица Дурова, предоставленного для эксплуатации АЗС сроком до 31.12.2004 г.

Установив, что после истечения срока аренды, указанный договор был возобновлен на неопределенный срок, однако в связи с отказом арендодателя письмом от 11.02.2005 г. N 33-2-23/25-(о)-1 в порядке ст. 610 ГК РФ прекратил свое действие с 21.05.2005 г., апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.

Отказ в удовлетворении иска по указанному мотиву суд кассационной инстанции считает соответствующим установленным судом обстоятельствам по делу и требованиям закона.

На момент отказа ответчика в порядке ст. 610 ГК РФ от договора аренды от 26.05.2004 г. N М-01-511055 право собственности ООО "Трансэнергоснаб" не было в установленном порядке зарегистрировано, следовательно, такие действия ответчика закону не противоречат. В связи с этим к моменту перехода к истцу права собственности на АЗС арендные отношения по указанному договору были прекращены и перемены арендатора по договору в порядке ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ не произошло.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска суд кассационной инстанции считает законным, поскольку перемена лица и иное изменение условий возможно только в действующем обязательстве, в связи с чем доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом ст. 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ ошибочны.

Суд кассационной инстанции также не может согласиться с доводами заявителя о том, что отказ в иске нарушает его исключительные права на пользование земельным участком для эксплуатации объекта недвижимости, правомерность приобретения которого подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делам NN А40-38552/07-85-282, А40-50279/07-120-239.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ истец как законный собственник объекта недвижимости - АЗС, расположенной на земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка в установленном ЗК РФ порядке.

Отказ в удовлетворении иска по настоящему делу не препятствует реализации предусмотренных ст. 36 ЗК РФ прав истца в порядке установленном ЗК РФ, поскольку в данном случае истцом избран неправильный способ защиты права - требование о понуждении к изменению договора, действие которого прекратилось.

Учитывая, что в соответствии с положениями АПК РФ спор разрешается арбитражным судом, исходя из предмета и оснований заявленного иска, в силу ст. 49 АПК РФ только истец вправе изменить предмет иска, арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных предмета и оснований иска, суд кассационной инстанции считает отказ в удовлетворении иска законным.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление от 21.07.2008 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-25986/07-41-207 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.