Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2008 г. N КГ-А40/10107-08 Суд отказал в удовлетворении требования по делу о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку не является основанием для досрочного расторжения истцом договора несвоевременная оплата ответчиком коммунальных платежей, задолженность по которым к моменту рассмотрения дела уже погашена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 ноября 2008 г. N КГ-А40/10107-08
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "ЮАНИТ" (далее по тексту - ООО ТД "ЮАНИТ" или истец или арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Рамэнка" (далее - ООО "Рамэнка" или арендатор), Обществу с ограниченной ответственностью "Энка ТЦ" (далее - ООО "Энка ТЦ" или ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.08.03 б/н, заключенного между ООО ТД "ЮАНИТ" и ООО "Рамэнка" (далее - Договор), и дополнительного соглашения от 15.10.2003 к Договору (далее - Соглашение).

В обоснование заявленных требований истец ссылался на неоднократные нарушения ООО "Рамэнка" условий Договора по внесению арендной платы и оплаты коммунальных услуг, непредоставление арендатором отчетов о товарообороте, а также размещение без согласия арендодателя рекламных конструкций и материалов на кровле здания.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2008 года в удовлетворении иска отказано (т. 3, л.д. 141-142).

При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность ООО "Рамэнка" по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг была полностью погашена, при том, что просрочки в исполнении обязательств со стороны ООО "Рамэнка" были незначительными, в связи с чем указанные нарушения условий Договора, по мнению суда первой инстанции, не могли являться основанием для его расторжения.

Суд первой инстанции также установил, что согласно представленным в материалы дела уставным документам ООО "Рамэнка" было переименовано в ООО "Энка ТЦ".

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд отклонил доводы истца о том, что ООО "Рамэнка" в нарушение условий спорного договора установило без согласия истца рекламные конструкции и материалы на кровле здания, пояснив, что в соответствии с пунктом 13.1 Договора истец дал свое согласие на размещение на фасаде здания торговых знаков и логотипов арендатора на весь срок аренды указанного выше здания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные истцом требования и доводы апелляционной жалобы ООО ТД "ЮАНИТ", согласился с выводами суда первой инстанции, оставив своим постановлением от 10 сентября 2008 года решение суда первой инстанции без изменения (т. 4, л.д. 29-31).

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 21 июля 2008 года и постановлением апелляционного суда от 10 сентября 2008 года, ООО ТД "ЮАНИТ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой истец просит арбитражный суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды от 12.08.2003 б/н.

Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции, установив факт неоднократного нарушения ООО "Рамэнка" своих обязательств по Договору по внесению арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, не применил положения пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ООО ТД "ЮАНИТ" оспаривает в своей жалобе вывод суда апелляционной инстанции о несвоевременном выставлении истцом счетов-фактур арендатору, указывая, что ООО ТД "ЮАНИТ" не могло выставить счета-фактуры до получения отчетов о товарообороте от арендатора, которые были предоставлены ответчиком с существенной просрочкой, при этом заявитель жалобы обращает внимание кассационной инстанции на то, что вышеуказанный вывод суда противоречит положениям статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

В отзыве на кассационную жалобу истца ООО "Энка ТЦ" указывает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, в связи с чем ответчик просит суд кассационной инстанции оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу ООО ТД "ЮАНИТ" - без удовлетворения, при этом ответчик поясняет, что задолженность по арендной плате была погашена до подачи искового заявления по настоящему делу, следовательно правовые основания для расторжения Договора отпали до рассмотрения заявленных ООО ТД "ЮАНИТ" требований по существу.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержала рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы ООО ТД "ЮАНИТ", считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба ООО ТД "ЮАНИТ" - без удовлетворения в связи с нижеследующим.

В силу положений пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых, в том числе исходили суды при принятии обжалуемых судебных актов, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судами при принятии обжалуемых судебных актов, 12.08.2003 между ООО ТД "ЮАНИТ" (арендодатель) и ООО "Рамэнка" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого являлось нежилое здание общей площадью 2730, 97 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 1006 а, при этом в соответствии с пунктом 7.1 Договора срок аренды указанного здания составлял 8 лет с даты подписания сторонами передаточного акта, который приобщен к материалам дела и из которого следует, что истец передал объект аренды ответчику 28.10.2003, при том, что 24.11.2003 Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за N 77-01/30-793/2003-309, а дополнительное соглашение к Договору, подписанное сторонами 15.10.2003, было зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2003 за N 77-01/30-910/2003-356.

В обоснование заявленных требований ООО ТД "ЮАНИТ" ссылалось на то, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с 01.11.2007 по 01.02.2008 в размере 345 497 рублей 35 копеек, в связи с чем истец 13.03.2008 направил ответчику претензию по всем известным ему адресам с требованием устранить нарушения условий договора аренды, при том, что, как обоснованно установили суды первой и апелляционной инстанций, к моменту рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик полностью погасил задолженность по внесению арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 0179 от 22.05.2008 на сумму 199 257 рублей 39 копеек, N 0180 от 22.05.2008 на сумму 264 023 рублей 27 копеек, N 7251 от 14.07.2008 на сумму 66 104 рублей 26 копеек, N 7252 от 14.07.2008 на сумму 100 337 рублей 36 копеек.

Таким образом, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также то обстоятельство, что в пункте 8.2 Договора стороны предусмотрели, что основания, условия и порядок досрочного расторжения спорного договора регулируются положениями статей 619 и 620 названного Кодекса, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что указанные выше обстоятельства не являются основанием для досрочного расторжения истцом Договора, при том, что, по мнению кассационной инстанции, суды обоснованно отклонили ссылку истца на несвоевременную оплату ответчиком коммунальных платежей, поскольку в соответствии с материалами дела просрочка по оплате названных платежей имела место в 2005-2006 годах, при том, что требование о досрочном расторжении Договора предъявлено арендодателем только в 2008 году.

Кроме того, кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых решения и постановления суды правомерно признали несостоятельным и довод ООО ТД "ЮАНИТ" о размещении арендатором на кровле спорного здания рекламных конструкций, поскольку в соответствии с пунктом 13.1 Договора истец дал свое согласие на размещение на фасаде здания торговых знаков и логотипов ответчика, при том, что из условий спорного договора не вытекает, что истец был правомочен досрочно расторгать Договор по указанным основаниям.

Довод заявителя жалобы о несвоевременном предоставлении ответчиком отчетов о товарообороте также не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку данное нарушение условий спорного договора не является существенным, тогда как в Договоре отсутствует условие о возможности досрочного расторжения спорного договора в случае просрочки предоставления ответчиком указанных выше документов.

Другие доводы кассационной жалобы истца направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они подлежат отклонению как несостоятельные и необоснованные.

В силу изложенных выше обстоятельств, с учетом указанных выше положений гражданского законодательства Российской Федерации и условий Договора, выражающих общую волю сторон по настоящему делу, кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов суды на основе всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимной связи и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды от 12.08.2003 и дополнительного соглашения к нему.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены, в связи с чем кассационная жалоба ООО ТД "ЮАНИТ" не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2008 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2008 года по делу N А40-27643/08-53-233 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2008 года.