Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? (В.А. Алексеев, журнал "Закон", N 11, ноябрь 2016 г.)

Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего?

В.А. Алексеев,

профессор кафедры гражданского и

предпринимательского права Российской

государственной академии интеллектуальной

собственности, доктор юридических наук

Журнал "Закон", N 11, ноябрь 2016 г., с. 125-132.

Понятие "публичная достоверность" отсутствует в гражданском законодательстве, однако известно науке гражданского права. Оно используется при характеристике правового значения записей реестров, формируемых в результате государственной регистрации юридических лиц и прав на недвижимость, а также при описании правового режима ценных бумаг. В задачу автора не входит попытка раскрыть общее понятие публичной достоверности в гражданском праве. Мы ограничимся проблемами публичной достоверности, связанными с регистрацией прав на недвижимое имущество. В этой сфере под публичной достоверностью обычно понимается защита прав лица, которое добросовестно полагалось на данные реестра, приобретая права на недвижимое имущество от субъекта, который без законных оснований внесен в реестр в качестве правообладателя*(1).

Изучение современной отечественной литературы, посвященной вопросам публичной достоверности, приводит к выводу о том, что исследователи достигли единства по очень узкому кругу вопросов. Практически все авторы солидарны в том, что публичная достоверность представляет собой принцип организации системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также в том, что этот принцип исторически сформулирован в гражданском праве Германии.

По всем остальным вопросам единство отсутствует. Прежде всего неясно, действует ли этот принцип в Российской Федерации. Большинство исследователей полагают, что он у нас не действует*(2), о чем писал и автор данной статьи*(3). Наиболее категорично по этому вопросу высказался Е.Ю. Самойлов, который считает, что "теория публичной достоверности со всеми ее разночтениями и противоречиями остается пока исключительно немецкой. Она чужда не только российскому законодательству, но и доктрине"*(4).

Но существуют и иные точки зрения. В.В. Чубаров отмечал, что "принцип публичной достоверности в полном объеме (здесь и далее в цитатах курсив наш. - В.А.) в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость своего отражения не нашел"*(5). А.В. Швабауэр писала, что "любые ограничения возможности возвращения вещи собственником от лица, которое, приобретая вещь, по допущению закона основывалось на внешних признаках права, следует расценивать как проявление принципа публичной достоверности"*(6). По ее мнению, этот принцип проведен в ст. 302 ГК РФ, в связи с чем "можно лишь условно говорить о том, что в Германии действует принцип абсолютной публичной достоверности реестра, а в России - относительной"*(7). Е.А. Суханов высказал мысль о том, что "ведение ЕГРП направлено на защиту интересов не только приобретателей и отчуждателей недвижимости, но и всех иных (третьих) лиц, в силу чего записи в нем обладают публичной достоверностью, а при ее отсутствии реестр теряет свой смысл"*(8).

Разные мнения существуют и по поводу перспектив реализации принципа публичной достоверности в российском законодательстве. За такую реализацию решительно высказывались многие ученые*(9). Все они так или иначе отмечали, что без нее существующая в России система регистрации прав на недвижимость теряет смысл, а цель обеспечения устойчивости оборота недвижимого имущества не достигается. Авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации считали, что "в ГК целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав... установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности"*(10).

Однако имеются и альтернативные мнения, которые обосновываются специфическими условиями Российской Федерации. Е.А. Суханов, констатируя "не вполне последовательный подход судебной практики к юридической природе записей в ЕГРП", объясняет такое положение тем, что "в реальных условиях достоверность таких записей или их копий (выписок) в ряде случаев действительно можно поставить под сомнение"*(11). Е.Ю. Самойлов считает, что "в настоящее время нет и практической потребности в законодательном закреплении публичной достоверности", и объясняет это тем, что "соотношение количества успешно совершаемых в обороте сделок с недвижимостью и споров по поводу отчуждения чужого недвижимого имущества дает основание предположить, что подавляющее большинство соответствующих сделок совершается все же лицами, на то управомоченными"*(12).

Особенность всех приведенных высказываний состоит в том, что они относятся к периоду до введения в Гражданский кодекс РФ ст. 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество"*(13). Формулировки этой статьи дали основание для утверждения, что в ней "установлены основополагающие принципы государственной регистрации прав на имущество", одним из которых является "принцип достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Эта защита заключается в том, что такое лицо сохраняет зарегистрированные за ним права на имущество в том виде, как эти права уже были записаны в реестр"*(14).

Можем ли мы, основываясь на положениях ст. 8.1 ГК РФ, сказать, что осуществились чаяния тех, кто ратовал за реализацию принципа публичной достоверности в нашем гражданском законодательстве применительно к недвижимости? Для ответа на этот вопрос следует сравнить наши нормы с "образцом" - § 892 Германского Гражданского уложения (далее - ГГУ), имеющим название "Публичное доверие к поземельной книге", согласно которому "содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю"*(15).

В ст. 8.1 ГК РФ мы имеем:

а) провозглашение принципа публичности и достоверности государственного реестра, содержание которого не раскрывается;

б) положение о том, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином;

в) положение о том, что "лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные".

Найдем отличия.

1. В ГК РФ содержится положение о том, что лицо признается правообладателем, пока существует соответствующая запись в реестре, а в ГГУ - что "содержание поземельной книги признается достоверным" в отношении такого лица.

2. Правило ГК РФ, приведенное в п. 1 ст. 8.1, не ограничено какими-либо условиями, в то время как правило ГГУ действует только в случае приобретения права "вследствие совершения сделки".

3. Правило ГГУ о признании достоверным содержания поземельной книги не действует, если:

а) в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи;

б) о недостоверности записи известно приобретателю.

В ГК РФ такие исключения не сформулированы, но предусмотрены:

а) "отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее" (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ), причем последствия этой отметки не разъясняются;

б) отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права;

в) запрет лицу, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, ссылаться на эти данные (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Как видим, отличия весьма существенные, и положения ГК РФ оставляют очень много вопросов.

Первый вопрос вызывает правило о том, что лицо признается правообладателем, пока существует соответствующая запись в реестре.

Необходимо заметить, что ГГУ говорит лишь о признании достоверным содержания реестра в отношении такого лица, но не признает его правообладателем, поскольку принцип публичной достоверности действует именно в тех случаях, когда запись в реестре не соответствует действительности, т.е. лицо, внесенное в реестр, на самом деле правообладателем быть не может, право отсутствует, а есть только его видимость. Этот принцип, согласно германской доктрине, состоит в том, что "несмотря на отсутствие у отчуждателя права на распоряжение, доверившийся созданной определенным фактом внешней видимости такого права приобретатель защищается путем признания правовых последствий, связанных с приобретением, наступившими"*(16). Если в соответствии с ГК РФ лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя без законных оснований, признается (а значит, и является) правообладателем до исправления записи, то любой приобретатель, положившийся на эти данные реестра, становится совершенно обычным участником оборота, не нуждающимся в каком-либо обосновании своего права, так как он приобрел имущество у лица, которое имело право его отчуждать, будучи в соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ правообладателем такого имущества. К такому приобретателю неприменимы нормы ст. 302 ГК РФ, поскольку он приобрел объект у управомоченного лица, правомочие которого основано на положении п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Как видно, в такой интерпретации ни о каком принципе публичной достоверности речь идти не может, поскольку общепризнанным является то обстоятельство, что этот принцип призван обосновать возникновение права добросовестного приобретателя недвижимой вещи, который приобрел ее у лица, не имевшего права на отчуждение.

Второй вопрос состоит в отсутствии указания в ГК РФ на условие приобретения имущества именно по сделке.

В ГГУ это указание не случайно, потому что публичная достоверность не распространяется на приобретение имущества по иным основаниям (например, в силу наследования). Означает ли отсутствие этого условия в ГК РФ возможность использовать положение о признании правообладателем лица, без оснований внесенного в реестр, для возникновения прав его наследников или правопреемников? Здесь вновь следует напомнить, что положения ст. 302 ГК РФ о безвозмездности приобретения имущества не могут быть применены, так как наследодатель, если он на момент открытия наследства внесен в реестр, является надлежащим.

Третий вопрос связан с основанием приобретения имущества лицом, незаконно включенным в реестр. Если такое лицо приобрело имущество по сделке от другого лица, которое было включено в реестр без законных оснований, то, очевидно, вопрос о необоснованном включении в реестр последнего приобретателя вообще не может ставиться, так как он приобрел имущество от лица, включенного в реестр и не исключенного из него до момента отчуждения. Но как быть в том случае, если лицо, указанное в реестре правообладателем, имеет в качестве основания внесения в реестр не сделку, а иные обстоятельства, например наследование или создание нового объекта недвижимости (ст. 219 ГК РФ)? Руководствуясь содержанием ст. 8.1 ГК РФ, нужно признать, что основание внесения лица в реестр в качестве правообладателя не должно иметь значения для того, кто на основании реестра приобретает у него имущество. Следовательно, ошибка при выдаче свидетельства о праве на наследство или незаконная регистрация права на вновь созданный объект недвижимости (например, на самовольную постройку) не должна влиять на возникновение права у лица, которое приобретает недвижимую вещь, поскольку продавец зарегистрирован в реестре в качестве правообладателя. Ранее автор высказывал свои соображения по поводу правового положения добросовестного приобретателя самовольной постройки*(17). Однако действующая редакция п. 6 ст. 8.1 ГК РФ не позволяет и в этом случае говорить о добросовестном приобретении, поскольку собственник объекта, имеющего признаки самовольной постройки, становится в силу внесения в реестр лицом, имеющим право на отчуждение такого объекта.

Изложенное выше свидетельствует о том, что при буквальном восприятии нормы о признании внесенного в реестр лица правообладателем независимо от оснований регистрации его права, мы имеем дело не с принципом публичной достоверности, а скорее с абсолютным значением записи в реестре до ее опровержения в судебном порядке. А это совсем другой подход к значению данных реестра.

Вместе с тем есть основания полагать, что законодатель не стремился к достижению такого эффекта, поскольку приведенные формулировки сочетаются с переносом центра тяжести на субъективную сторону деятельности приобретателя. Однако, как известно, вопрос о субъективном отношении лица к своим действиям может ставиться лишь тогда, когда эти действия неправомерны. Если же до внесения изменения в запись лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя, является таковым, то ни о каком правонарушении со стороны приобретателя говорить нельзя, поскольку он совершает правомерные действия. С учетом и этого обстоятельства, наверное, следует признать рассматриваемую формулировку п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, по крайней мере, неточной, и заменить ее, например, на следующий текст: "Данные государственного реестра признаются достоверными в отношении лица, указанного в реестре в качестве правообладателя".

При таком изложении принципа публичной достоверности и признании записи в реестре, создающей видимость права, объективной предпосылкой для возникновения права добросовестного приобретателя можно будет обратиться к субъектной стороне, характеризующей добросовестность. Существующая презумпция добросовестности приобретателя, который пользуется данными реестра, опровергается, в соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, установлением того, что лицо знало или должно было знать о недостоверности реестровых данных. И хотя закон ничего не говорит о значении отметок о возражении и наличии судебного спора, очевидно, что именно эти сведения, которые стали известны или должны были быть известны приобретателю при его обращении к реестру, призваны свидетельствовать о том, что лицо знало или должно было знать о недостоверности внесенных в реестр данных (разумеется, если позднее недостоверность была подтверждена судебным решением).

Весьма непростым представляется вопрос о соотношении норм ст. 8.1 и ст. 302 ГК РФ.

По справедливому мнению многих исследователей, ст. 302 ГК РФ не предназначена для использования в отношении виндикации недвижимого имущества, а ее применение к данной сфере вызвано лишь отсутствием специальных норм о публичной достоверности реестра*(18). Если признать, что в ст. 8.1 ГК РФ сформулирован российский вариант публичной достоверности, то как должны взаимодействовать эти нормы с условиями удовлетворения виндикационного иска, сформулированными в ст. 302 ГК РФ?

Если исходить из того, что лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя, является таковым до изменения записи в реестре, то, как уже отмечалось ранее, ст. 302 ГК РФ к ситуации приобретения от такого правообладателя не имеет никакого отношения. Со стороны приобретателя отсутствует правонарушение, основанием приобретения права будет не публичная достоверность и добросовестность приобретения, а обычная сделка по приобретению от управомоченного лица.

Если все же (при изменении текста п. 6 ст. 8.1 ГК РФ или при его ином, не буквальном, истолковании) считать, что имеется в виду приобретение недвижимости у неуправомоченного лица, которое лишь числится правообладателем в реестре, то необходимо ответить на ряд дополнительных вопросов.

Первый из них: является ли ст. 302 ГК РФ носителем принципа публичной достоверности в сфере недвижимости или с появлением ст. 8.1 ГК РФ этот принцип сформулирован только в этой статье? Отвечая на этот вопрос, нужно отметить, что, к сожалению, суть принципа публичной достоверности не сформулирована ни в одной из этих статей.

Иначе дело обстоит с действием публичной достоверности в сфере регистрации юридических лиц. Пункт 2 ст. 51 ГК РФ содержит положение о том, что "лицо, добросовестно полагающееся на данные единого государственного реестра юридических лиц, вправе исходить из того, что они соответствуют действительным обстоятельствам. Юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, полагавшимся на данные единого государственного реестра юридических лиц, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица". Здесь мы видим вполне конкретное описание действия принципа.

Что же касается реестра недвижимости, то нечто похожее на приведенное в ст. 51 ГК РФ описание можно логически вывести из положения п. 6 ст. 8.1 ГК РФ о том, что "при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные". Если перевести данную формулировку в позитивную плоскость, то мы можем получить правило о том, что лицо, добросовестно полагающееся на данные Единого государственного реестра прав на недвижимость (т.е. лицо, которое не знало и не могло знать о недостоверности этих данных), вправе ссылаться на эти данные при разрешении спора в отношении зарегистрированного права (а суд должен принять такую ссылку в качестве основания для защиты права, приобретенного лицом, добросовестно полагавшимся на данные реестра).

Эта логика представляется правильной, но она ведет к констатации практически абсолютной публичной достоверности (независимо от способа приобретения имущества - по сделке, по наследству, в силу создания новой недвижимой вещи; независимо от возмездности такого приобретения; независимо от характера выбытия имущества из владения собственника). Такая публичная достоверность нехарактерна даже для Германии, не говоря уже о нашей стране. Большинство авторов, обращавшихся к вопросу о публичной достоверности, признавая необходимым реализацию данного принципа, выступали тем не менее за ограничение его действия случаями совершения возмездных сделок. Вот почему, как представляется, практика будет не руководствоваться абсолютной публичной достоверностью, которую можно вывести из положений ст. 8.1 ГК РФ, а обращаться к ее ограничениям, следующим из ст. 302 ГК РФ.

Невозможно ограничить понимание публичной достоверности только ст. 8.1 ГК РФ еще и потому, что в ней не сформулировано специальное основание возникновения права у лица, которое при приобретении недвижимости добросовестно полагалось на данные реестра.

С определенной долей условности такое основание можно обнаружить в п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя". Как видно, возникновение права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости закон по-прежнему связывает с условиями, установленными ст. 302 ГК РФ.

Подведем некоторые итоги.

1. Представляется, что нормы ст. 8.1 ГК РФ можно расценивать как попытку установить действие принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость.

2. Эта попытка видится не вполне удачной из-за формулировки, признающей правообладателем недвижимости лицо, указанное в реестре, независимо от законности оснований его включения в реестр.

3. Нормы ст. 8.1 ГК РФ не являются исчерпывающими в описании действия принципа публичной достоверности, этот принцип может быть охарактеризован с учетом положений п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК РФ.

В то же время, как думается, принцип публичной достоверности должен иметь конкретную формулировку в законе и не нуждаться в ссылках на другие статьи ГК. Он мог бы быть сформулирован в отдельной статье (например, в ст. 8.2) либо в отдельном пункте ст. 8.1 ГК РФ, и эта норма могла бы иметь следующее содержание:

"Лицо, добросовестно полагающееся на данные Единого государственного реестра прав на недвижимость при приобретении недвижимого имущества по возмездной сделке становится обладателем права на такое имущество в пределах, зафиксированных в реестре"*(19).

При такой формулировке ст. 302 ГК РФ будет выполнять предназначенную ей функцию регулирования виндикации движимого имущества, а в положении абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ отпадет надобность, поскольку основание возникновения права добросовестного приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные реестра, будет закреплено в предлагаемой норме.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В дальнейшем, употребляя термин "публичная достоверность", мы будем иметь в виду именно это значение.

*(2) См.: Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. N 12; Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М. 2001. С. 220-233; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4. С. 37-43.

*(3) Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 46-56.

*(4) Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 25.

*(5) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 317.

*(6) Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2010. N 12.

*(7) Там же.

*(8) Суханов Е.А. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения // Вестник ВАС РФ. 2009. N 2. С. 126-144.

*(9) См.: Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 226; Богатырев Ф.О. Указ. соч. 42; Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 8, 21; Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. N 1, и др.

*(10) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). М., 2009. С. 32.

*(11) Суханов Е.А. Указ. соч.

*(12) Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 24.

*(13) Введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

*(14) Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4. С. 33.

*(15) Гражданское уложение Германии. М., 2004. С. 255.

*(16) Bruderlin G. Die Rechtswirkungen, insbesondere die Publizitatswirkungen der Eintrage in die offentlichen Register nach schweizerischem Recht (Diss. Basel, 1933. Maschinenschrift). S. 68 (цит. по: Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. N 4. С. 63-107).

*(17) Алексеев В.А. Еще раз о регистрации сделок, прав и обременений // Закон. 2014. N 7.

*(18) См.: Петров Е.Ю. Указ соч. С. 227-228; Суханов Е.А. Указ. соч.; Швабауэр А.В. Указ. соч.; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института.

*(19) Автор считает, что для недвижимости не следует учитывать характер выбытия имущества из владения, поскольку это должно иметь значение только для движимых вещей.