Вопрос: Вправе ли застройщик включить в договор об участии в долевом строительстве условие, согласно которому к числу форс-мажорных обстоятельств отнесено издание нормативно-правового акта, а также действие либо бездействие государственных или местных органов власти, влияющих на ход строительства дома? (журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2017 г.)

Вправе ли застройщик включить в договор об участии в долевом строительстве условие, согласно которому к числу форс-мажорных обстоятельств отнесено издание нормативно-правового акта, а также действие либо бездействие государственных или местных органов власти, влияющих на ход строительства дома?

А.И. Серова,

эксперт журнала "Строительство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2017 г., с. 19-20.

Стороны договора не вправе по своему усмотрению расширять перечень обстоятельств непреодолимой силы. Наличие указанного условия в ДДУ не позволит застройщику избежать ответственности в случае нарушения обязательств по строительству объекта (при несвоевременной передаче объекта участнику).

Обоснование. Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, освобождается от ответственности при наличии форс-мажорных (чрезвычайных и непредотвратимых) обстоятельств.

Определение понятия "чрезвычайные обстоятельства" приведено в ст. 3 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении", в соответствии с которой к таким обстоятельствам относятся:

- попытки насильственного изменения конституционного строя РФ, захвата или присвоения власти, вооруженный мятеж, массовые беспорядки, террористические акты, блокирование или захват особо важных объектов или отдельных местностей, подготовка и деятельность незаконных вооруженных формирований, межнациональные, межконфессиональные и региональные конфликты, сопровождающиеся насильственными действиями, создающие непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан, нормальной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;

- чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно-спасательных и других неотложных работ.

Таким образом, к обстоятельствам непреодолимой силы могут быть отнесены природные явления (землетрясения, наводнения и т.п.), а также действия и события общественного характера (война, крупномасштабные забастовки, массовые волнения, запретительные меры, принимаемые государственными органами, международными организациями и т.д.). При этом действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения.

В связи с этим включение в ДДУ указанного в вопросе условия само по себе не изменяет понятия форс-мажорных обстоятельств. Следовательно, указанное условие не может служить основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (см., например, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу N А79-2548/2016).

Вместе с тем, если незаконность действий (бездействия) органа власти, повлиявшая на сроки строительства, установлена судом, застройщик вправе просить суд снизить размер взыскиваемой в пользу дольщика неустойки (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.07.2014).

1 января 2017 г.