Вопрос: Между арендодателем и арендатором прекратился договор аренды. В период действия договора арендатор неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, допуская просрочки. Арендатор не сдал помещение по акту. Договором аренды предусмотрено, что если арендатор оплачивает не во время арендную плату, то арендодатель имеет право насчитать неустойку. Можно ли после истечения срока действия договора взыскать сумму неустойки, предусмотренную договором за просрочку внесения арендной платы арендатором? В какой форме арендодателю следует уведомить арендатора о необходимости возвратить арендованное последним нежилое помещение и подписать акт сверки? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2016 г.)

Между арендодателем и арендатором прекратился договор аренды. В период действия договора арендатор неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, допуская просрочки. Арендатор не сдал помещение по акту. Договором аренды предусмотрено, что если арендатор оплачивает не во время арендную плату, то арендодатель имеет право насчитать неустойку.

Можно ли после истечения срока действия договора взыскать сумму неустойки, предусмотренную договором за просрочку внесения арендной платы арендатором? В какой форме арендодателю следует уведомить арендатора о необходимости возвратить арендованное последним нежилое помещение и подписать акт сверки?

Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения - он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2011, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.

Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа "Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2004 года"). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).

В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

28 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.