Вопрос: В 2014 году гражданин приобрел земельный участок и без разрешения построил на нем дом. Земельный участок, на котором построен жилой дом, предоставлен для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Дом построен в октябре 2015 года, разрешение на строительство не оформлялось, на кадастровый учет дом не поставлен. Можно ли оформить указанный дом в собственность? Если да, то каков порядок такого оформления? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2016 г.)

В 2014 году гражданин приобрел земельный участок и без разрешения построил на нем дом. Земельный участок, на котором построен жилой дом, предоставлен для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Дом построен в октябре 2015 года, разрешение на строительство не оформлялось, на кадастровый учет дом не поставлен.

Можно ли оформить указанный дом в собственность? Если да, то каков порядок такого оформления?

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства*(1), созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке.

Согласно п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержит описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, до 1 марта 2018 года единственным основанием для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, возведенный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является правоустанавливающий документ на земельный участок. Предоставления разрешения на строительство дома для регистрации права собственности не требуется.

Вместе с тем, принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации жилой дом не поставлен на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости и был возведен без оформления разрешения на строительство, полагаем необходимым обратить внимание на следующее.

В соответствии с п. 1.2 ст. 20 Закона N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).

Статьей 22 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет вновь возведенного объекта капитального строительства осуществляется на основании заявления о кадастровом учете, а также технического плана здания.

Согласно ч. 8 ст. 41 Закона N 221-ФЗ (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ, норма вступила в силу 4 июля 2016 г.) сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации такого объекта недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости*(2) в случае отсутствия проектной документации.

Таким образом, сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо в случае отсутствия проектной документации на основании разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости.

В случае представления в целях осуществления государственного кадастрового учета заявления и технического плана здания - объекта индивидуального жилищного строительства, подготовленного без использования разрешения на строительство такого объекта, в том числе при отсутствии в приложении копий указанных документов, орган кадастрового учета на основании п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ вправе приостановить осуществление государственного кадастрового учета объекта индивидуального жилищного строительства (смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 9 сентября 2016 г. N Д23и-4285, апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2014 г. N 33-40601/14).

Общие правила, определяющие порядок выдачи разрешения на строительство, установлены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Отметим, что строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства под действие названной нормы не подпадают. Иными словами, для строительства индивидуального жилого дома получение разрешения на строительство является обязательным (смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 9 сентября 2016 г. N Д23и-4285).

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ). Для этого застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ).

С учетом изложенного для постановки жилого дома на кадастровый учет, без которого не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, вместе с которым необходимо представить технический план дома, имеющий в качестве обязательных приложений разрешение на строительство, полученное в органах местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, и проектную документацию на жилой дом либо в случае отсутствия проектной документации декларацию об объекте недвижимости.

Следует также подчеркнуть, что в рассматриваемой ситуации жилой дом, возведенный без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее такую самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В то же время Гражданский кодекс РФ, устанавливая в числе прочего правовой режим объектов, являющихся самовольными постройками, закрепляет в качестве способа легализации этих объектов в гражданском обороте признание права собственности на них в судебном порядке (а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке), что является допускаемым законом основанием для осуществления последующей государственной регистрации прав на соответствующие объекты (абз. 4 п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. N 1748-О).

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г., суд при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации в качестве меры легализации самовольно построенного жилого дома полагаем возможным предложить обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка за выдачей разрешения на строительство с приложением необходимого (полного) пакета документов, предусмотренных ч. 9 ст. 51 ГрК РФ, после получения разрешения на строительство заказать у кадастрового инженера изготовление технического плана дома (ч. 1 ст. 35, ст.ст. 36, 37 Закона N 221-ФЗ) и подготовить декларацию об объекте недвижимости, по готовности указанных документов обратиться в Росреестр с заявлением о постановке жилого дома на кадастровый учет, к заявлению приложить технический план жилого дома с приложениями - разрешением на строительство и проектной документацией на дом при ее наличии либо декларацией об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

В соответствии с абз. 9 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

С учетом этого для упрощения процедуры регистрации заявление о государственной регистрации права собственности на жилой дом и необходимые для этого документы могут быть представлены в регистрирующий орган одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете дома и необходимыми для этого документами.

В случае отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке (смотрите решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 11 ноября 2016 г. по делу N 2-5320/2016, решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 12 октября 2016 г. по делу N 2-2878/2016, решение Ачинского городского суда Красноярского края от 27 октября 2016 г. по делу N 2-4540/2016).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Под объектом индивидуального жилищного строительства согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понимаются отдельно стоящие жилые дома не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.

*(2) Форма декларации об объекте недвижимости приведена в Приложении N 1 к приказу Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628.