Вопрос: В 2015 г. было продано нежилое помещение за 2 000 000 руб., а в 2015 г. была куплена квартира за 5 400 000 руб. Я являюсь ИП, но обе сделки проведены на физическое лицо. Должна ли я платить НДФЛ 13%? Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на величину налогового вычета в размере 2 000 000 руб., полагающегося при покупке квартиры? (Правовед.RU, январь 2016 г.)

В 2015 г. было продано нежилое помещение за 2 000 000 руб., а в 2015 г. была куплена квартира за 5 400 000 руб. Я являюсь ИП, но обе сделки проведены на физическое лицо. Должна ли я платить НДФЛ 13%? Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на величину налогового вычета в размере 2 000 000 руб., полагающегося при покупке квартиры?

В вашей ситуации важен ответ на вопрос - использовалось ли нежилое помещение в предпринимательской деятельности?

Вы не сможете воспользоваться налоговыми льготами, указанными в ст. 217, 220 Налогового кодекса РФ, если использовали данное помещение в предпринимательской деятельности.

Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

При этом положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет. Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09, положения приведенной нормы НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, то, согласно ст. 217 НК РФ, при продаже нежилого помещения, которое находится в собственности более 3 лет, налог платить не нужно.

Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже нежилого помещения, которое находится в собственности менее 3 лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму документально подтвержденных расходов связанных с приобретением этого имущества.

Кроме того, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 250 000 руб., т.е. уменьшить доходы на величину имущественного налогового вычета.

Например, нежилое помещение приобретено за 2 000 000 руб., продано за 2 000 000 руб., "доход минус расход" = 0, налогооблагаемой базы не возникает.

Например, нежилое помещение приобретено по безвозмездной сделке, т.е. расходов нет. В этом случае уменьшение - на величину имущественного налогового вычета (2 000 000 - 250 000 = 1 750 000 х·13% = налог).

Стоит еще раз напомнить - это при условии, что имущество не сдавалось в аренду, не использовалось под торговую точку, спортивный зал и т.п., словом, не использовалось в предпринимательской деятельности. Если использовалось, то ни уменьшение на расходы, ни налоговый вычет не положены.

Если в этом же налоговом периоде налогоплательщик купил квартиру и ранее ни разу не пользовался имущественным налоговым вычетом, то он вправе им воспользоваться в размере не более 2 000 000 руб., в том числе и путем зачета налога имущественным налоговым вычетом.

Например, налогоплательщик продал нежилое помещение за 2 000 000 руб., купил квартиру за 5 400 000 руб. в одном году. Ранее он налоговым вычетом на покупку квартиры не пользовался. Таким образом, налогооблагаемая база составит 2 000 000 руб. минус имущественный налоговый вычет при продаже (250 000 руб.) или документально подтвержденные расходы и минус налоговый вычет при приобретении квартиры.

Налогооблагаемая база = 0.

Однако необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в следующем налоговом периоде, в ней указать и продажу, и покупку, т.е. заявить об имущественных вычетах.

Можно обратиться к судебной практике и разъяснениям ФНС.

В определении ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11 сказано следующее.

"По результатам выездной налоговой проверки предпринимателя инспекция доначислила земельный налог и 962 298 руб. единого налога, уплачиваемого при применении упрощенной системы налогообложения, также применены меры налоговой ответственности, начислены пени.

По апелляционной жалобе предпринимателя Управление ФНС России по Ростовской области уменьшило сумму земельного налога и соответствующие суммы пеней, а также уменьшило в 2 раза суммы штрафов.

Предприниматель обжаловала решение инспекции в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2010 решение инспекции признано недействительным в части доначисления 35 554 руб. 30 коп. земельного налога, соответствующих сумм пеней и 30 101 руб. 50 коп. штрафа. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФАС Северо-Кавказского округа постановлением от 02.06.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в ВАС РФ, индивидуальный предприниматель Котляр Т.Ф. просит судебные акты отменить как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, решение инспекции признать недействительным.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и судебные акты, коллегия судей оснований, установленных ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора не установила.

Наличие в арбитражных судах различных правовых подходов по вопросам применения норм НК РФ в схожих фактических ситуациях является основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ в целях создания правовой определенности для таких случаев.

Поэтому ссылка предпринимателя на судебные акты по делу N А32-17068/2009-63/260 Арбитражного суда Краснодарского края является правильной, поскольку по указанному делу и настоящему делу имеются схожие фактические обстоятельства, в отношении которых применяется пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ: положения, посвященные имущественным налоговым вычетам, не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 выработал единый подход по применению указанной нормы: доход от продажи объектов недвижимости непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц.

Применяемая налогоплательщиком-индивидуальным предпринимателем при разрешении такой категории споров система налогообложения (общий режим или специальные налоговые режимы) не имеет ключевого значения для вывода, сделанного судом надзорной инстанции, о невозможности использования предпринимателем налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в случае продажи объектов недвижимости, использовавшихся в предпринимательской деятельности".

В постановлении Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 говорится следующее.

"Инспекция провела выездную налоговую проверку предпринимателя по вопросам соблюдения законодательства о налогах и сборах за период с 01.01.2005 по 31.12.2007.

В ходе проверки было установлено, что 26.05.2005 предприниматель продал недвижимое имущество (здания стройгруппы), расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Халтурина, 66, и полученный доход указал в декларации по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ за 2005 г., которую подал в инспекцию как физическое лицо.

Проданное имущество, согласно свидетельству о государственной регистрации права, находилось в собственности предпринимателя с 26.04.2001, поэтому при определении налоговой базы по названному налогу он, исходя из пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, применил имущественный налоговый вычет в сумме, полученной при продаже данного имущества.

Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю красками, лаками и эмалями, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении налога на доходы физических лиц.

Оспариваемым решением инспекция доначислила предпринимателю по данному эпизоду налоги по общей системе налогообложения и страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, начислила соответствующие суммы пеней и штрафов, уменьшив облагаемый доход на сумму расходов по приобретению упомянутого имущества.

Суд кассационной инстанции удовлетворил заявленное требование и признал недействительным решение инспекции в названной части ввиду наличия у предпринимателя права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, т.к. сделка по реализации недвижимого имущества носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли. При таких обстоятельствах, по мнению суда, у инспекции отсутствовали основания для доначисления предпринимателю налогов по общей системе налогообложения, начисления пеней и штрафов.

Между тем этот вывод суда кассационной инстанции является ошибочным.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной при продаже данного имущества.

При этом положения приведенной нормы НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Судами установлено, что предприниматель по договору купли-продажи от 26.03.2001 N 2 приобрел у открытого акционерного общества "Промтовары" недвижимое имущество, в том числе здания, расположенные по упомянутому адресу, для осуществления предпринимательской деятельности.

Осуществляя розничную торговлю, предприниматель являлся плательщиком единого налога на вмененный доход.

Названные здания 26.05.2005 проданы предпринимателю Аетбаеву Д.Ш.

Расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Следовательно, доход от продажи указанных зданий непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и, в силу п. 1 ст. 304 АПК РФ, подлежит отмене.

Начиная с 01.01.2014, имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется в силу закона - при продаже недвижимого имущества и/или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ)".

В письме Минфина РФ от 14.10.2015 N 03-04-05/58691 сказано следующее.

"Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и, в соответствии со ст. 34.2 НК РФ, разъясняет следующее.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 этой статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и/или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи квартиры, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики

Р.А. Саакян.

14.10.2015".

Р. Григорьев

А. Шпадырев

М. Болтунова

Правовед.RU

31 января 2016 г.