Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2009 г. N 6067/09 Отказывая в признании незаконными действий регистрационной службы по регистрации договора залога (ипотеки), суд указал, что согласно действующему законодательству для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2009 г. N 6067/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Марамышкиной И.М.,

судей Прониной М.В., Харчиковой Н.П.

рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Банк ВТБ" от 23.04.2009 N 88/741207 о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2009 по делу N А07-14144/2008-А-КРК Арбитражного суда Республики Башкортостан

по заявлению открытого акционерного общества "Банк ВТБ" в лице филиала банка в городе Уфе о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - Управление) по регистрации договора залога (ипотеки) от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032, заключенного между открытым акционерным обществом "УРСАБанк" (г. Уфа) и обществом с ограниченной ответственностью "РефАгроТранс" (г. Октябрьский).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ОАО "УРСАБанк", ООО "РефАгроТранс".

Суд установил:

решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2008 заявленное требование удовлетворено. Действия Управления в регистрации договора ипотеки от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 признаны незаконными.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2009, решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявленного ОАО "Банк ВТБ" требования отказано.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ОАО "Банк ВТБ" указывает на неправильное применение судами статей 5, 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 17, абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и неправильное толкование условий договора аренды от 02.11.206 N 02-04-14/035/2006-74.

По мнению заявителя, Управлению следовало отказать в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку предмет договора (объект недвижимого имущества) арендован ОАО "Банк ВТБ", и договором аренды, заключенным ранее договора ипотеки, предусмотрено, что арендодатель - ООО "РефАгроТранс" не вправе передавать арендуемое имущество в пользование или отчуждать его без согласия арендатора.

Изучив материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами при рассмотрении спора, между ООО "РефАгроТранс" (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) заключен договор от 12.10.2006 N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя. Согласно договору (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 01.06.2007 N 1) банку передано в аренду нежилое помещение общей площадью 213,1 кв. м. (номера на поэтажном плане 21-41), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, пр. Ленина, д. 3.

Договор зарегистрирован Управлением 02.11.2006, номер записи о регистрации 02-04-14/035/2006-74.

Согласно пункту 5.1 договора срок аренды установлен с 12.10.2006 по 11.10.2016. В течение срока аренды арендатор вправе в любое согласованное с арендодателем время выкупить арендованное помещение, при этом цена и условия выкупа определяются сторонами дополнительным соглашением к договору аренды.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в течение срока его действия арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям арендованное нежилое помещение кому-либо, кроме арендатора.

Между ОАО "УРСАБанк" (залогодержатель) и ООО "РефАгроТранс" (залогодатель) заключен договор ипотеки от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032, согласно которому в обеспечение исполнения залогодателем своих обязательств перед ОАО "УРСАБанк" по кредитному договору от 19.07.2007 N 4607-0032 ООО "РефАгроТранс" передает в залог банку нежилое помещение площадью 213,1 кв. м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, пр. Ленина, д. 3 (п. 2.1 договора ипотеки с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 22.10.2007 N 1), ранее переданное заявителю в аренду.

Договор ипотеки зарегистрирован Управлением 02.11.2007, номер записи о регистрации 02-04-14/026/2007-016.

Полагая, что действия Управления по регистрации договора ипотеки незаконны и нарушают права и законные интересы арендатора, ОАО "Банк ВТБ" обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии со статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении предъявленного ОАО "Банк ВТБ" требования, суды исходили из того, что предусмотренные указанными нормами условия для признания действий Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан по регистрации спорного договора ипотеки незаконными отсутствуют.

Судебные инстанции отметили, что оспариваемые действия регистрирующего органа соответствуют требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке") и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Судами установлено, что в пункте 2.3 договора ипотеки от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 указано, что предмет залога обременен правом аренды на основании договора от 12.10.2006 N 2, заключенного между ООО "РефАгроТранс" и ОАО "Банк ВТБ".

В силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке", если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Оценив условие, предусмотренное пунктом 2.1 данного договора с позиций статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что установленный этим положением запрет на передачу в пользование или отчуждение по другим основаниям арендованного нежилого помещения кому-либо, кроме арендатора, не свидетельствует о том, что условием государственной регистрации договора ипотеки является наличие согласия арендатора.

Действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог.

Кроме того, с учетом положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение договора аренды при смене собственника, права банка ВТБ - арендатора спорных объектов недвижимости, регистрацией договора об ипотеке не нарушены. При изложенных обстоятельствах суды правомерно отклонили доводы заявителя, как основанные на неправильном толковании правовых норм.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче дела N А07-14144/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2009 отказать.

Председательствующий судья

И.М. Марамышкина

Судья

М.В. Пронина

Судья

Н.П. Харчикова