Расторжение договора участия в долевом строительстве: последствия для застройщика (А.И. Серова, журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г.)

Расторжение договора участия в долевом строительстве: последствия для застройщика

А.И. Серова,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г., с. 48-57.

Известно, что Закон N 214-ФЗ*(1) позволяет дольщику инициировать процедуру расторжения заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве. При этом названный закон обязывает застройщика вернуть дольщику денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими. Некоторые застройщики полагают, что это исчерпывающий перечень последствий расторжения договора. Однако это не так. Отказ добровольно исполнить требования дольщика, скорее всего, обернется для застройщика дополнительными материальными расходами. Подробности - в статье.

Нормы права

Статья 9 Закона N 214-ФЗ предусматривает право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1):

- застройщик нарушил установленный договором срок передачи объекта долевого строительства на два месяца;

- застройщик не исполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 этого закона*(2);

- существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства;

- застройщик нарушил обязанности, предусмотренные ч. 3 ст. 15.1 этого закона (прекращение договора поручительства);

- а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Кроме того, в ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ приведен перечень случаев, когда договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке. Напомним, это возможно в следующих случаях:

- строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, прекращено или приостановлено и имеются основания полагать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику;

- существенно изменена проектная документация строящегося объекта недвижимости (в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства);

- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В рамках заявленной темы принципиально важными являются положения ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. В ней, в частности, указано на обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, внесенные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму (за пользование денежными средствами дольщика) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Причем, если участником является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (1/150 ставки).

На исполнение этой обязанности застройщику отведено:

- 20 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9;

- 10 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9.

Обратите внимание! Если в течение указанного соответствующего срока (10 либо 20 рабочих дней) дольщик не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства (включая проценты) в депозит нотариуса по месту своего нахождения. О данном факте необходимо проинформировать участника долевого строительства. Поэтому ссылка застройщика на отсутствие реквизитов для перечисления денег дольщику является необоснованной.

В случае нарушения срока возврата денежных средств участнику (срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса) застройщик обязан уплатить дольщику проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Последствия нарушения застройщиком норм Закона N 214-ФЗ

Если застройщик добровольно не исполнил предусмотренную Законом N 214-ФЗ обязанность по возврату денег дольщику и уплате процентов за пользование ими, дольщик вправе истребовать указанную сумму в судебном порядке. Такой способ разрешения спора неизбежно обернется для застройщика дополнительными расходами, поскольку суд вправе взыскать с застройщика не только внесенную дольщиком сумму и проценты за пользование, но и штраф, а также компенсацию морального вреда и судебных расходов. К сожалению, застройщики нередко это не учитывают, считая, что суд должен руководствоваться только нормами ч. 2 и 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и не может применить к данной ситуации положения Закона о защите прав потребителей*(3).

Подтвердим сделанный нами вывод о том, что судебный вариант разрешения спора с дольщиком приведет к значительному увеличению расходов застройщика, примерами из судебной практики.

Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 22.09.2015 по делу N 33-16309/2015

Обратившись в суд, истец сообщила, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома она оплатила первоначальный взнос. Впоследствии она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении договора в связи с семейными обстоятельствами. Соглашением сторон, зарегистрированным в УФРС, договор был расторгнут. Денежные средства застройщик не возвратил. Истец просила суд взыскать с застройщика:

- сумму задолженности в размере первоначального взноса;

- проценты за пользование указанными денежными средствами;

- неустойку;

- компенсацию морального вреда;

- штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Суд указал: Законом N 214-ФЗ прямо предусмотрена уплата процентов за пользование денежными средствами застройщиком в случае расторжения договора по основаниям, перечисленным в ч. 1 ст. 9. Принимая во внимание, что организация добровольно не выплатила установленные законом проценты за пользование денежными средствами, не зачислила эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, суд удовлетворил требование участника о взыскании процентов.

К сведению. Несмотря на то, что соглашением о расторжении договора предусмотрен возврат денежных средств участнику в течение трех месяцев со дня регистрации соглашения, суд указал, что застройщик был обязан вернуть деньги в течение 20 дней с момента расторжения договора, поскольку такой срок установлен законом.

Рассматривая обоснованность требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, суд исходил из следующего. На основании ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 и 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В связи с тем, что компенсация морального вреда не предусмотрена Законом N 214-ФЗ, вопрос о взыскании компенсации морального вреда решается в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Согласно ст. 15 данного закона причиненный потребителю моральный вред подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Поскольку факт нарушения застройщиком прав истца как потребителя доказан, суд взыскал с застройщика компенсацию морального вреда.

Часть 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. На этом основании суд обязал застройщика уплатить штраф из расчета 50% от суммы компенсации морального вреда. При этом суд отметил, что не имеется оснований для включения в расчет суммы штрафа иных сумм, взысканных в пользу истца, так как указанные суммы взысканы не в силу Закона о защите прав потребителей, а в порядке, утвержденном Законом N 214-ФЗ.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2015 N 33-7954/2015 по делу N 2-625/2015

Обстоятельства дела и ход рассуждений судей во многом схожи с предыдущим описанным нами случаем. Суд взыскал с застройщика в пользу истца задолженность по расторгнутому договору, штраф, а также расходы на оплату услуг представителя.

И на этот раз застройщику не помогла ссылка на необоснованное применение к данным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей. Суд указал: в связи с тем, что Законом N 214-ФЗ, являющимся специальным законом, регулирующим отношения сторон по договору долевого участия в строительстве, не предусмотрена ответственность застройщика по уплате штрафных санкций за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, к спорным правоотношениям применяются положения п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Поскольку застройщик добровольно не исполнил полностью требование о возврате денежных средств, имеющаяся задолженность не погашена и после обращения в суд, ответчик обязан уплатить предусмотренный данным законом штраф.

Разрешая требования о компенсации истцу понесенных расходов на оплату услуг представителя, суд исходил из того, что указанные расходы подтверждены. Однако с учетом принципа разумности суд уменьшил заявленную истцом сумму.

Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015

В данном случае дольщик просил суд признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве, взыскать с застройщика уплаченную по договору сумму, проценты за пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, расходы на оплату услуг представителя. Дольщик сообщил, что:

- причиной расторжения договора является существенное изменение личных обстоятельств, значительное ухудшение финансового положения и невозможность дальнейшего исполнения обязательства;

- застройщик оставил без ответа заявление о расторжении договора и требование о возврате уплаченной по договору суммы.

Застройщик выдвинул в суде встречное требование о взыскании с участника задолженности по погашению очередного платежа, процентов за предоставленную рассрочку платежа в размере 14% годовых, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ и расходов на оплату госпошлины.

Аргументы застройщика и мнение суда представлены в таблице.

Точка зрения застройщика	Позиция суда
Расторжение договора долевого участия возможно только в судебном порядке и только в предусмотренных законом случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). Поскольку организацией не допущено никаких нарушений, нет оснований для расторжения договора. Возможность участника отказаться от договора или его расторгнуть по собственному желанию без вины застройщика не предусмотрена ни законом, ни условиями договора. Возврат денежных средств ввиду одностороннего отказа от исполнения договоров по заявлениям дольщиков и взыскание штрафов по искам недобросовестных дольщиков в условиях сегодняшней тяжелой финансовой ситуации приведет к банкротству застройщиков и нарушению прав добросовестных дольщиков	Частью 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ определены случаи, когда участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору, а также в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (см. п. 5), то есть данный перечень оснований для отказа участника долевого строительства от исполнения договора не является закрытым. Статьей 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Таким образом, поскольку заключение договора обусловлено личными и семейными нуждами участника (что предполагает применение норм Закона о защите прав потребителей), перечень оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренный ст. 9 Закона N 214-ФЗ, не является закрытым. Статьей 32 Закона о защите прав потребителей установлено иное основание для отказа от исполнения договора, поэтому дольщик как потребитель в любой момент вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве с возмещением застройщику фактических расходов. Пунктом 5 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ исходя из его буквального толкования не установлено, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями. Следовательно, довод организации о возможности отказа участника от исполнения договора только при виновном поведении застройщика не основан на законе. Кроме того, договором предусмотрено, что односторонний отказ от его исполнения либо расторжение по инициативе одной из сторон производятся по основаниям и в порядке, определенным действующим законодательством, к которому относится и ст. 32 Закона о защите прав потребителей. При этом в любом случае условия договора не должны противоречить закону, а условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей)
Нет оснований для взыскания штрафа и применения положений Закона о защите прав потребителей, так как случаи расторжения договора до левого участия и односторонний отказ от его исполнения предусмотрены специальной нормой в сфере долевого строительства - Законом N 214-ФЗ. Взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в данном случае не основано на законе, поскольку истцом не доказано, какие именно права по Закону о защите прав потребителя нарушены застройщиком	Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона о защите прав потребителей на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств (вопрос 6 Обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденного Президиумом ВС РФ 01.02.2012). В данном случае при расторжении договора у застройщика возникла обязанность возвратить полученные в счет цены договора денежные средства, которая застройщиком не выполнена как после получения заявления дольщика, так и после предъявления иска в суд и до настоящего времени. Более того, застройщик фактически отказал дольщику в праве расторгнуть договор, поскольку организацией предъявлены в суд собственные требования относительно взыскания просроченного, по мнению ответчика, очередного платежа. Факт нарушения действиями ответчика прав истца как потребителя установлен, в связи с чем застройщик обязан уплатить сумму компенсации морального вреда и штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя
Первоначальный взнос истца направлен застройщиком по целевому назначению - на строительство квартиры, на сегодняшний день на объекте проводятся отделочные работы, процент готовности здания составляет 75%, застройщик несет собственные значительные расходы на строительство ввиду неисполнения обязательств дольщиком. При этом положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусматривают возмещение исполнителю (застройщику) фактических расходов при отказе потребителя (дольщика) от исполнения договора	Застройщик не доказал факт несения убытков, возникших у него в связи с отказом дольщика от исполнения договора. Спорная квартира подлежит строительству в любом случае в составе многоквартирного дома согласно проектной документации безотносительно заключения договора с истцом. При расторжении договора квартира остается у застройщика, который не представил доказательств осуществления каких-либо расходов именно в связи с заключением или прекращением действия договора с дольщиком. Степень готовности здания и несение расходов на строительство такими доказательствами не являются
Штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований явно несоразмерен нарушенному праву и противоречит принципам справедливости, в том числе учитывая отсутствие вины застройщика, а также значительно меньшую сумму неустойки по Закону N 214-ФЗ (1/150 ставки рефинансирования, то есть в 55 раз меньше), что свидетельствует о возможном злоупотреблении правом со стороны дольщика	Не имеют правового значения доводы о большом размере взысканного судом штрафа, учитывая его иное назначение и иной порядок исчисления, установленный законом. Застройщик не доказал несоразмерность суммы штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ. Не имеется оснований для вывода о том, что со стороны истца усматриваются злоупотребления правом и недобросовестность. Заявленные истцом требования основаны на законе, дольщик неоднократно предпринимал попытки разрешить спор в досудебном порядке, однако застройщик законное требование истцов не исполнял в течение длительного времени

В результате суд взыскал с застройщика в пользу дольщика уплаченную по договору сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя и сумму возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя.

Кроме того, с застройщика в доход бюджета была взыскана государственная пошлина. При этом суд отказал застройщику в удовлетворении заявленных им требований, отметив, что в силу ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Данное требование дольщиком соблюдено, заявление участника застройщиком получено, организация этот факт не оспаривает. Поскольку обязательства сторон прекращены, у участника отсутствует обязанность по внесению очередного платежа и оплаты процентов.

Выводы

Физическое лицо - дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о долевом участии в строительстве либо обратиться в суд с требованием о признании договора расторгнутым. Перечень случаев, когда участник может воспользоваться таким правом, не ограничен.

Отказ от договора (расторжение договора) влекут обязанность застройщика вернуть в установленный срок дольщику ранее внесенные им денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами гражданина в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Отказ застройщика произвести указанные выплаты или нарушение отведенного законом срока выплат позволят участнику добиться в судебном порядке взыскания дополнительных сумм процентов, компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя. Застройщику не удастся избежать перечисленных расходов, сославшись на нарушение обязанностей со стороны контрагентов либо отсутствие необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

При этом застройщик вправе просить суд об уменьшении размера взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 333 ГК РФ, п. 33 Обзора*(4)), а также расходов на оплату услуг представителя.

От редакции. В следующем номере будет рассмотрен бухгалтерский и налоговый учет операций у застройщика.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

*(2) Речь идет о ситуации, когда выявлены недостатки в созданном объекте долевого строительства и застройщик отказывается безвозмездно устранять недостатки, возмещать дольщику произведенные им расходы на устранение недостатков либо уменьшать цену договора.

*(3) Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

*(4) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013.