Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г., с. 12-19.
Состав технической документации
Как известно, при прекращении управления домом одной компанией и начале управления домом другим лицом одним из важнейших вопросов становится судьба технической документации на МКД, без которой управление домом невозможно. Учитывая злоупотребления при смене управляющих, законодатель даже ввел административную ответственность за неправомерное удержание технической документации на дом, установив штрафы в существенном размере (ст. 7.23.2 КоАП РФ). Тем не менее нередки иски об истребовании технической документации на МКД, ведь, удерживая документы, прежний УК фактически препятствует вступлению нового управляющего в законные полномочия. Четко очерченный круг данных, которые содержатся в связанных с управлением МКД документах, способствует упрощению процедуры их передачи.
С момента введения в действие Правил содержания общего имущества п. 24, в котором перечислены документы, входящие в состав технической документации на МКД, оставался неизменным. И вот с 2016 года перечень документов был расширен за счет:
- документов на установленные ОПУ и сведений о проведении их ремонта, замены, поверки. Это весьма очевидное и ожидаемое дополнение, поскольку названные документы необходимы для заключения договоров ресурсоснабжения (пп. "г" п. 6 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). На практике информацию об ОПУ в составе технической документации на дом новый управляющий успешно истребовал в судебном порядке у прежнего управляющего. ОПУ по общему правилу входят в состав общего имущества, документация на них является принадлежностью главной вещи (общего имущества) и должна следовать ее судьбе, то есть передаваться при смене управляющего домом;
- информации об оснащении помещений в доме ИПУ, в том числе информации о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), датах последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний. Обратим внимание, что в силу пп. "з" п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать среди прочего сведения о наличии и типе установленных ИПУ, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку счетчика, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета. Необходимость хранения данных об ИПУ управляющим МКД и передачи их новому управляющему обусловлена преемственностью в начислении платы за коммунальные услуги;
- смет, описей работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Напомним, что в первоначальной редакции к технической документации относились только документы (акты) о приемке результатов работ. Сметы и описи заимствованы из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Согласно п. 1.5.3 данного документа к технической документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, относятся сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт. Представляется, что под описью следует понимать согласованный с собственниками помещений план работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества. Что касается смет и описей услуг по содержанию общего имущества, включение их в перечень технической документации - это один из последовательных шагов повышения прозрачности работы управляющего (подобная детализация необходима для составления договора управления, а также для раскрытия информации об управлении МКД);
- актов проверок готовности к отопительному периоду и выданных паспортов готовности МКД к отопительному периоду. Данные документы фактически рассматривались как элемент технической документации на дом и ранее.
В пункте 26 Правил содержания общего имущества перечислены иные документы, связанные с управлением МКД, и их список также пополнился. Среди новых сведений:
- списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных. Согласно пп. "б" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме, а также о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных рассматривается как стандарт управления МКД. В силу п. 19 того же документа прежний управляющий обязан передать новому управляющему эти данные вместе с технической документацией на дом и иными связанными с управлением домом документами. То есть рассматриваемые поправки не вносят кардинальных новшеств, а лишь упорядочивают нормативное регулирование. Добавим, что из ч. 8 ст. 9 и п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" в совокупности следует, что новый управляющий может получить персональные данные собственников и нанимателей помещений в МКД от прежнего управляющего без согласия самих субъектов персональных данных;
- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД. Принимая на себя ответственность за содержание общего имущества, управляющему необходимо иметь информацию о том, что некоторые элементы используются особым образом, как минимум с целью обоснованного учета коммунальных услуг, повышения внимания к износу используемых элементов общего имущества;
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Данная поправка вызывает множество вопросов, поскольку расходится с положениями ЖК РФ в части представления управляющему МКД решений и протоколов общих собраний. Напомним, что в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в редакции, действующей с 30.06.2015, не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания его инициатор обязан представить УК, правлению ТСЖ, ЖК копии решений и протокола общего собрания. В течение пяти дней с момента их получения управляющий должен передать копии документов органу госжилнадзора. Одновременно копии протоколов в электронном виде управляющий обязан опубликовать в соответствии с требованиями пп. "з" п. 3 Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (см. форму 2.7, утвержденную Приказом Минстроя РФ от 27.09.2014 N 988). При этом в силу прямого указания ч. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в МКД и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это необязательно офис УК. На то, что оригиналы не должны передаваться управляющему, обратил внимание Минстрой в Письме от 22.09.2015 N 31458-0Г/04. Поскольку приоритет над постановлением Правительства РФ имеет федеральный закон (Жилищный кодекс), требовать от прежнего управляющего именно оригиналы решений и протоколов общих собраний незаконно, так как у него может просто не быть данных документов и, что важнее, он не вправе требовать их от инициатора собрания.
Порядок прекращения деятельности по управлению домом
Во исполнение ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в Правила осуществления деятельности по управлению МКД был введен новый разд. VI "Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием".
Обратим внимание, что предыдущий раздел (разд. V) данных правил, действующий с самого начала их применения, описывает порядок передачи технической документации при смене способа управления, истечении срока или досрочном расторжении договора управления. Но ранее не был описан порядок прекращения управления в таких ситуациях.
Дата прекращения управления
В нормативном документе теперь названа дата прекращения договора управления МКД в случае изменения способа управления (полагаем, что здесь имеется в виду не только выбор другого способа управления, кроме УК, но и выбор новой УК вместо прежней). Это день, предшествующий дню начала реализации нового способа управления. Это очевидное правило, ведь в силу специфики деятельности должны быть обеспечены непрерывность обслуживания дома, преемственность между управляющими. На практике нередко можно столкнуться с ситуацией, когда прежний управляющий, будучи уязвленным решением собственников помещений о досрочном расторжении договора, прекращает какие-либо работы в доме сразу после получения уведомления о принятом решении, не дожидаясь, когда новый управляющий вступит в полномочия. Это незаконно и теперь может быть квалифицировано как нарушение Правил осуществления деятельности по управлению МКД (ст. 7.23.3 КоАП РФ).
Аналогичный принцип действует в случае исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия и аннулирования лицензии: дата прекращения договора определяется как день, предшествующий дню начала управления домом УК, выбранной на общем собрании или по результатам открытого конкурса (либо без конкурса в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 200 ЖК РФ). Это правило прямо вытекает из предписания продолжать осуществлять деятельность по управлению МКД вплоть до начала управления новым управляющим в указанных случаях (см. ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
Передача документации на дом
Как уже было сказано, п. 18-23 Правил осуществления деятельности по управлению МКД регулируют порядок передачи технической документации на дом при смене способа управления по решению общего собрания, истечении срока действия договора управления или досрочном расторжении договора. В новом п. 25 предусмотрена обязанность УК передавать документы на дом лицу, принявшему на себя обязательства по управлению домом, в случае исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия лицензии, ее аннулирования. Точнее, по отдельному акту приема-передачи должны быть переданы документы, названные в п. 24, 26 Правил содержан
