Возникновение прав на недвижимое имущество и обязанностей по его содержанию (А.Р. Миронова, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г.)

Возникновение прав на недвижимое имущество и обязанностей по его содержанию

А.Р. Миронова,

руководитель юридического департамента КГ "Аюдар"

Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г., с. 68-74.

В соответствии с законом права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Является ли регистрация права законного владельца помещения в МКД ключевой в вопросе о моменте возникновения обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, а также права дольщиков на участие в общем собрании собственников помещений в МКД? Для ответа на данный вопрос обратимся к нормативной базе и правоприменительной практике.

Государственная регистрация прав

Как мы знаем, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается также в ст. 4 Закона N 122-ФЗ*(1) и ст. 18 ЖК РФ.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- другие документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не определено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

Как следует из вышеприведенных норм, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только с момента регистрации, а не с момента передачи такого имущества по акту от прежнего собственника. Значит ли это, что у нового владельца помещения, принявшего его по акту и поселившегося в нем, обязанность по несению бремени содержания данного имущества отсутствует?

Кто должен платить за коммунальные услуги?

Как следует из ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

- у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

- у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение;

- у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

- у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Право собственности

Исходя из п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента регистрации права собственности. Получается, в случае купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации права собственности за новым собственником оплачивать жилищно-коммунальные услуги обязан прежний владелец, несмотря на передачу помещения по акту и неиспользование его в своих целях. Но в таком случае, очевидно, будут нарушены права прежнего собственника.

Анализ судебной практики показывает, что суды подтверждают обязанность приобретателя недвижимого имущества производить оплату жилищно-коммунальных услуг с момента фактической передачи помещения по акту на основании договора купли-продажи. В качестве примера можно привести постановления АС ПО от 02.07.2015 N Ф06-24745/2015, ФАС УО от 20.05.2014 N Ф09-2949/14, ФАС ЗСО от 30.09.2013 по делу N А46-30503/2012, апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 25.11.2014 по делу N 33-15729/2014, Ульяновского областного суда от 08.07.2014 по делу N 33-2235/2014.

Принимая такие решения, суды руководствуются следующим принципом: отсутствие государственной регистрации права не освобождает фактического потребителя коммунального ресурса от обязанности по его оплате. Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии с Определением ВС РФ от 18.05.2010 N 18-В10-21 свидетельство о государственной регистрации не признается документом правообразующего или правоустанавливающего характера. Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не считается самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав. Подход, связывающий момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг с государственной регистрацией права собственности, фактически означал бы, что покупатель может не оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации права собственности на полученное недвижимое имущество, что неизбежно приведет к нарушению прав других лиц, не потреблявших соответствующие ресурсы (например, прежнего собственника), поскольку в этом случае соответствующие расходы должны быть возложены на них.

Из анализа судебного акта следует, что суд признает собственником недвижимого имущества нового владельца по договору уже с момента передачи помещения по акту. С этим же моментом суд связывает возникновение у приобретателя недвижимости обязанности по оплате коммунальных услуг. При этом суд считает, что регистрация права собственности на недвижимое имущество лишь подтверждает приобретение имущества, но не устанавливает гражданских прав.

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Рассмотрим, распространяется ли подход судов о возникновении обязанности по оплате коммунальных услуг с момента фактической передачи помещения на отношения, связанные с правами хозяйственного ведения и оперативного управления.

В Определении ВС РФ от 14.12.2015 N 303-ЭС15-15981, постановлениях АС УО от 08.12.2015 N Ф09-7727/15, АС ЗСО от 18.11.2015 N Ф04-25585/2015, ФАС ПО от 29.07.2014 по делу N А55-17226/2013 суды признают обязанность предприятий (учреждений) оплачивать коммунальные услуги только с момента регистрации права хозяйственного ведения (оперативного управления). Суды приходят к выводу, что само по себе закрепление спорного помещения за учреждением на основании распоряжения собственника и передача имущества не порождают правовых последствий в виде несения бремени содержания имущества.

Принимая судебные акты по таким делам, суды руководствуются правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 5 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи данные права возникают с момента их государственной регистрации. Таким образом, судебная практика по двум, казалось бы, схожим вопросам противоположная.

Право участвовать в собрании собственников помещений в МКД

Как мы видим из сложившейся судебной практики, обязанность по оплате услуг при приобретении права собственности на недвижимое имущество возникает с момента фактической передачи помещения новому владельцу. Посмотрим, распространяется ли данное правило на право участия в общем собрании собственников помещений в МКД при приемке помещения от застройщика.

Согласно закону в общем собрании вправе принимать участие только собственники помещений в МКД. Необходимо ли регистрировать право собственности на помещение, чтобы голосовать на собрании? Ранее у судов было две позиции по этому вопросу: одни суды признавали право дольщиков участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД, а другие приходили к выводу о незаконности принятого дольщиками решения о выборе способа управления домом*(2).

В Определении ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 подтверждена недействительность проведенного открытого конкурса по отбору УК в связи с тем, что до даты проведения конкурса дольщиками, принявшими от застройщика помещения по акту, было принято решение о выборе способа управления и данный способ был реализован. При этом Верховный суд исходил из того, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком МКД, фактически осуществляли права собственника, поэтому могут выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом, который на момент проведения конкурса не оспорен и не признан недействительным. УК приступила к исполнению обязательств по управлению домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента не было. Несмотря на то, что данное определение ВС РФ вынесено по конкретному делу, названный судебный акт вносит некоторую определенность в рассмотрении споров о правах дольщиков участвовать в собраниях собственников помещений в МКД.

Таким образом, обязанность по внесению коммунальных платежей за недвижимое имущество и право участвовать в собрании собственников помещений в МКД возникают с одного и того же момента - момента передачи недвижимого имущества по акту, несмотря на то что в законе это прямо не предусмотрено.

* * *

Приняв помещение по акту от застройщика, дольщики в силу закона обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Вполне логично, что они одновременно получают право участвовать в общем собрании и принимать решение о выборе способа управления домом еще до регистрации права собственности на помещения. Представляется справедливым распространить аналогичный принцип и на покупателей квартир по договорам купли-продажи: оплачивать жилищно-коммунальные услуги они обязаны также с момента приемки помещения по акту. По мнению автора, с целью устранения разногласий и необоснованных споров в данной связи следовало бы внести изменения в ЖК РФ, в частности, указать в п. 5 ч. 2 ст. 153, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у приобретателя помещения по договору или другому законному основанию с момента его фактического принятия по акту или иному документу.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Подробнее см. статью А.И. Цехановского "Проблема выбора управляющей компании в жилой новостройке" (N 9, 2015).