Вопрос: Федеральное государственное учреждение передает в аренду помещения (используемые для предпринимательской деятельности) в нежилом здании, находящемся в федеральной собственности и принадлежащем учреждению на праве оперативного управления. К помещениям примыкают места общего пользования (коридор, лестница и прочие вспомогательные помещения), в связи с использованием которых у арендодателя возникают определенные расходы (на уборку, на покупку чистящих средств для диванов и т.д.). Обязан ли арендатор нести такие затраты? Каким образом они могут быть на него возложены? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)

Федеральное государственное учреждение передает в аренду помещения (используемые для предпринимательской деятельности) в нежилом здании, находящемся в федеральной собственности и принадлежащем учреждению на праве оперативного управления. К помещениям примыкают места общего пользования (коридор, лестница и прочие вспомогательные помещения), в связи с использованием которых у арендодателя возникают определенные расходы (на уборку, на покупку чистящих средств для диванов и т.д.).

Обязан ли арендатор нести такие затраты? Каким образом они могут быть на него возложены?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата может быть установлена как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и в иной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Перечень форм оплаты аренды, предусмотренный п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, как указано в этой норме, стороны вправе предусмотреть в договоре иные формы арендной платы или сочетание различных ее форм.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. По смыслу этой нормы в силу требования закона арендатор обязан нести расходы, связанные с необходимостью эксплуатации имущества, переданного ему в аренду.

Между тем согласно ст. 210 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, бремя содержания имущества возлагается на его собственника. Поскольку право оперативного управления наряду с правом собственности относится к вещным правам (п. 1 ст. 216 ГК РФ), бремя содержания должен нести не только собственник, но и юридические лица, которым имущество (в частности помещение) принадлежит на таком праве (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 N 17АП-504/14).

Таким образом, закон не обязывает арендатора нести расходы, связанные с эксплуатацией мест общего пользования в здании, в котором находится арендованное таким лицом помещение. Аналогичный подход демонстрируют и суды, указывая, в частности, что п. 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора нести расходы только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 N 08АП-12023/13, смотрите также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 N 14АП-8180/13).

Вместе с тем, отмечая, что положения ГК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и оплате расходов на содержание общего имущества на арендаторов помещений, суды подчеркивают, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий. Поэтому обязанность арендатора нести расходы на содержание общего имущества в здании может быть предусмотрена договором аренды или отдельным договором, заключенным между арендодателем и арендатором (постановления АС Западно-Сибирского округа от 28.01.2016 N Ф04-29097/15 и от 21.07.2015 N Ф04-21158/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 N 07АП-1064/13).

С учетом принципа свободы договора, позволяющего сторонам заключить любой гражданско-правовой договор и определить его условия по своему усмотрению, если это не противоречит императивным нормам законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), вопрос о возложении на арендатора обязанности нести расходы по эксплуатации части мест общего пользования в здании, в котором расположено арендуемое помещение, может быть решен различными способами, например, путем:

- включения расходов на уборку мест общего пользования и иных затрат арендодателя, связанных с содержанием таких площадей, в арендную плату, определенную в твердом размере (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 N 17АП-6970/15), или в переменную часть арендной платы (постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 N 16АП-2062/15, Первого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 N 01АП-5359/13), в том числе с указанием в договоре аренды для целей расчета арендной платы арендуемой площади, определенной с учетом коэффициента, который относится к местам общего пользования в здании (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 N 18АП-13266/13);

- заключения отдельного договора о возмещении арендатором затрат арендодателя на эксплуатацию мест общего пользования (смотрите также материал: "Вопрос: Автономное учреждение с согласия учредителя планирует сдавать в аренду свободные помещения, закрепленные за учреждением на праве оперативного управления. Следует ли при заключении договора аренды включить в арендную плату расходы, связанные с содержанием этого имущества (коммунальные услуги, услуги связи и др.) либо нужно заключить с арендатором отдельный договор о возмещении указанных расходов? В каком случае такие расходы облагаются НДС и необходимо ли на них выставлять счет-фактуру? ("Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 2, март-апрель 2011 г.)").

Конкретный же способ возложения на арендатора обусловленных сдачей помещения (или помещений) в аренду затрат на содержание мест общего пользования в здании, порядок расчета таких затрат стороны определяют по своему усмотрению.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

16 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.