Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с использованием затратного подхода (С.В. Грибовский, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 3, март 2016 г.)

Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с использованием затратного подхода

С.В. Грибовский,

заместитель генерального директора государственного унитарного

предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки

недвижимости", профессор, доктор экономических наук

(г. Санкт-Петербург)

Журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 3, март 2016 г., с. 16-23.

Введение

Оценку рыночной стоимости объекта недвижимости в общем случае можно представить как процесс построения модели оценки коммерческой ценности объекта оценки путем анализа факторов спроса и предложения, формирующих его стоимость, и применения ее для расчета искомой стоимости.

Объект культурного наследия (далее также - ОКН) по сравнению с обычными объектами недвижимости обладает целом рядом особенностей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Исходя из этого определения можно сказать, что одной из особенностей ОКН является то, что он возник когда-то давно в результате каких-то особо значимых исторических событий. На наш взгляд, эту историчность можно рассматривать как своеобразный нематериальный актив, повышающий рыночную стоимость ОКН.

Также особенностью ОКН, как это следует из статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ, является наличие целого ряда ограничений в отношении их использования, а именно то, что на территории их расположения:

- запрещается строительство объектов капитального строительства и изменение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства;

- проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Эти ограничения, назовем их историческими, оформляются в виде охранного обязательства пользователя ОКН, которое включает требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность такого объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования объектом.

Помимо стандартных (неисторических) градостроительных ограничений по использованию объекта недвижимости (Градостроительный кодекс Российской Федерации, Правила землепользования и застройки, СНИПы и т.п.) исторические ограничения следует рассматривать как дополнительные, свойственные только ОКН. Они сокращают возможности использования ОКН, уменьшая тем самым его потребительскую ценность и, следовательно, снижают его рыночную стоимость.

При применении сравнительного подхода положительный вклад "исторического" нематериального актива в стоимость ОКН и отрицательное влияние на стоимость исторических ограничений могут быть учтены в виде положительных и отрицательных корректировок к ценам сделок или предложений объектов-аналогов. При использовании доходного подхода при расчете чистого операционного дохода "историчность" может вылиться в более высокие арендные ставки, и, следовательно, в более высокие доходы, а исторические ограничения могут привести к увеличенным операционным расходам на содержание или ремонт ОКН в соответствии с требованиями охранных обязательств.

Рассмотрим более подробно, как особенности ОКН могут быть учтены в рамках затратного подхода к его оценке.

В соответствии с пунктом 24г ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости с использованием затратного подхода рекомендуется рассчитывать в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

В указанной последовательности, на наш взгляд, проблемным является вопрос учета нематериальной составляющей в затратной стоимости исторических улучшений. Как вариант ее можно учесть путем увеличения затрат на создание каких-либо сложных исторических элементов ОКН, требующих привлечения особых материалов и "дорогих" специалистов.

Менее сложной является задача расчета отрицательной составляющей рыночной стоимости ОКН. В рамках затратного подхода она может быть учтена износами ОКН.

Не менее важным является способ оценки земельного участка ОКН - от этого зависит распределение общей стоимости ОКН между землей и ее историческими улучшениями с соответствующими последствиями, например, для страхования или для принятия градостроительных решений, связанных с текущим или будущим коммерческим использованием ОКН.

Два способа оценки земельного участка

В соответствии с методологией затратного подхода (п. 24д ФСО N 7) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования с учетом всех ограничений физического и юридического свойства.

Вот здесь-то, по нашему мнению, и проявляются сложности, обусловленные тем, как трактовать исторические ограничения по использованию ОКН, а именно распространяются или не распространяются они на земельный участок как незастроенный. Вопрос можно сформулировать иначе: является ли земельный участок как незастроенный объектом культурного наследия? Заметим, что от ответа на этот вопрос зависит величина рыночной стоимости земельного участка.

Если мы допускаем, что земельный участок как незастроенный является предметом охраны (назовем это допущением 1), то все ограничения, сформулированные в охранных обязательствах, распространяются и на него. В этом случае и рыночная стоимость земельного участка, как будет показано далее, может быть либо сравнительно низкой, либо вовсе отрицательной.

Если же допустить, что земельный участок как незастроенный не является предметом охраны (пусть это будет допущением 2) и на него в связи с этим не распространяются исторические ограничения, то его стоимость может быть достаточно высокой, соизмеримой с рыночной стоимостью незастроенных земельных участков, расположенных рядом и ограниченных в своем использовании лишь стандартными градостроительными ограничениями.

Можно показать, что стоимость ОКН в целом в том и другом случае может быть одинаковой, но разным будет распределение этой стоимости между земельным участком и его историческими "улучшениями". Здесь сознательно поставлены кавычки, так как в результате расчетов стоимость улучшений может оказаться отрицательной. В этом случае улучшения будут не улучшениями, а, как нетрудно догадаться, ухудшениями.

Анализ способов оценки земельного участка

Итак, при допущении 1 оценивается земельный участок с учетом всех неисторических и исторических ограничений, то есть мы признаем, что земельный участок как самостоятельный объект (вне зависимости от того, что на нем расположено) является объектом культурного наследия. С учетом этого допущения наиболее эффективным использованием земельного участка может оказаться одно (другого не придумать) - текущее (фактическое), как правило, не особо доходное историческое использование. Нетрудно догадаться, что в этом случае при оценке земельного участка методом остатка можно, как мы уже отмечали, получить сравнительно невысокую либо вовсе отрицательную стоимость. Заметим, что при таком допущении сильно ограничены возможности по использованию сравнительного подхода к оценке стоимости земельного участка, так как рынок земель с таким набором ограничений может просто отсутствовать либо быть чрезвычайно скудным. Кроме того, при таком допущении возникают проблемы и при оценке улучшений земельного участка, а именно при оценке их функционального и внешнего износов. Дело в том, что одним из методов оценки этих износов является метод капитализации разности доходов, приходящихся на изношенные и неизношенные улучшения. А при неадекватно низкой или отрицательной стоимости земли непросто определить долю улучшений в общей стоимости ОКН.

При допущении 2 земельный участок оценивается на основе анализа его наиболее эффективного использования без учета исторических ограничений. При этом может получиться так, что наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного и земельного участка как застроенного не совпадут. В этом случае для оценки стоимости объекта недвижимости может потребоваться моделирование его существенных преобразований, требующих значительных капиталовложений, например снос, что в значительной степени затрудняет использование затратного подхода к оценке стоимости*(1). Однако в нашем случае на территории объекта оценки в соответствии с охранными ограничениями запрещены как снос, так и выполнение строительных работ, то есть моделирование каких-либо строительных преобразований объекта недвижимости с изменением объемно-пространственных характеристик его конструкции запрещено охранным документом. Для оценки ОКН это обстоятельство, помимо других, позволяет использовать технологию затратного подхода.

При принятии допущения 2 стоимость земли в отличие от стоимости улучшений может быть адекватной рынку, и в этом случае для ее расчета можно использовать весь арсенал оценочных методов - от сравнительного подхода до метода капитализации земельной ренты в различных его модификациях, а для оценки исторических улучшений, помимо обычных износов, необходимо дополнительно рассчитывать износ, обусловленный возможным недоиспользованием земельного участка. Такой износ, образовавшийся вследствие того, что взгляды на то, как использовать землю, в прошлом и сегодня различаются, целесообразно отнести к внешним износам. Его можно рассчитать путем капитализации разности доходов, которые может генерировать земельный участок при отсутствии "исторических" ограничений и при их наличии.

Рассмотрим разницу в оценках при разных ограничениях по использованию земельного участка на числовом примере оценки ОКН - исторического здания, сдаваемого в аренду, например, под офисы.

Числовой пример оценки объекта культурного наследия

Предположим, что на земельном участке находится одноэтажное историческое здание, построенное в петровские времена в полном соответствии с требованиями рынка того времени. По сравнению с современными офисными зданиями оцениваемое историческое здание имеет очень низкий коэффициент полезных площадей и целый ряд недостатков (например толстые стены, очень высокие потолки и т.д.), из-за которых требуются повышенные операционные расходы на эксплуатацию.

В соответствии с охранными обязательствами на территории расположения здания запрещаются:

- снос существующей постройки и создание новых объектов капитального строительства;

- увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства;

- проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Пусть физический износ здания, определенный экспертным путем, составил 30 процентов, а функциональный - 20 процентов.

Выполним оценку ОКН с учетом допущения 1, при котором эти исторические ограничения в полной мере распространяются на земельный участок как незастроенный.

В соответствии с технологией затратного подхода в первую очередь необходимо выполнить оценку земельного участка как незастроенного.

Анализ рынка незастроенных и застроенных земельных участков показал практически полное отсутствие информации о стоимости земельных участков с аналогичными историческими ограничениями, что не позволяет использовать для оценки метод аналогов (сравнительный подход). Учитывая это обстоятельство, для расчета стоимости земельного участка как незастроенного используем технику остатка для земли. Для этого смоделируем на оцениваемом земельном участке строительство нового аналога исторического здания. Допустим, что с учетом прибыли предпринимателя она составила 77 000 денежных единиц (далее - д.е.). Чистый операционный доход, генерируемый новым историческим зданием такой же конструкции, как старое здание, по нашим расчетам, составил 27 000 д.е. Ставка капитализации доходов от здания - 12 процентов, доходов от земли - 10 процентов.

При расчете с использованием техники остатка была получена следующая стоимость земельного участка как незастроенного:

Для оценки стоимости ОКН в целом предварительно рассчитаем остаточную стоимость здания:

Общая стоимость ОКН в целом (земля + здание) составит:

Для сравнения рассчитаем стоимость ОКН методом прямой капитализации. Допустим, что общая ставка капитализации равна 12,5 процента. Тогда стоимость ОКН в целом, рассчитанная методом прямой капитализации, будет равна:

Рассмотрим оценку ОКН при допущении 2, то есть предположив, что на земельный участок не распространяются исторические ограничения. В этом случае в процессе оценки земельного участка как незастроенного мы будем руководствоваться лишь стандартными градостроительными ограничениями по возможной застройке земельного участка - Правилами землепользования и застройки [5] и СНИПами [6].

Допустим, что в соответствии с этими ограничениями на земельном участке можно возвести 5-этажный офисный центр. Анализ рынка показал, что такие участки на рынке стоят 500 000 д.е.

Пусть (для простоты) здание с прибылью предпринимателя также стоит 77 000 д.е. Применив метод прямой капитализации, получаем, что земельный участок стоит больше, чем ОКН в целом (500 000 д.е. > 216 000 д.е.). Это значит, что наилучшим использованием объекта недвижимости является снос строений и продажа земельного участка по цене в 500 000 д.е. за вычетом затрат на снос существующих строений. Но здание является историческим и, как мы уже отмечали, его снос запрещен. Следовательно, лучшее, что мы можем придумать, это уменьшить стоимость исторического здания за счет внешнего износа, который можно рассчитать как разность стоимости земельного участка без учета исторических ограничений и стоимости с учетом этих ограничений:

500 000 - 177 600 = 322 400 д.е.

С учетом внешнего износа получим следующую стоимость исторического здания:

При этом общая стоимость ОКН будет равна:

Обсуждение полученных результатов

Результаты оценки ОКН при разных допущениях по использованию земельного участка в рамках затратного подхода практически совпали с результатом оценки с использованием доходного подхода. Это приводит нас к выводу о том, что оба способа оценки в рамках затратного подхода являются просто разными путями к получению одной и той же рыночной стоимости ОКН. В связи с этим можно было бы говорить о корректности обоих способов. Однако ряд обстоятельств не позволяют считать этот вывод корректным.

Начнем с того, что в рамках первого способа оценка стоимости земельного участка как незастроенного методом остатка с алгоритмической точки зрения не вызывает сомнений, но есть вопросы к расчету стоимости улучшений в части, касающейся вычитания износов. Поскольку здание новое, речь идет о функциональном и внешнем износах. Эти два вида износов рассчитываются путем капитализации потерь в доходах, приходящихся на здание, обусловленных этими износами. На наш взгляд, в рамках первого способа расчета стоимости ОКН при неадекватной рынку стоимости земли невозможно выделить доход, приходящийся на здание, и, следовательно, сложно рассчитать приходящиеся на него износы.

Далее заметим, что полученные с применением затратного подхода в рамках первого способа оценки результаты, на наш взгляд, противоречат концепции затратного подхода - приобрести свободный земельный участок и построить на нем аналогичное здание. Ясно, что приобретение земельного участка по достаточно низкой цене в месте, где соседние участки стоят около 500 000 д. е., невозможно. Второй же способ оценки в полной мере соответствует концепции затратного подхода - последовательность затрат на создание объекта недвижимости начиная от приобретения земельного участка на рынке по экономически обоснованной рыночной стоимости и заканчивая моделированием строительства исторического строения за вычетом достаточно серьезного по величине внешнего износа из-за нерационального использования земельного участка как незастроенного.

Второе обстоятельство, позволяющее оценивать корректность рассмотренных способов оценки земельного участка в рамках затратного подхода, связано собственно с трактовкой стоимости земельного участка как незастроенного. Если в первом случае, как это следует из расчетов, стоимость земельного участка как незастроенного определяется его текущим (историческим) использованием, то во втором случае ценность земельного участка как незастроенного определяется тем, что с точки зрения рынка можно было бы возвести на нем в современных условиях. Последнее, на наш взгляд, более правильно с позиции потребительской ценности земли как свободной.

Итак, как мы уже показали, два способа оценки земельного участка позволяют арифметически получить одну и ту же стоимость ОКН. Однако получаемое при этом распределение стоимости активов (земли и улучшений) разное. В первом случае стоимость земли, по сути, определяется как разность общей стоимости объекта минус стоимость улучшений. Во втором случае доминирующим активом является земельный участок, рыночная стоимость которого определяется исходя из его наиболее эффективного использования как незастроенного, а стоимость исторических улучшений рассчитывается как остаточная стоимость. Эта остаточная стоимость может вносить либо положительный, либо отрицательный вклад в общую стоимость объекта культурного наследия. Заметим, что оценка улучшений по остаточному принципу соответствует принципу оценки земли как свободной исходя из ее наиболее эффективного использования*(2).

Заключение

На наш взгляд, способ оценки земельного участка, на котором находится исторический памятник, исходя из его наиболее эффективного использования является хорошим инструментом для принятия градостроительных ограничений по сохранению или изменению статуса ОКН, ибо возможны ситуации, когда на очень дорогой земле могут находиться объекты недвижимости, да простят меня защитники исторических ценностей, с весьма спорной историчностью. Это знание может помочь принять грамотное экономическое решение либо о сносе неэффективных "улучшений" дорогого земельного участка, либо о снижении статуса исторического памятника посредством частичного снятия исторических ограничений в интересах его более эффективного коммерческого использования, как это делается во многих странах мира, например, когда ограничения распространяются только на фасад здания и не распространяются на его интерьер. Такое решение, способное сделать ОКН коммерчески привлекательным и тем самым привлечь частные инвестиции, во многих случаях может помочь решить проблему сохранения разрушающихся исторических памятников для будущих поколений людей в нашей стране.

Выводы

1. Объект культурного наследия как объект недвижимости обладает целым рядом особенностей, оказывающих существенное влияние на его рыночное ценообразование. Эти особенности обусловлены исторической ценностью объекта культурного наследия и охранными обязательствами в отношении его использования в коммерческих целях.

2. Историческую ценность объекта культурного наследия следует рассматривать как своеобразный нематериальный актив, формирующий его дополнительную рыночную стоимость, а охранные обязательства - как отрицательный ценообразующий фактор, способный в значительной степени уменьшить рыночную стоимость объекта культурного наследия.

3. Одним из проблемных вопросов оценки объекта культурного наследия с использованием затратного подхода является вопрос о распространении или нераспространении охранных обязательств на земельный участок как незастроенный.

4. При распространении охранных обязательств на земельный участок его оценка с использованием затратного подхода возможна только с учетом его текущего ("исторического") использования, что, на наш взгляд, противоречит концепции ценности земли как незастроенной.

5. При нераспространении охранных обязательств на земельный участок его оценка с использованием затратного подхода возможна обычным способом - посредством анализа его наиболее эффективного использования с учетом только его местоположения и градостроительных ограничений, что, на наш взгляд, соответствует теории земельной ренты и стоимости земли. Кроме того, такой способ оценки ОКН может оказаться хорошим инструментом для анализа и принятия решений о коммерческом использовании ОКН.

* * *

Благодарю коллег-оценщиков - кандидата технических наук Л.А. Лейфера, кандидата технических наук В.В. Цымбалова, кандидата технических наук С.Н. Краснощекова, И.С. Кудимова, В.Г. Мисовца, Е.Г. Топал, П.Ю. Мишина - за замечания и предложения, позволившие улучшить материал статьи и сделать его более понятным для читателя.

Литература и информационные источники

1. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.

3. Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

4. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", 2008.

5. О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга: Закон Санкт-Петербурга от 4 февраля 2009 года N 29-10 (с изменениями на 23 мая 2013 года).

6. СНиП 2.07.01-89*. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии с пунктом 24б ФСО N 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

*(2) Международные стандарты оценки в редакции 2007 года. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки. П. 6.0.