Индивидуальный предприниматель сдает в аренду... (М.С. Звягинцева, журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2016 г.)

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду...

М.С. Звягинцева,

эксперт журнала

"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2016 г., с. 59-65.

Индивидуальный предприниматель, владеющий на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями и получающий доход от сдачи их в аренду, вправе выбрать в качестве системы налогообложения ПСНО (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Об отдельных нюансах применения названной системы налогообложения - в данной статье.

Представление заявления на патент и расчет суммы налога

Документом, удостоверяющим право на применение ПСНО по виду деятельности "сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности", является патент. Чтобы его получить, предприниматель должен не позднее чем за 10 дней до начала применения ПСНО представить в налоговый орган соответствующее заявление одним из подходящих для него способов:

- лично (или через представителя);

- направить в виде почтового отправления с описью вложения;

- передать в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи.

Если недвижимость (иное имущество) находится в другом субъекте РФ (отличном от места проживания ИП), в котором он не состоит на учете в качестве плательщика ПСНО, заявление подается в любой территориальный налоговый орган этого субъекта РФ. Но обратите внимание, законом субъекта РФ размеры потенциально возможного к получению предпринимателем дохода могут варьироваться в зависимости от территориального принципа. Поясним. Например, Законом Нижегородской области от 21.11.2012 N 148-З "О патентной системе налогообложения на территории Нижегородской области" в отношении вида деятельности, поименованного в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, установлены следующие размеры потенциально возможного к получению ИП дохода (положения данного закона будут использованы в примерах, рассмотренных ниже).

Вид деятельности	Размер ПВД (руб.)
	Городской округ - г. Нижний Новгород	Городские округа - г. Арзамас, Дзержинск, Саров, Бор, Выкса, Балахнинский, Богородский, Городецкий, Кстовкий, Кулебакский, Павловский муниципальные районы	Другие муниципальные районы и городские округа
Сдача в аренду (наем) жилых помещений:
- до 45 кв. м	180 000	152 000	130 000
- от 45 до 75 кв. м	210 000	191 000	170 000
- свыше 75 кв. м	300 000	240 000	200 000
Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, дач, земельных участков:
- до 100 кв. м	750 000	660 000	561 000
- от 100 до 300 кв. м	1 875 000	1 500 000	1 122 000
- свыше 300 кв. м	5 000 0000	1 828 000	1 553 000

Таким образом, если предприниматель проживает (состоит на учете в налоговом органе) в г. Нижнем Новгороде, а владеет недвижимостью в г. Дзержинске Нижегородской области, он должен встать на учет в любую налоговую инспекцию г. Дзержинска.

Форма заявления на получение патента (форма 26.5-1) утверждена Приказом ФНС РФ от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@. В зависимости от осуществляемого вида деятельности предприниматель заполняет необходимые страницы заявления, в частности "Сведения по каждому объекту, используемому при осуществлении видов предпринимательской деятельности, указанных в пп. 19, 45, 46 и 47 п. 2 ст. 346.43 НК РФ" (назовем ее страницей 4). Остановимся на заполнении этой страницы подробно:

- по строке 010 страницы 4 заявления указывается двухзначный код вида переданного в аренду объекта, в частности 05 - жилое помещение, 06 - нежилое помещение, 07 - дача, 08 - земельный участок. Обратите внимание, другие коды видов объектов (например, 09 - магазин, 10 - павильон, 11 - розничный рынок и т.д.) применяются при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли. Предприниматели, получающие патент в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, их не проставляют, даже если в аренду сдается магазин, павильон и пр.;

- по строке 020 страницы 4 заявления отражается признак объекта - в рассматриваемом случае 1 "Площадь сдаваемого в аренду объекта";

- по строке 030 страницы 4 указывается площадь сдаваемого в аренду объекта. Данное поле заполняется в случае, если законом субъекта РФ предусмотрено, что размер потенциально возможного к получению ИП дохода (ПВД) по осуществляемому виду деятельности зависит от площади объекта.

В Законе Нижегородской области, пример которого приведен выше, ПВД зависит как от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, так и от его площади, соответственно, предприниматели-нижегородцы эту строку должны заполнять в обязательном порядке.

Фрагмент страницы 4 заявления

       Сведения по каждому объекту, используемому при осуществлении видов

   предпринимательской  деятельности, указанных в подпунктах 19, 45, 46 и 47

       пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации

          Показатели        Код строки                 Значение показателей

                                     /---\

Код вида объекта               010   |0|6|

                                     \---/

                                     /-\

Признак объекта                020   |1|

                                     \-/

                                     /-----------\ /---\

Площадь объекта (кв. м)        030   | | | |1|0|0|.|0|0|

                                     \-----------/ \---/

Ситуация 1: нежилое помещение сдается нескольким арендаторам

Рассмотрим ситуацию, когда предприниматель владеет на праве собственности нежилым помещением и сдает его в аренду под магазины нескольким организациям (ИП) (у предпринимателя с каждым из арендаторов заключен договор аренды). Каков порядок заполнения страницы 4 заявления? Как рассчитать сумму налога?

Из названия страницы следует, что она заполняется по каждому объекту, передаваемому в аренду. Чиновники неоднократно разъясняли, что количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем с конкретными арендаторами (письма Минфина РФ от 28.08.2015 N 03-11-09/49752, от 09.04.2015 N 03-11-09/20102, от 17.11.2014 N 03-11-09/57921 (направлено Письмом ФНС РФ от 05.12.2014 N ГД-4-3/25127 для использования в работе)). Таким образом, в рассматриваемом случае предприниматель должен заполнить несколько таких страниц (по каждому объекту аренды).

Пример 1

Предприниматель, проживающий в г. Нижнем Новгороде, владеет на праве собственности нежилым помещением (также расположенным в указанном субъекте РФ) площадью 400 кв. м и сдает его четырем организациям (ИП) под магазины. Соответственно, у ИП с названными лицами заключено четыре договора аренды. Площади сдаваемых помещений - 50 кв. м, 90 кв. м, 100 кв. м и 160 кв. м. ИП планирует оформить патент на 10 месяцев (март-декабрь 2016 года).

Предприниматель должен заполнить страницу 4 заявления по каждому объекту аренды, то есть четыре раза. Соответственно, сумма налога будет исчисляться по каждому из четырех объектов:

- по объектам 1 и 2 сумма налога составит по 37 500 руб. (750 000 руб. / 12 мес. х 10 мес. х 6%);

- по объектам 3 и 4 - по 93 750 руб. (1 875 000 руб. / 12 мес. х 10 мес. х 6%).

Итого сумма налога, уплачиваемая в связи с применением ПСНО, равна 262 500 руб. (37 500 руб. х 2 + 93 750 руб. х 2). Одну третью часть налога (875 000 руб.) ИП должен оплатить до конца мая 2016 года, оставшуюся часть (175 000 руб.) - до 31.12.2016.

Ситуация 2: по одному договору аренды сдается несколько обособленных нежилых помещений

Интересна и обратная ситуация: предприниматель сдает в аренду юридическому лицу несколько изолированных помещений (торговых и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании. Соответственно, с арендатором заключен один договор аренды. Как в данном случае заполняется страница 4 заявления и рассчитывается стоимость патента?

В этом случае следует руководствоваться тем же правилом: количество объектов, передаваемых в аренду, нужно определять на основании договоров аренды, заключаемых между арендодателем и арендаторами.

Поскольку в данном примере с арендатором заключен один договор, у предпринимателя возникает лишь один объект аренды (к договору аренды недвижимого имущества в обязательном порядке должны прилагаться поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади). Соответственно, предприниматель-налогоплательщик заполнит страницу 4 заявления в одном экземпляре.

При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСНО, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. Делаем вывод: индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем ему на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений (Письмо Минфина РФ от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).

Пример 2

Предприниматель, проживающий в Балахнинском районе Нижегородской области, сдает в аренду одному арендатору принадлежащие ему на праве собственности помещения в торговом центре: торговый зал площадью 50 кв. м, складские помещения площадью 30 кв. м. ИП планирует оформить патент на 8 месяцев (май-декабрь 2016 года).

Предприниматель должен заполнить страницу 4 заявления один раз. По строке 030 следует указать суммарную площадь передаваемых в аренду помещений, то есть 80 кв. м (50 + 30). Сумма налога составит 26 400 руб. (660 000 руб. / 12 мес. х 8 мес. х 6%).

Ситуация 3: предприниматель сдает в аренду часть принадлежащего ему нежилого помещения

Если предприниматель планирует сдавать в аренду лишь часть из имеющихся у него торговых (иных) площадей, оформить патент он должен только в отношении передаваемых им в аренду объектов. Следовательно, осуществлять расчет налога нужно также исходя из площади нежилого помещения, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента (Письмо Минфина РФ от 04.02.2016 N 03-11-12/5414).

Пример 3

Предприниматель, проживающий в Перевозском районе Нижегородской области, владеет на праве собственности торговым павильоном в указанном муниципальном образовании площадью 500 кв. м. Он сдает в аренду одному арендатору 300 кв. м из имеющихся площадей, на остальных сам осуществляет торговую деятельность. ИП планирует оформить патент на 8 месяцев (май-декабрь 2016 года).

При подаче заявления на получение патента страница 4 заполняется один раз. По строке 030 следует указать площадь передаваемых в аренду помещений - 300 кв. м. Сумма налога составит 62 120 руб. (1 553 000 руб. / 12 мес. х 8 мес. х 6%).

Изменение числа арендаторов

Возможна ситуация, что в процессе деятельности индивидуального предпринимателя, который получил патент по виду деятельности "сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности", сменились арендаторы. Что должен предпринять ИП? Должен ли он получить новый патент?

Подобную ситуацию рассмотрели чиновники из Минфина в письмах от 29.04.2015 N 03-11-12/24870, от 23.01.2015 N 03-11-12/69636, от 07.10.2013 N 03-11-11/41513. Они разъяснили, что при смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта. То есть, по мнению финансистов, если предприниматель-арендодатель получил один патент при сдаче объекта недвижимости одному или нескольким арендаторам и в период действия патента число арендаторов (договоров аренды) на этот объект изменилось (увеличилось или уменьшилось), заявление на получение нового патента в отношении данного объекта недвижимости подавать в налоговый орган не следует.

Что ж, примем их рекомендации за аксиому. Но для себя отметим, что поменяться может не только количество объектов аренды, но и площадь передаваемых помещений.

Пример 4

Предприниматель сдает в аренду 400 кв. м торговых площадей четырем арендаторам. Площади сдаваемых помещений - 50 кв. м, 90 кв. м, 100 кв. м и 160 кв. м (условия примера 1). Первые два из названных договоров аренды расторгнуты. Предприниматель нашел нового арендатора, который взял в аренду площади, ранее занимаемые двумя арендаторами, - 140 кв. м (50 + 90).

По сути, если бы мы исчисляли налог, исходя из новых реалий, сумма налога оказалась бы иной, поскольку Закон Нижегородской области дифференцирует размер налога в зависимости от площади передаваемых в аренду нежилых помещений (до 100 кв. м и от 100 до 300 кв. м). Однако чиновники разъясняют, что в описанной ситуации никаких корректировок делать не надо. Следовательно, сумма налога не изменится.

* * *

Если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.

Если принадлежащее предпринимателю нежилое помещение сдается нескольким арендаторам, исчислять налог нужно по каждому объекту, передаваемому в аренду. Если по одному договору аренды предприниматель сдает несколько обособленных нежилых помещений, расположенных в одном здании, исчислять налог следует исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений. Если предприниматель сдает в аренду часть принадлежащего ему нежилого помещения, осуществлять расчет налога следует исходя из площади нежилого помещения, указанной в договоре аренды.

В случае изменения (увеличения или уменьшения) количества арендаторов новый патент получать нет необходимости. Корректировки в имеющийся патент также не вносятся.