Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации (Ю.А. Авдюничева, журнал "Экономика и право. XXI век", N 1, январь-март 2016 г.)

Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации

Ю.А. Авдюничева,

магистрант Института заочного и открытого образования,

группа ЗМ2-ЮР2-10 ФГОБУ ВО "Финансовый университет

при Правительстве Российской Федерации"

Научный руководитель: О.Ю. Горбачева,

доцент кафедры "Гражданское право" ФГОБУ ВО "Финансовый университет при

Правительстве Российской Федерации"

Журнал "Экономика и право. XXI век", N 1, январь-март 2016 г., с. 133-137.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2016 (далее - Закон о регистрации), дает определение понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество": "...юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ". Однако следует отметить, что указанная формулировка определяет только регистрацию в понимании акта государственного органа, что является лишь одним из аспектов общего широкого понятия государственной регистрации.

В процессе анализа научных работ, касающихся данного вопроса, можно увидеть отсутствие единого мнения среди цивилистов об определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В юридической литературе встречается мнение, что государственная регистрация права на недвижимое имущество - это не только ненормативный акт государственного органа, но и юридический факт в фактическом составе, который влечет за собой возникновение, изменение или прекращение каких-либо прав на недвижимый объект [3, с. 40-47]. Помимо этого, в юридической литературе существует точка зрения, согласно которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это комплексное средство государственного контроля и регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [2, с. 6, 7]. Рассмотрение государственной регистрации может осуществляться в двух направлениях.

Государственная регистрация может рассматриваться с двух точек зрения - как:

- специфическая деятельность непосредственно государства;

- результат этой указанной выше деятельности государства.

При этом следует отметить, что государственная регистрация как деятельность не во всех случаях может закончиться государственной регистрацией в виде результата, поскольку нельзя исключать такой результат, как отказ в государственной регистрации.

Для начала необходимо рассмотреть государственную регистрацию как деятельность. При определении любой деятельности в первую очередь необходимо исходить из ее целей и содержания. В определении же деятельности огромное значение имеют лишь непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом конкретном случае направлена. Из анализа юридической литературы следует вывод, что государственная регистрация как деятельность рассматривается учеными-цивилистами в узком и широком смысл. В более широком толковании государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, которая осуществляется специальными органами данного государства, и целью данной функции является защита имущественных прав участников гражданского оборота. С учетом данного широкого толкования можно сделать вывод, что к государственной регистрации, помимо очевидной деятельности регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, относится и следующая деятельность:

- организация собственно системы регистрации;

- формулирование и закрепление принципов ведения государственного реестра;

- автоматизация процессов государственной регистрации и методов защиты информации о правах на недвижимость;

- предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Такой подход к определению государственной регистрации позволяет раскрыть государственную регистрацию как форму деятельности государства. Подобный подход необходим, так как именно государственные органы своими конкретными актами раскрывают общие цели функционирования системы, которая создана государством для осуществления данной деятельности.

Несмотря на это, данный подход не раскрывает в полной мере содержательную сторону государственной регистрации и не указывает на то, в чем именно выражается эта деятельность государства. Именно по этой причине ученые-цивилисты трактуют понятие государственной регистрации в узком смысле. В узком смысле государственная регистрация прав - это процесс, в котором происходит непосредственное рассмотрение заявления (требования) заинтересованного лица о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр), которое адресовано непосредственно регистрирующему органу. Этот процесс можно разделить на несколько этапов: прием документов, представленных заявителем, правовой анализ представленных документов с целью установить наличие или отсутствие оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятие соответствующего решения, отражение принятого решения в форме, установленной законом, выдача документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация как форма деятельности государства устанавливает основное направление работы и определяет задачи всех государственных органов, осуществляющих регистрационную деятельность, а государственная регистрация в узком смысле определяет непосредственную цель регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Данная цель определяется следующим образом: определить наличие какого-либо основания, установленного законодателем, для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Иными словами, эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Анализ действующего законодательства РФ приводит к выводу, что определение понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Законе о регистрации дается сугубо в значении "результат", а не "процесс". Например:

- п. 2 ст. 8 ГК РФ: права возникают с момента регистрации;

- п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 165 ГК РФ: права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации;

- п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор считается заключенным с момента регистрации.

Рассмотрим подробнее с точки зрения права, что представляет собой этот результат.

Наиболее распространенными подходами ученых в области права к характеристике правовой природы акта применения права являются:

- рассмотрение акта применения права как ненормативного акта государственного органа;

- рассмотрение акта применения права как юридического факта в фактическом составе, влекущем за собой возникновение, прекращение либо изменение каких-либо прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - это, прежде всего, юридический факт, вызывающий юридические последствия, обусловленные действующим законодательством. Для определения правовой природы данного факта следует обратиться к классификации юридических фактов, принятой в теории права. Безусловно, юридический факт государственной регистрации является юридическим действием, но не событием. Это действие осуществляется государственным органом, а действие любого государственного органа всегда, в сущности, является актом. Акты же бывают нормативными и ненормативными, т.е. индивидуальными. Очевидно, регистрация права на недвижимое имущество - это ненормативный (индивидуальный) акт государственного органа. В административном праве данный вид юридических актов называется индивидуальным правоприменительным актом органа государственного управления [9, с. 100, 101].

Последствия, наступающие вследствие юридического факта, - это еще один не менее важный признак, определяющий собственно юридический факт. Факт государственной регистрации имеет разное значение в зависимости от основания возникновения права. Он может быть конечным элементом юридического состава, непосредственно приводящим к возникновению права. Факт регистрации также бывает необходимым для реализации и существующего права. Однако вне зависимости от правового значения факта регистрации в каждом конкретном случае сущность факта регистрации состоит в признании этого права государством, а следовательно, в дальнейшем предоставлении этому праву государственной защиты, обеспечиваемой государственной системой регистрации прав на недвижимую собственность. Специфика разнообразия оснований возникновения права заключается только в определении именно момента возникновения этого права. При этом сама возможность реализации какого-либо права на недвижимую собственность в полной мере, вне зависимости от основания его возникновения, появляется лишь в момент его государственной регистрации. Это естественно, так как государство не имеет каких-либо возможностей для защиты права, о котором оно не знает. Система регистрирующих органов, по сути, является единственным достоверным держателем информации о каком-либо праве на недвижимую собственность. А значит, главенствующим в определении государственной регистрации как акта государственного органа, а также общим для всех актов такого типа является непосредственно акт признания государством регистрируемого права, который обеспечивает и гарантирует обладателю последующую возможность реализации этого права.

Под целью понимается то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить" [7, с. 802]. Иными словами, цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены" [6, с. 374].

М.Г. Пискунова классифицирует цель государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ней следующим образом: "Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость" [4, с. 22].

В.В. Чубаров формулирует цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в рамках описания системы государственной регистрации: "...введение такой системы преследует несколько целей:

- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль совершения сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);

- внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ" [8, с. 39].

А.В. Волынцева, в свою очередь, определяет более широкий спектр целей государственной регистрации - "...основные цели государственной регистрации:

- защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

- создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

- реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере" [1, с. 68].

Вполне очевидно, что все исследователи в области права при формулировании целей государственной регистрации фокусируют свое внимание на тех положительных результатах, к достижению которых нужно стремиться априори, в том числе, с помощью и посредством правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Тем не менее некоторые ученые, такие, как А.Р. Кирсанов и П.В. Крашенинников, не видят особой потребности в построении иерархии указанных выше целей. Более того, редко, но встречаются мнения об установлении в данном вопросе весьма спорных приоритетов. Например, В.А. Порошков заявляет, что "государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве" [5, с. 7].

Таким образом, государственная регистрация выполняет важную роль юридического факта, а следовательно, является итоговым элементом юридического состава, что порождает для участников оборота возникновение, изменение, обременение или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация придает формальную гласность и открытость сведений для их публичной достоверности, является способом, формой и условием защиты прав, так как, в том числе, представляет собой доказательство существования зарегистрированного права. Необходимая государственная защита имущественных прав участников оборота недвижимости выступает главной целью не только государственной регистрации права на недвижимость, но и вообще всего правового регулирования оборота недвижимости.

Список литературы:

[1] Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003.

[2] Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.

[3] Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8.

[4] Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.

[5] Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1998.

[6] Словарь по этике. М., 1981.

[7] Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978.

[8] Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М., 1999.

[9] Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979.