Вопрос: С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2016 г.)

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента передачи ему нежилого помещения в пользование (владение и пользование) по передаточному акту при отсутствии создания препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Обоснование вывода:

По договору аренды происходит встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора - во внесении платы за пользование этим имуществом (ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ).

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (смотрите, например, постановления Девятого ААС от 10.11.2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Как следует из судебной практики, использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).

Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, но в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по не зависящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу (смотрите также определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735). Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя - передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (ст. 655 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

3 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.