Передача квартир, находящихся на балансе учреждения, в собственность граждан (А. Миронова, журнал "Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г.)

Передача квартир, находящихся на балансе учреждения, в собственность граждан

А. Миронова,

эксперт журнала "Бюджетные организации:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2016 г., с. 55-64.

Поводом для написания статьи послужил вопрос читателя. В 1995 году федеральное бюджетное учреждение по договору купли-продажи для своих работников приобрело квартиры. Сделка купли-продажи была зарегистрирована в БТИ. Учреждение не поставило эти квартиры на баланс, так как посчитало, что они принадлежат работникам, в них проживающим. С работниками учреждение никаких договоров не заключало. На сегодняшний день работники, проживавшие в этих квартирах, по разным причинам их освободили. Поэтому счета на оплату коммунальных услуг в указанных жилых помещениях стали приходить учреждению. По поступающим счетам учреждение и обнаружило данные квартиры. Учреждение не располагает необходимыми финансовыми ресурсами для оплаты коммунальных платежей по этим квартирам, и работников, желающих проживать в этих квартирах, у учреждения нет. В связи с этим возник вопрос о возможности передачи квартир лицам, не являющимся работниками учреждения, но нуждающимся в таком жилье (квартиры были временно предоставлены таким работникам). В статье рассмотрим порядок передачи жилых помещений учреждения в собственность граждан.

Чтобы понять, кто же является собственником квартир, приобретенных учреждением для своих работников при отсутствии их регистрации в Росреестре и в бухгалтерском учете учреждения, обратимся к Гражданскому кодексу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц (ст. 235 ГК РФ).

В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или приобретенное учреждением за счет средств, выделенных собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник вправе распорядиться по своему усмотрению.

Как следует из вопроса, бюджетное учреждение приобрело квартиры на основании договора купли-продажи, что подтверждается регистрацией в БТИ. Собственником указанных квартир, поскольку в рассматриваемом вопросе учреждение федеральное, является Российская Федерация, учреждение владеет квартирами на праве оперативного управления независимо от отсутствия на балансе учреждения и отсутствия регистрации в Росреестре. Передать квартиры в собственность физических лиц, проживающих в них, федеральное бюджетное учреждение может в порядке приватизации с согласия собственника.

Порядок приватизации квартир учреждения

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Согласно ст. 1 названного закона приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, могут приобрести их на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица (ст. 2 Закона о приватизации).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ наймодателем по договору социального найма может быть в нашем случае орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации, либо уполномоченная указанным органом организация.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, действующее законодательство позволяет бюджетному учреждению передать указанные квартиры гражданам РФ, имеющим право пользования данными квартирами на условиях социального найма. Но при этом собственник квартир должен принять решение о передаче квартир гражданам в порядке приватизации. Договор передачи квартир может быть заключен с физическим лицом учреждением или уполномоченным собственником органом государственной власти.

Лица, которым будут отчуждаться квартиры в порядке приватизации, должны быть признаны нуждающимися. В целях заключения договора социального найма и выдачи ордера в отношении квартир необходимо, чтобы данные лица ранее не использовали свое право на приватизацию.

Также при принятии указанного собственником решения следует иметь в виду, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Поэтому если в отношении названных квартир имеются перечисленные ограничения, необходимо их предварительно устранить.

Постановлением Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 установлено, что федеральные органы исполнительной власти принимают решения по вопросам включения жилых помещений жилищного фонда РФ, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти, а также подведомственными им федеральными государственными учреждениями и федеральными государственными унитарными предприятиями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда.

Таким образом, если квартиры отнесены к специализированному жилому фонду, то есть являются служебными жилыми помещениями, перед приватизацией федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный собственником, должен принять решение об исключении этих квартир из специализированного жилищного фонда.

Обратите внимание! В силу ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2016 ст. 1, 2, 4, 6-8, 9.1 и разд. II Закона о приватизации утрачивают силу. В настоящий момент ведется работа над проектом Федерального закона, устанавливающим бессрочную приватизацию жилья. Сейчас такой срок определен до 1 марта 2016 года.

Схематично порядок приватизации в данном случае можно изобразить следующим образом:

Принятие уполномоченным органом решения об исключении квартир из специализированного жилищного фонда (если требуется)

Принятие собственником учреждения решения о передаче квартир гражданам в порядке приватизации

Заключение договора социального найма (с выдачей ордера) между лицами, проживающими в квартирах, и органом государственной власти, уполномоченным выступать от имени Российской Федерации (организацией, уполномоченной органом государственной власти)

Признание лиц, которым будут отчуждаться квартиры в порядке приватизации, нуждающимися

Заключение договора передачи квартир с физическими лицами учреждением или уполномоченным собственником органом государственной власти

Предъявление гражданами исков в суд к федеральному органу государственной власти, уполномоченному собственником и к учреждению о признании права собственности на квартиры в порядке приватизации (рассмотрено ниже)

Представление гражданами документов в Росреестр для государственной регистрации права собственности на квартиры (рассмотрено ниже)

Признание права собственности в суде

В соответствии с законодательством РФ после заключения договоров передачи квартир для признания их собственностью граждан необходима регистрация данного права в Росреестре. Рассмотрим, возможна ли государственная регистрация права собственности граждан на указанные квартиры при отсутствии регистрации в Росреестре права оперативного управления на квартиры за учреждением.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане РФ.

Согласно ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с п. 59, 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации права и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, после заключения уполномоченным органом или учреждением с гражданами договоров передачи квартир в порядке приватизации названные лица не смогут осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в связи с тем, что в отношении данных квартир права никогда не были зарегистрированы. Из приведенных норм следует, что основанием для государственной регистрации права собственности граждан в порядке приватизации при отсутствии у собственника регистрации права на отчуждаемые квартиры будет являться решение суда.

Другими словами, после заключения в указанном порядке договоров о приватизации, граждане должны будут обратиться в суд с исками о признании права собственности на квартиры в порядке приватизации. Ответчиками по данным искам будут являться федеральный орган государственной власти, уполномоченный собственником и учреждение. При рассмотрении дел в суде ответчикам необходимо будет признать иски граждан. Решения суда о признании за гражданами права собственности на квартиры будут являться основанием для государственной регистрации права собственности граждан вместе с решением собственника о приватизации, договором о приватизации, договором социального найма, ордером и иными необходимыми документами при заключении подобных сделок.

Судебная практика

При рассмотрении споров о признании права собственности по договору при отсутствии государственной регистрации права продавца на спорное имущество суды удовлетворяют требования покупателя (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 24.04.2014 по делу N 33-5747/2014).

Суды отказывают в удовлетворении требования о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права продавца на спорное имущество в том случае, если установят, что на момент заключения договора купли-продажи спорное имущество не находилось в собственности у продавца, доказательств того, что у последнего возникли права на указанное недвижимое имущество до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не представлено (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 09.06.2015 по делу N 33-9243/2015).

Также в ходе анализа судебной практики было установлено, что суды принимают решения в пользу физических лиц при предъявлении ими исков о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, даже если собственник не принимал решения о передаче квартир проживающим в них лицам в порядке приватизации, а организация, владеющая государственными квартирами на праве оперативного управления не заключала с гражданами договор о передаче квартир в порядке приватизации.

Примерами могут служить Апелляционное определение Самарского областного суда от 21.10.2015 по делу N 33-11591/2015, Определение Приморского краевого суда от 12.10.2015 по делу N 33-9213/2015, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.10.2015 по делу N 33-8631/2015, Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 07.10.2015 по делу N 33-5744/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-26425/2015, Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 21.01.2015 по делу N 33-119/2015, Определение Приморского краевого суда от 24.11.2014 по делу N 33-10301/2014.

Суды отказывают физическим лицам в исках о признании права собственности на квартиру в тех случаях, когда квартира относится к государственному специализированному жилищному фонду, и специализированный статус служебного жилья не утрачен (определения Приморского краевого суда от 05.10.2015 по делу N 33-8951/2015, от 22.09.2015 по делу N 33-8523/2015).

Как видим, действующее законодательство и сложившаяся судебная практика позволяют бюджетному учреждению оформить передачу квартир гражданам в порядке приватизации при соблюдении предложенных в статье рекомендаций.

Иным способом прекратить право оперативного управления ФГБУ на указанные квартиры является передача квартир из федеральной собственности в муниципальную в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 13.07.2009 N 270 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства по управлению государственным имуществом по исполнению государственной функции "Осуществление передачи имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность, принятие имущества из собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в федеральную собственность".

* * *

Из всего вышеизложенного следует, что бюджетное учреждение, в соответствии с требованиями законодательства РФ, может передать в собственность гражданам квартиры. При этом необходимо соблюсти следующий порядок:

- собственниками квартир должно быть принято решение о передаче их гражданам в собственность в порядке приватизации;

- между лицами, проживающими в квартирах, и органом государственной власти, уполномоченным выступать от имени РФ, субъекта РФ, муниципалитета (организацией, уполномоченной органом государственной власти, органом власти субъекта РФ, муниципалитета), должен быть заключен договор социального найма;

- лица, которым будут отчуждаться квартиры в порядке приватизации, должны быть признаны нуждающимися в них;

- должен быть заключен договор на передачу квартир физическим лицам;

- в судебном порядке должно быть признано право собственности на квартиры за физическими лицами, с которыми заключены договоры на передачу квартир;

- гражданами должны быть представлены документы в Росреестр для государственной регистрации права собственности на квартиры.