Вопрос: В декабре 2013 года физическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве (объект - квартира) на сумму 3 000 000 руб. Одновременно был оформлен ипотечный кредитный договор сроком на 7 лет на сумму 1 650 000 руб. (проценты по кредитному договору за весь срок составят 760 000 руб.). В декабре 2014 года дом был введен в эксплуатацию, в феврале 2015 года подписан акт приема-передачи квартиры в собственность от застройщика. Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано в апреле 2015 года. Имеет ли физическое лицо право получить имущественные налоговые вычеты на приобретение квартиры и на погашение процентов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2016 г.)

В декабре 2013 года физическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве (объект долевого строительства - квартира) на сумму 3 000 000 руб. Одновременно был оформлен ипотечный кредитный договор сроком на 7 лет на сумму 1 650 000 руб. (проценты по кредитному договору за весь срок составят 760 000 руб.). В декабре 2014 года дом был введен в эксплуатацию, в феврале 2015 года подписан акт приема-передачи квартиры в собственность от застройщика. Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано в апреле 2015 года.

Имеет ли физическое лицо право получить имущественные налоговые вычеты на приобретение квартиры и на погашение процентов по ипотечному кредитному договору (ранее не предоставлялись)? За какие года могут быть предоставлены данные имущественные вычеты?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Право на получение имущественных налоговых вычетов на приобретение квартиры и на погашение процентов по ипотечному кредитному договору в рассматриваемой ситуации возникает с 2015 года, так как акт приема-передачи квартиры был подписан в 2015 году. Если в налоговом периоде данные имущественные налоговые вычеты не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования.

Обоснование вывода:

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются плательщиками НДФЛ (п. 1 ст. 207 НК РФ). Объектом налогообложения для них признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ). Одним из видов таких доходов является вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей (пп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ).

При этом при определении налоговой базы доходы, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13% (за исключением доходов от долевого участия в организации), могут быть уменьшены на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

К таким вычетам относятся в том числе имущественные налоговые вычеты в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство квартир на территории РФ и на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство квартир на территории РФ (пп.пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет по НДФЛ на приобретение квартиры в строящемся доме

Особенности предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (на строительство квартиры), установлены п. 3 ст. 220 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей.

В рассматриваемой ситуации расходы на приобретение квартиры в строящемся доме составили 3 000 000 руб. Поэтому налогоплательщик может полностью использовать право на получение имущественного налогового вычета (в размере его предельной величины) на строительство именно этой квартиры.

Необходимо учитывать, что вычет в размере 2 млн. руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику либо не будет удержана из его доходов (п.п. 7, 8 ст. 220 НК РФ).

Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных пп. пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (на строительство или приобретение жилья и на уплаченные проценты по кредитам), не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период (календарный год (ст. 216 НК РФ)), в котором возникло право на его получение, то есть с момента, когда получены документы, подтверждающие это право (пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ) или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению имущества.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик представляет договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами (абзац четвертый пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

То есть в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве вычет сумм НДФЛ может быть получен до регистрации права собственности на жилье, но только после подписания акта приема-передачи. Поэтому самого договора на участие в долевом строительстве и документов, подтверждающих оплату по нему, недостаточно для получения вычета. Такие разъяснения уполномоченные органы приводят в многочисленных письмах (письма Минфина России от 22.07.2015 N 03-04-05/42075, от 19.06.2015 N 03-04-05/35504, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, от 19.12.2012 N 03-04-05/7-1413 и др., УФНС России по г. Москве от 18.09.2012 N 20-14/087655@, ФНС России от 20.07.2011 N ММВ-19-3/100 и др.).

Конституционный суд РФ в определении от 24.02.2011 N 171-О-О также указал, что право налогоплательщика на имущественный вычет при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме возникает с момента подписания акта приема-передачи. Смотрите также определения Верховного суда РФ от 19.01.2011 N 29-В10-11 и N 53-В10-13.

В рассматриваемой ситуации акт приема-передачи квартиры подписан в феврале 2015 года. Соответственно, налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за 2015 г. и последующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Помимо договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи квартиры, также необходимо представить платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и другие документы) (пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет по НДФЛ в размере процентов по ипотечному кредиту

Минфин России в письме от 19.06.2014 N 03-04-07/29416 указал, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен только при одновременном соблюдении двух обязательных условий:

- договор займа (кредита) является целевым, то есть из такого договора усматривается условие о том, что единственно допустимым направлением расходования выданного на его основании займа (кредита) является приобретение на территории РФ дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них;

- полученные на основании договора займа (кредита) денежные средства израсходованы на приобретение на территории РФ дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них и т.п.

В рассматриваемой ситуации с банком был заключен ипотечный кредитный договор, который является целевым (письма Минфина России от 05.06.2009 N 03-04-05-01/440, от 21.02.2007 N 03-04-05-01/54) и денежные средства по этому договору фактически направлены на приобретение квартиры в строящемся доме.

Поэтому в данном случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Имущественный вычет по процентам предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Ограничение в 3 000 000 руб. применяется только к тем кредитам (займам), которые получены на приобретение жилья после 1 января 2014 года, а также в отношении кредитов, полученных в целях перекредитования указанных кредитов. Если же заемные средства предоставлены до 2014 года, как в рассматриваемой ситуации, то имущественный вычет в части процентов предоставляется без ограничения по максимальной сумме (части 3 и 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ, письма Минфина России от 19.08.2013 N 03-04-05/33728, от 09.08.2013 N 03-04-05/32336).

Согласно п. 4 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется при наличии:

- тех же документов, которые предоставляются для получения вычета при приобретении квартиры;

- договора займа (кредита);

- документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов (график погашения кредита, справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом) (письма УФНС России по г. Москве от 14.09.2011 N 20-14/4/088963@, от 21.03.2011 N 20-14/4/025803@, от 29.12.2007 N 28-10/125911).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета по уплаченным процентам начиная с 2015 года. Если в налоговом периоде данный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам) может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества (второй абзац п. 8 ст. 220 НК РФ). Это означает, что если налогоплательщик воспользовался вычетом по процентам не в полном объеме как в рассматриваемой ситуации (760 000 руб., что меньше предельного значения 3 000 000 руб.), то "добрать" его по другому объекту недвижимости будет нельзя (письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870).

Порядок получения вычетов

Получение имущественных вычетов, предусмотренных пп.пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, производится:

- по окончании соответствующего налогового периода после подачи налогоплательщиком налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденной приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@. В этом случае денежные средства перечисляются налогоплательщику непосредственно налоговым органом (п. 7 ст. 220 НК РФ);

- до окончания соответствующего налогового периода. В этом случае вычет предоставляется одним или несколькими налоговыми агентами (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Как мы поняли из вопроса, налогоплательщик в 2015 году не обращался за предоставлением имущественных налоговых вычетов к налоговым агентам.

Поэтому, чтобы получить указанные вычеты за налоговый период 2015 года, налогоплательщику необходимо представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подтверждающие право на вычет документы.

В целях единообразного подхода к порядку предоставления наиболее востребованных социальных и имущественных налоговых вычетов, а также возврата излишне уплаченного НДФЛ ФНС России направила письмом от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630 перечни и образцы заполнения документов, прилагаемых налогоплательщиками к налоговым декларациям по форме 3-НДФЛ.

В п. 1.16 Порядка заполнения декларации 3-НДФЛ, утвержденного приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@, сказано, что налогоплательщик или его представитель вправе составить реестр документов, прилагаемых к Декларации, подтверждающих сведения, указанные в разделах и листах Декларации, и приложить его к Декларации. Форма реестра установлена приказом ФНС России от 18.07.2012 N ММВ-7-1/505@.

Установление факта излишней уплаты НДФЛ осуществляется налоговым органом при проведении камеральной проверки декларации по НДФЛ, срок проведения которой в силу ст. 88 НК РФ составляет три месяца со дня представления налогоплательщиком декларации и документов, подтверждающих право на налоговые вычеты. В соответствии с п.п. 6 и 7 ст. 78 НК РФ сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по письменному заявлению налогоплательщика в течение одного месяца со дня получения налоговым органом такого заявления. Заявление о возврате излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты налога. Таким образом, налогоплательщики одновременно с подачей в налоговые органы декларации по НДФЛ, в которой заявлены налоговые вычеты, вправе также представить заявление на возврат излишне уплаченного НДФЛ (письмо ФНС России от 26.10.2012 N ЕД-4-3/18162@).

Таким образом, заявление на возврат НДФЛ налогоплательщик подавать одновременно с декларацией не обязан, но имеет на это право, а налоговый орган должен такое заявление принять (письма ФНС России от 21.06.2013 N ЕД-4-3/11234@, от 05.03.2013 N ЕД-3-3/749@). С 12.04.2015 заявление о зачете (возврате) налога подается по форме, утвержденной приказом ФНС России от 03.03.2015 N ММВ-7-8/90@.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Энциклопедия решений. Предоставление имущественного вычета по НДФЛ работодателем (налоговым агентом).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

11 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.