Заложить, чтобы спасти (М. Кузина, журнал "Жилищное право", N 1, январь 2016 г.)

Заложить, чтобы спасти

М. Кузина,

юрист

Журнал "Жилищное право", N 1, январь 2016 г., с. 53-62.

Самовольные постройки возникают по разным причинам. Однако рано или поздно такой объект становится причиной конфликтов: одна сторона выходит с требованиями о сносе строения, которое не оформлено надлежащим образом, а вторая стремится сохранить возведенный объект. В этом противоборстве интересов спасти спорный объект может... третья сторона. То есть у владельца такого объекта появляются дополнительные доводы в пользу сохранения строения, когда постройка обременена интересами третьих лиц.

Залогодержатель должен быть привлечен к участию в деле о сносе постройки, которая является предметом залога.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако постановление Пленума разъясняет, что лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права (последний абзац пункта 23 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, если спор о сносе постройки был рассмотрен без привлечения в качестве третьего лица залогодержателя, вынесенный акт может быть отменен, а дело направлено на новое рассмотрение.

Например, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 18 июля 2011 г. по делу N А12-15469/2010 отменил акты нижестоящих судов, которые обязывали ответчика ИП произвести снос построек, и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области:

...Нуждается в проверке довод кассационной жалобы о том, что спорные объекты недвижимости являются предметом залога по кредитному договору, заключенному между ИП... и закрытым акционерным обществом "Банк"..., для решения вопроса о привлечении последнего к участию в настоящем деле.

В силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дела в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм процессуального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.07.2011 по делу N А12-15469/2010).

Другим примером такой ситуации можно считать рассматриваемый спор по делу N А40-30801/12. Судом первой инстанции было принято решение о сносе незаконной постройки. Однако дело было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам по заявлению залогодержателя-банка.

Здание, которое нижестоящие суды посчитали самовольной постройкой, подлежащей сносу, оказалось обременено правами третьего лица, которое не привлеклось для участия в деле. Однако суды пришли к выводу, что при удовлетворении требований и уничтожении объекта банк (залогодержатель) утратит право залога (ипотеки) недвижимого имущества (постановление ФАС Московского округа от 24.12.2013 N Ф05-15889/2012 по делу N А40-30801/12).

ОАО, являющееся стороной в качестве залогодателя по договору ипотеки, как добросовестный участник правоотношений было обязано уведомить банк (залогодержатель) о возбуждении производства по настоящему делу (часть 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", чего сделано не было.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений АПК РФ при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" (далее по тексту - Постановление от 30.06.2011 N 52) разъяснено, что заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам может быть подано также лицами, не привлеченными к участию в деле, о правах и обязанностях которых судом принят судебный акт...

В соответствии с пунктом 1 статьи 311 АПК РФ одним из оснований для пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам являются существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю...

Таким образом, нежилое здание, признанное самовольной постройкой в соответствии с решением суда, было обременено правами залогодержателя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

...судебные инстанции пришли к правильному выводу, что банк... является лицом, права которого непосредственно затрагиваются решением о признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой и о ее сносе, поскольку при удовлетворении требований истца залогодержатель утратит право залога (ипотеки) недвижимого имущества, находящегося в собственности у залогодателя, между тем, в нарушение статьи 51 АПК РФ залогодержатель - банк не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора...

Довод кассационной жалобы со ссылкой на часть 1 статьи 41 Закона об ипотеке о том, что снос спорного здания как самовольной постройки является основанием для предъявления банком... самостоятельного иска о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку указанная норма права распространяется только на случаи изъятия (выкуп, реквизиция, конфискация, национализация) заложенного имущества для государственных (муниципальных) нужд. Снос самовольной постройки к таким случаям не относится.

Довод кассационной жалобы о пропуске заявителем срока на подачу заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам подлежит отклонению, поскольку основан на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Окончательный судебный акт по делу еще не принят, рассмотрение приостановлено (определение АС г. Москвы по делу N А40-30801/12 от 05.05.2014), поскольку спор о регистрации прав на самовольную постройку рассматривается в судебном процессе, который ведется по другому делу. Таким образом, решение вопроса о сносе зависит от того, будет ли признано право собственности на здание в ходе рассмотрения другого дела.

Снос части здания приведет к разрушению всего здания, уничтожению предмета залога и нарушению прав третьих лиц.

Практика знает ситуации, в которых интересы залогодержателя послужили одной из веских причин в отказе от сноса объекта.

Например, ФАС Московского округа оставил без изменения акты, вынесенные судами нижестоящих инстанций. Суд пришел к выводу, что снос части жилого дома приведет к разрушению всего здания, и в случае удовлетворения снос части жилого дома приведет к разрушению всего здания, и в случае удовлетворения исковых требований будет уничтожен предмет залога, что приведет к нарушению прав третьих лиц - участников долевого строительства, а вызванные этим последствия будут несоразмерны последствиям нарушения прав истца (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

ООО СХП "..." (истец) на праве собственности принадлежит земельный участок... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

ООО "М..." (ответчик) на смежном земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многоквартирных жилых домов) ведет строительство 25-этажного многоквартирного дома.

Согласно заключению кадастрового инженера при строительстве указанного жилого дома ООО "М" незаконно была использована часть земельного участка, принадлежащего ООО СХП, а именно: с северо-восточной стороны наложение на земельный участок составляет 63 кв. м, с юго-восточной стороны - 6,7 кв. м.

Считая свои права нарушенными, ООО СХП обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "М" об обязании устранить препятствия во владении и пользовании земельным участком путем сноса самовольного строения, привести земельный участок в первоначальное состояние и обязании не нарушать право частной собственности истца путем ведения строительных и иных работ на земельном участке, а также любым иным способом по его занятию.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 22 совместного Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что снос спорного строения приведет к значительному ущербу, который несоразмерен последствиям нарушения права истца.

Выводы суда основаны на следующем.

Главой муниципального района Московской области было издано постановление N 4143 "О проведении публичных слушаний по вопросу градостроительства".

Территория строительства была огорожена в 2009 году, а в 2010 году началось строительство дома, проведение земляных работ и закладка фундамента. В 2011 году начались работы по возведению самого строения.

По данным выписки из ЕГРП от 26 марта 2013 г. земельный участок с кадастровым номером ХХХ, соседний со спорным участок обременен арендой в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.

Приняв во внимание изложенное, а также установив, что площадь использованной части земельного участка истца составляет 69,7 кв. м, в то время как площадь посадки жилого дома составляет около 2 000 кв. м, а снос части жилого дома приведет к разрушению всего здания, суды пришли к выводу о том, что в случае удовлетворения исковых требований будет уничтожен предмет залога, что приведет к нарушению прав третьих лиц - участников долевого строительства, а вызванные этим последствия будут несоразмерны последствиям нарушения прав истца.

Кроме того, судами установлено, что место размещения многоквартирного жилого дома было согласовано в 2004 г., то есть до момента постановки земельного участка истца на кадастровый учет (29 июня 2006 г.) и регистрации права собственности на него (10 июня 2011 г.).

Доказательств того, что местоположение границ земельного участка истца было согласовано с органом местного самоуправления, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.

При этом судами было принято во внимание, что истцу предлагалось ответчиком выкупить занятую часть земельного участка по кадастровой стоимости, в связи с чем истцу неоднократно направлялись соответствующие предложения, в том числе проект мирового соглашения, однако истец отказался от заключения мирового соглашения, запросив установление выкупной цены в размере в несколько раз выше предложенной.

На основании изложенного судами сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (постановление ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу N А41-5174/2013).

Однако следует понимать, что отстаивать сохранение постройки лишь на основании обременения третьими лицами рискованно. Сам по себе факт залога не должен быть единственным аргументом. Как видно из приведенного выше примера (по делу N А40-30801/12) непривлечение в качестве третьего лица залогодержателя может отсрочить судебный акт и дать "дополнительное время" для оформления прав на спорный объект. Но необходимо помнить, что суд должен исследовать все обстоятельства, и права третьих лиц могут быть одним из оснований для принятия судом решения в пользу сохранения постройки. Другими обстоятельствами могут быть риск разрушения здания при сносе спорного объекта, предложения о выкупе территории, на которой частично располагается спорный объект и т.д., как это проиллюстрировано на втором примере судебной практики (постановление ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу N А41-5174/2013).

Также необходимо учитывать и другие факторы. Например, залог должен признаваться действующим. Если обязательство прекращено, суд откажет в защите прав.

В связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекратился (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) и у ООО "В..." отсутствует право на обращение взыскания на спорное имущество, являющееся предметом договора ипотеки, и, следовательно, ООО "В..." не является лицом, имеющим право на обращение в суд с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам по основаниям, предусмотренным пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" (постановление ФАС Московского округа от 11.02.2014 N Ф05-14334/2012 по делу N А40-91432/11).

Кроме того, судом также может быть принято решение о возмещении стоимости залога имущества, которое подлежит сносу (определение Белгородского районного суда Белгородской области от 12 декабря 2011 г., оставленное в силе кассационным определением Белгородского областного суда от 26.01.2012 по делу N 33-261). Таким образом, даже если сохранить спорный объект невозможно, сторона, чьи интересы могут быть нарушены, имеет право на компенсацию.