Предварительный договор: правовая природа и особенности применения (Д.З. Бетуганов, журнал "Образование и право", N 11-12, ноябрь-декабрь 2015 г.)

Предварительный договор: правовая природа и особенности применения

Д.З. Бетуганов,

3 курс, 1 группа, Институт права,

Московский государственный юридический университет

имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

Научный руководитель:

Е.Б. Подузова,

старший преподаватель,

кандидат юридических наук

Журнал "Образование и право", N 11-12, ноябрь-декабрь 2015 г., с. 32-37.

Предварительный договор - это конструкция, которая появилась в российском гражданском праве довольно давно. Еще в Гражданском Кодексе РСФСР 1922 г. существовали специальные нормы, позволявшие заключать предварительные договоры для заключения в будущем договоров купли-продажи и займа.

В Гражданском Кодексе 1964 г. данной конструкции не было, однако существовал своего рода дискреционный подход: положение о том, что возникновение гражданских прав и гражданских обязанностей возможно из сделок как предусмотренных законом, так и тех, что не противоречат ему, позволяло использовать предварительные договоры на практике.

Полноценного закрепления в российской правовой действительности предварительный договор "добился" лишь в "Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик" [8], где говорилось (ст. 60) о той концепции предварительного договора, которую впоследствии включили в Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 г. [3].

Данный экскурс в историю развития этого института был необходим для дальнейшей правовой оценки положений, изменившихся и действующих в настоящей редакции Гражданского кодекса РФ [3] (далее - ГК РФ).

В действующем ГК РФ предварительный договор был довольно стабильной конструкцией, однако Федеральный закон от 08.03.2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса" внес существенные поправки, о некоторых из которых далее пойдет речь.

Первая (как представляется, самая важная) поправка касается существенных условий основного договора. В пункте 3 ст. 429 ГК РФ указывалось, что "предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора". В новой редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ сказано: "Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора". Таким образом, законодатель сделал положение об обязательном включении существенных условий основного договора диспозитивным, так как теперь в предварительный договор, за исключением условий о предмете основного договора, существенные условия включаются только по заявлению одной из сторон.

На наш взгляд, данная новелла не будет способствовать нормальному функционированию гражданского оборота. Аргументацию данной позиции можно найти, в первую очередь, в работах корифеев гражданского права. Еще советский цивилист Иван Борисович Новицкий писал, что основной договор является лишь трансформацией существующего предварительного и подлинный смысл этой нормы не только в том, что существенные условия основного договора должны быть предусмотрены в предварительном договоре, но и в том, что никакие заявления одной из сторон о необходимости включить или исключить определенное условие при составлении основного договора не могут считаться вводящими существенные условия [6, § 17]. Иными словами, речь идет о том, что, когда заключается основной договор, сторона, предложившая новое условие, не может ставить вопрос следующим образом: не согласны с моим предложением - договор не будет заключен. Включение существенных условий основного договора в предварительный являлось, на наш взгляд, более предпочтительным для конструкции предварительного договора, так как каждая сторона была в значительной мере защищена от произвола контрагента на стадии заключения основного договора, теперь же защиты в такой степени нет.

Таким образом, представляется, что классическое понимание предварительного договора, которое существовало около 90 лет, являлось более целесообразным, ведь предварительный договор действительно должен представлять собой "скелет" будущего основного договора, чего мы больше не наблюдаем после внесенных поправок.

Другим весьма спорным, на наш взгляд, нововведением является п. 4 ст. 380 ГК РФ, который разрешил обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. До появления данной нормы судебная практика была неоднородной в этой сфере. Так, Верховный Суд Российской Федерации в 2012 г. вынес определение [7], в котором предвосхитил появление данной нормы, разрешив обеспечение обязательства из предварительного договора задатком. Однако в Постановлении Президиума ВАС РФ 2010 г. [10] говорилось, что исполнение обязательства из предварительного договора не может быть обеспечено задатком, поскольку задаток обеспечивает лишь денежные обязательства. Ни о каких денежных обязательствах, как представляется, в предварительном договоре речи идти не может, поскольку юридическая природа предварительного договора в корне отличается: предварительный договор порождает неимущественное организационное, а не денежное имущественное обязательство. Верховный Суд РФ и законодатель, признав законным обеспечение задатком предварительного договора, изменили устоявшуюся в гражданском праве тенденцию. Как известно, существует деление договоров на имущественные и организационные [11, с. 142, 143]. Соответственно, организационные договоры обладают неимущественным содержанием [5, с. 162], и они направлены на установление взаимосвязей участников будущих товарообмена [11]. Предварительный договор, будучи разновидностью организационных, обеспечить задатком нельзя. Предварительный договор сам по себе не содержит денежного обязательства, а задаток призван обеспечивать исполнение обязательства, вытекающего из данного договора, и доказывать его заключение [9, с. 68]. Более того, задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Однако обязанность производить денежные платежи появится лишь в будущем в силу заключения основного договора. Предварительный договор обусловливает лишь обязанность заключить основной договор, то есть его цель - юридически связать стороны еще до появления основного договора, в котором уже может быть предусмотрено денежное обязательство, которое можно обеспечить задатком. Следовательно, нельзя обеспечить задатком обязательство, еще не появившееся [2].

Однако существуют разные идеи для устранения подобного противоречия. Так, М.Ф. Ермошкина предлагает внесение поправки, согласно которой переход суммы задатка из одного обязательства (предварительного договора) в другое (основного договора) можно будет рассматривать как зачет по умолчанию. Тогда проблема невозможности использования задатка для обеспечения предварительных договоров окончательно снимется [4]. На наш взгляд, подобное изменение позволит определить "конечное назначение" задатка в случае заключения основного договора (денежные платежи идут в зачет денежных обязательств из основного договора). Однако не вполне ясным остается вопрос относительно юридической судьбы задатка в случае незаключения основного договора, поскольку предложенная М.Ф. Ермошкиной конструкция юридически привязывает задаток к основному договору в момент заключения предварительного договора. Работает ли обратная "схема"? Вопрос остается открытым. Согласно данным, приведенным А.С. Троенко по анализу судебной практики, решения Арбитражного суда Западно-Сибирского округа соответствовали позиции относительно соотношения предварительного договора и задатка, выраженной в настоящей статье [12, с. 6]. Показательным в этом отношении является дело N Ф04/3281-399/А67-2004, рассмотренное кассационной инстанцией ФАС Западно-Сибирского округа. Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором имелось условие о передаче денежной суммы (задатка) в обеспечение его исполнения. Причиной судебного разбирательства явилось неисполнение условий предварительного договора потенциальным продавцом объекта недвижимости, в результате которого потенциальный покупатель заявил исковые требования о взыскании двойной суммы задатка. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал следующее. В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. В пунктах договора стороны со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ предусмотрено, что истец перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора купли-продажи (обеспечивается исполнение самого предварительного договора). Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Как было указано выше, предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен. Довод заявителя жалобы о том, что согласие о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, не соответствует ст. 380 ГК РФ. При таких обстоятельствах условия договора от 3 февраля 2003 г. о задатке не соответствуют требованиям закона [12, с. 7, 8]. Таким образом, на наш взгляд, нововведения, коснувшиеся ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре, требуют дальнейшего совершенствования.

Список литературы

[1] Антология уральской цивилистики. М., 2003.

[2] Гонгало Б.М. Учение об обеспечении исполнения обязательств. Вопросы теории и практики. М., 2004.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015).

[4] Ермошкина М.Ф. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.

[5] Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское государство и право. 1966. N 10.

[6] Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М.: Юр. лит., 1950.

[7] Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20.

[8] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) в ред. от 26.11.2001.

[9] Подузова Е.Б. Организационные договоры в гражданском праве: Монография. Москва: Проспект, 2014.

[10] Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

[11] Суханов Е.А. Российское гражданское право в 2 т. Т. II: Обязательственное право. 4-е издание. М., 2015.

[12] Троенко А.С. Применение соглашения о задатке в конструкции предварительного договора купли-продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 3.