Критерии определения размера платы за сервитут. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 N 301-ЭС14-9021 (А.В. Копылов, журнал "Вестник экономического правосудия", N 8, август 2015 г.)

Критерии определения размера платы за сервитут. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 N 301-ЭС14-9021

А.В. Копылов,

доцент кафедры гражданского права

юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова,

кандидат юридических наук

Журнал "Вестник экономического правосудия", N 8, август 2015 г., с. 4-9.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса (ЗК) РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Размер вознаграждения, уплачиваемого собственнику praedium serviens, определяется соглашением сторон на основе принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ). В случае недостижения согласия по условиям сервитута спор разрешается в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Какими же критериями должна руководствоваться судебная инстанция при определении величины платы за сервитут?

В российском гражданском законодательстве длительное время (с момента введения в действие части первой ГК РФ, т.е. с 01.01.1995) существовал правовой вакуум в решении этого вопроса. Впервые рассматриваемые отношения были урегулированы только 17.03.2004 благодаря принятию Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Временные методические рекомендации) Федеральной службой земельного кадастра. Этот акт рассматривал плату за сервитут в качестве компенсации убытков, причиненных собственнику земельного участка в связи с возникновением ограничений его права (п. 2.2). Их общий размер определялся путем суммирования реального ущерба и упущенной выгоды, возникших у собственника в результате установления сервитута, а также иных убытков, причиненных ему досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Следует заметить, что Временные методические рекомендации не были зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ и опубликованы в установленном порядке, в связи с чем они изначально не подлежали обязательному применению судами.

Впоследствии Министерство экономического развития РФ издало два письма: от 21.10.2009 N Д23-3470 "Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута" и от 03.11.2009 N Д23-3607 "Об установлении сервитута на земельный участок", в которых разъяснялось, что плата за пользование земельным участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые в связи с этим испытывает собственник земли. Размер такой платы может определяться на основании материалов оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Однако и эти документы не имели нормативного характера, являясь только разъяснениями соответствующего ведомства по конкретным запросам*(1).

В современной российской судебной практике сложились различные подходы к определению размера платы за сервитут:

а) большинство судебных решений основывается на Временных методических рекомендациях (п. 2.1) и рассматривает соразмерную плату за сервитут как компенсацию убытков, причиненных собственнику земельного участка его установлением*(2);

б) ряд судов рассматривает арендные платежи в качестве эквивалента соразмерной платы за сервитут*(3);

в) некоторые суды полагают, что величина такой платы зависит от расходов собственника по содержанию земельного участка в части, обремененной сервитутом*(4).

Наглядной иллюстрацией отсутствия единой судебной политики в решении этого вопроса является анализируемое в настоящем комментарии дело, фабула которого такова.

В 2012 г. решением суда общей юрисдикции был установлен частный сервитут сроком на один год в пользу истца (ОАО) в отношении части земельного участка, принадлежащего ответчику (гражданину Н.) на праве собственности. Сервитут был необходим истцу для прокладки через служебную землю высоковольтной линии электропередачи. В рамках судебного разбирательства была проведена оценочная экспертиза, определившая рыночную стоимость сервитута в размере 63 млн. руб. Однако суд в своем решении по делу не стал устанавливать размер платы за сервитут, оставив за ответчиком право на дальнейшее обращение в судебные органы с самостоятельным иском по этому вопросу.

В 2013 г. гражданин Н. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. В конце 2013 г. он обратился в арбитражный суд субъекта РФ с иском к ОАО об определении условий сервитута в виде установления платы за него в размере 53,5 млн. руб. (с учетом уточнения требований). Сумма иска была рассчитана экспертом на основе Временных методических рекомендаций. В силу п. 2.2 документа она включала в себя 50 млн. руб. реального ущерба, причиненного собственнику установлением сервитута (разница между рыночной стоимостью участка без ограничения права собственности и с ограничением права собственности), и 3,5 млн. руб. убытков, причиненных собственнику досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате возникновения сервитута (величина годового земельного налога за рассматриваемый участок).

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном суде, который снизил размер платы. Суд принял во внимание результаты повторной экспертизы, которая также основывалась на Временных методических рекомендациях, однако новая плата за сервитут составила уже 26 млн. руб., рассматриваемых как реальный ущерб, причиненный индивидуальному предпринимателю установлением сервитута: разница между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав собственника (45 млн. руб.) и с учетом таких ограничений (19 млн. руб.).

Индивидуальный предприниматель и ОАО обжаловали постановление апелляционного суда в кассационной инстанции. Окружной суд оставил решение апелляционного суда без изменения.

Наконец, в 2015 г. ответчик (ОАО) обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, сославшись на невозможность применения судами Временных методических рекомендаций, поскольку они не были зарегистрированы в порядке, установленном Министерством юстиции РФ.

ВС РФ удовлетворил жалобу ОАО, отменил все решения нижестоящих арбитражных судов касательно размера платы за сервитут и передал дело на новое рассмотрение, сославшись:

- во-первых, на невозможность применения судами Временных методических рекомендаций, так как решением ВС РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 они были признаны недействующими из-за отсутствия государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальной публикации;

- во-вторых, на то, что плата за сервитут (согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ) является платой за пользование земельным участком, а не компенсацией убытков собственника от снижения стоимости его земли в результате возникновения сервитута.

Поэтому при новом рассмотрении дела согласно правовой позиции ВС РФ должны учитываться следующие обстоятельства:

- срок и площадь установления сервитута;

- характер и интенсивность использования участка сервитуарием;

- материальная выгода, которую мог бы получить собственник, если бы сервитут отсутствовал (например, от сдачи участка в аренду третьим лицам);

- реальный ущерб, причиненный собственнику установлением сервитута, размер которого должен быть определен новой судебной экспертизой.

Отмена ВС РФ решений арбитражных судов нижестоящих инстанций представляется логичной, поскольку они выносились на основе акта Росземкадастра, который был признан недействующим. Однако следует отметить, что Временные методические рекомендации были отменены судом только по формальному критерию, без оценки правильности содержащейся в них методики расчета. Тем не менее в мотивировочной части комментируемого определения Судебная коллегия все-таки коснулась данного вопроса, справедливо указав, что отнесение платы за сервитут к категории убытков противоречит ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. Такая плата на самом деле является вознаграждением, которое выплачивается сервитуарием собственнику земельного участка за его использование.

С такой позицией следует согласиться, так как возмещение убытков является юридической санкцией, применяемой к лицу за совершение гражданского правонарушения. Установление сервитута и дальнейшее использование praedium semens не может рассматриваться как противоправное поведение со стороны сервитуария. В свою очередь вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению только в случаях, прямо предусмотренных законом (абз. 1 п. 3 ст. 1064 ГК РФ), а не иным правовым или ведомственным актом. Однако ни в гражданском, ни в земельном законодательстве РФ подобного правила в отношении сервитута прямо не предусмотрено.

Вместе с тем необходимо отметить, что мотивировочная часть комментируемого судебного акта содержит в себе определенные противоречия: с одной стороны, ВС РФ устанавливает, что плата за сервитут не связана с убытками собственника от его возникновения, а с другой - в дальнейшем разъясняет, что при новом рассмотрении данного дела суду следует учесть "размер реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка". Поэтому в целом проблема расчета такой платы по-прежнему остается нерешенной.

Можно ли рассчитывать плату за сервитут на основе средних ставок арендной платы за пользование земельным участком соответствующей площади?

В принципе такой подход представляется логичным, если рассматривать соразмерную плату за сервитут именно как вознаграждение за использование служебного земельного участка, выплачиваемое его собственнику. Вместе с тем важно подчеркнуть, что объем правомочий арендатора обычно значительно превышает правомочия сервитуария. Так, лицо, использующее земельный участок по договору аренды, приобретает правомочия владения, пользования и в ограниченном объеме распоряжения этим имуществом (например, возможность его передачи третьему лицу с согласия арендодателя). В свою очередь, сервитутное право включает в себя только возможность весьма ограниченного пользования служебной недвижимостью. Следовательно, размер вознаграждения за сервитут при применении такого критерия должен быть меньше средней арендной платы за пользование земельным участком аналогичного размера.

При этом не следует рассматривать арендные платежи в качестве материальной выгоды, которую мог бы получить собственник земли от сдачи ее в аренду при отсутствии сервитута, так как такая позиция, во-первых, по своей сути близка к положениям Временных методических рекомендаций (раздел IV), представляя собой упущенную выгоду собственника, во-вторых, не позволяет учесть меньший объем правомочий сервитуария по сравнению с арендатором.

При расчете суммы платежей в рамках этого подхода также должны приниматься во внимание характер и интенсивность использования земельного участка сервитуарием, что подтверждается не только правовой позицией ВС РФ по анализируемому делу, но и другой судебной практикой*(5).

Следует ли принимать во внимание расходы собственника по содержанию земельного участка в части, обремененной сервитутом? Речь идет о затратах собственника обремененной земли, связанных с созданием условий для реализации сервитутного права (например, расходы на обеспечение охранно-пропускного режима, на поддержание дорожного покрытия в надлежащем состоянии, на выплату земельного налога).

Возможность учета этого фактора при определении соразмерной платы за сервитут весьма сомнительна. Дело в том, что в теории сервитутного права отношения между собственником служебного земельного участка и сервитуарием строятся таким образом, что первый независимо от вида сервитута (положительный или отрицательный, постоянный или временный) несет перед субъектом соответствующего ius in re aliena обязанности исключительно пассивного типа, заключающиеся в воздержании от совершения действий, препятствующих реализации прав сервитуария. В действующем российском законодательстве не предусмотрено обязанности собственника praedium serviens совершать какие-либо действия в пользу обладателя сервитута. Поэтому его расходы по содержанию земельного участка в связи с установлением сервитута не должны учитываться судами при определении соразмерной платы за сервитут*(6).

Какие еще критерии могут быть использованы в судебной практике при определении соразмерной платы за сервитут?

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ЗК РФ была включена новая ст. 39.25. Согласно п. 2 этой статьи плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном либо Правительством РФ (в отношении федеральной земли), либо органом государственной власти субъекта РФ (в отношении региональной земли), либо органом местного самоуправления (в отношении муниципальной земли). На основе этой статьи был принят ряд подзаконных актов, регулирующих порядок расчета платы за установление такого ius in re в форме определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый год действия сервитута: например, 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности*(7) или в собственности Ленинградской области*(8); от 0,1 до 3% - в собственности города Москвы*(9); 1,5% - в собственности Московской области*(10).

Представляется возможным использование судами такой методики (с учетом того, в собственности какого публично-правового образования ранее находился земельный участок) при невозможности применения иных критериев определения соразмерной платы за установление сервитута.

---------------------------------------------------------------------------

*(1) Подробнее см.: Копылов А.В. О некоторых проблемах сервитутного права в судебной практике // Вестник ВАС РФ. 2012. N 8. С. 99-100.

*(2) См., напр.: определения ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5002/11, от 27.03.2013 N ВАС-3154/13; Московского областного суда от 15.12.2014 по делу N 33-6535/2014; Верховного суда Республики Бурятия от 02.03.2015 по делу N 33-389; Ставропольского краевого суда от 07.04.2015 по делу N 33-1462/15; постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-11344/13.

*(3) См., напр.: определение Томского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2164/2014; постановления АС Волго-Вятского округа от 16.04.2015 по делу N А43-21799/2012; АС Центрального округа от 22.05.2015 N Ф10-1326/2015.

*(4) См., напр.: постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11; АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 N Ф03-251/2015.

*(5) См., напр.: постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11; АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 N Ф03-251/2015; определение Московского областного суда от 15.12.2014 N 33-6535/2014.

*(6) Подробнее см.: Копылов А.В. Как добиться установления сервитута? // Московский юрист. 2012. N 2. С. 59-60.

*(7) См.: п. 2 Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 N 1461.

*(8) См.: п. 2 Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, утвержденных постановлением правительства Ленинградской области от 06.07.2015 N 255.

*(9) См.: п. 2 Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, утвержденных постановлением правительства Москвы от 09.06.2015 N 328-ПП.

*(10) См.: п. 2 Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, утвержденных постановлением правительства Московской области от 08.06.2015 N 407/21.