Вопрос: Земля (г. Москва) была предоставлена застройщику в бессрочное пользование под строительство многоквартирного жилого дома, застройщик обанкротился. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован. Что происходит с землей, когда физические лица, купившие квартиры в построенном доме, оформили собственность самостоятельно через суд? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2015 г.)

Земля (г. Москва) была предоставлена застройщику в бессрочное пользование под строительство многоквартирного жилого дома, застройщик обанкротился. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован.

Что происходит с землей, когда физические лица, купившие квартиры в построенном доме, оформили собственность самостоятельно через суд?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В силу прямого указания закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений (жилых и нежилых) этого дома. Учитывая, что границы земельного участка до настоящего времени не определены, любой собственник помещения такого дома вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичная норма содержится и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

В п. 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П (далее - Постановление N 12-П) Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, сформулированном в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодекса РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Вводного закона).

При этом, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, как следует из ч.ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Вводного закона).

Формирование земельного участка*(1), на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Вводного закона).

Соответствующие разъяснения даны и в п. 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22): в силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Таким образом, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) требует от собственников помещений в многоквартирном доме проведения общего собрания для принятия решения о подаче заявления в уполномоченные органы о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Данная обязанность возлагается на собственников, несмотря на то, что они осуществляют владение и пользование этим несформированным земельным участком на таких же законных основаниях, как и собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован (п. 67 Постановления N 10/22).

В связи с имеющимся несоответствием Конституционный Суд РФ в Постановлении N 12-П признал ч. 3 ст. 16 Вводного закона не соответствующей ч. 1 ст. 19, ч. 1, ч. 2 ст. 35, ст. 36 Конституции РФ в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Свое мнение Конституционный Суд РФ обосновал тем, что обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания (п. 4.2 Постановления N 12-П).

Конституционный Суд РФ указал, что положение ч. 3 ст. 16 Вводного закона в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных Конституцией РФ. Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.3 Постановления N 12-П).

Согласно ст. 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу. Позиция Конституционного Суда РФ относительно того, соответствует ли Конституции РФ смысл нормативного правового акта или его отдельного положения, придаваемый им правоприменительной практикой, выраженная в постановлении Конституционного Суда РФ, подлежит учету правоприменительными органами с момента вступления в силу соответствующего постановления Конституционного Суда РФ.

Таким образом, в настоящее время положения ч. 3 ст. 16 Вводного закона следует применять, учитывая позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Постановлении N 12-П, и признавать за любым собственником помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, право на обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом (смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 09.02.2012 по делу N 33-2984/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 19.08.2014 по делу N 33-1510/2014).

В Москве образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется в том же порядке. Так, в соответствии со ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет по заявлению собственника помещения в многоквартирном доме формирование земельного участка многоквартирного дома, обращается с заявлением о проведении его государственного кадастрового учета в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета, и передает полученный кадастровый план заявителю. Формирование земельного участка многоквартирного дома осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.

Иными словами, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Однако и до возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на соответствующий земельный участок (то есть до его формирования в установленном порядке) они являются его законными владельцами и наделены правом пользоваться им в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса РФ и Вводного закона, поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка (смотрите, к примеру, постановление ФАС Московского округа от 20.11.2012 N Ф05-12572/12 по делу N А40-5501/2012). То обстоятельство, что изначально земельный участок предоставлялся застройщику на праве постоянного (бессрочного) пользования, не может служить препятствием для определения границ земельного участка под многоквартирным домом (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2012 по делу N А45-25723/2012, решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 15.07.2013 по делу N 2-2393/13, решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 28.07.2015 по делу N 2-7556/2015, решение Ленинского районного суда г. Самары Самарской области по делу N 2-533/2015 (Извлечение), решение Промышленного районного суда г. Смоленска Смоленской области от 05.02.2015 по делу N 2-392/2015). К тому же ликвидация юридического лица, как субъекта права, в том числе и в связи с банкротством, влечет автоматическое прекращение всех имеющихся у него прав, включая вещные, к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 3 ст. 49, п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

9 декабря 2015 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом смотрите письмо Минэкономразвития от 29.12.2010 N Д23-5416.