Возможны новые правовые коллизии (В. Перфильева, газета "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2015 г.)

Возможны новые правовые коллизии

В. Перфильева,

юрист практики по недвижимости и инвестициям,

адвокатское бюро "Качкин и Партнеры",

г. Санкт-Петербург

Газета "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2015 г.

Нельзя не заметить, что позиция ВС РФ, отраженная в Определении от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, идет вразрез с изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 выводом о том, что обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов не могут быть возложены непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ. В Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 Президиум ВАС РФ также указал на то, что собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает обязательств арендатора перед таким третьим лицом.

Обратившись к букве закона, можно увидеть, что выводы Президиума ВАС РФ ей вполне соответствуют: ст. 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в силу ст. 39 ЖК РФ и п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также должны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Один из предусмотренных законом способов управления многоквартирным жилым домом - заключение договора управления с управляющей организацией. При выборе указанного способа управляющая организация заключает договор управления с каждым собственником помещений в многоквартирном доме и несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ перед собственниками помещений (п. 2 ст. 161, п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, из изложенного следует, что обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена законом на собственников помещений в многоквартирном доме, а не на арендаторов таких помещений. Также очевидно, что анализируемая позиция ВС РФ о возможности заключения арендатором договора управления с управляющей компанией противоречит положениям закона. Собственно, в самом Определении от 11.11.2015 указано на то, что действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение у арендатора обязанности по внесению платы за эксплуатационные услуги перед оказывающим им третьим лицом.

Однако проблема оплаты арендатором эксплуатационных услуг, в том числе услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, давно стоит в практике арендных отношений. Нередко в договоре аренды стороны согласовывают возложение обязанности по оплате таких услуг на арендатора, который должен производить перечисление денежных средств напрямую управляющей компании/ресурсоснабжающей организации на основании заключенного с ней договора. Нормам ГК РФ, регулирующим арендные отношения, возложение на арендатора такой обязанности не противоречит. Допускается законом и установление соглашением сторон (в данном случае - договором аренды) прав для третьих лиц (управляющей компании/ресурсоснабжающей организации) в отношении одной или обеих сторон соглашения.

На практике арендатор зачастую уклоняется от заключения соответствующего договора и от оплаты услуг, а управляющие компании/ресурсоснабжающие организации отказываются заключать договор с арендатором, поскольку, как было указано выше, законом установлено, что соответствующий договор заключается с собственником. При этом в случае неполучения оплаты за оказанные услуги управляющая компания/ресурсоснабжающая организация предъявляет требования к собственнику помещения, что и было сделано управляющей компанией в рамках дела N 305-ЭС15-7462.

Ранее при рассмотрении подобных споров арбитражные суды, руководствуясь приведенными выше разъяснениями Президиума ВАС РФ, признавали неправомерной позицию арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и взыскивали такие расходы с арендодателя как собственника помещения. При этом отдельные суды приходили к выводу, что при наличии в договоре аренды условия о заключении арендатором соответствующего договора с управляющей компанией и невыполнении им этой обязанности он должен будет возместить собственнику расходы, понесенные на оплату услуг компании.

Теперь же можно ожидать того, что с подачи ВС РФ судебная практика пойдет по пути допустимости заключения договора на оказание эксплуатационных услуг (в том числе договора управления многоквартирным жилым домом) между арендатором и управляющей компанией/ресурсоснабжающей организацией, и соответствующие условия будут все чаще включаться сторонами в договоры аренды.

Очевидно, что такая система договорных отношений облегчит жизнь арендодателей, а арендаторам и управляющим компаниям/ресурсоснабжающим организациям, напротив, добавит обязанностей.

В целом, формирование ВС РФ новой практики следует оценить положительно, однако также можно прогнозировать возникновение в будущем новых правовых коллизий. Например, возможно ли будет понудить управляющую компанию/ресурсоснабжающую организацию заключить договор с арендатором? Правомерно ли будет предъявление арендодателем как собственником (помещения) претензий к оказанным услугам по управлению домом на основании заключенного арендатором договора управления? Исходя из норм действующего законодательства однозначного ответа на эти вопросы нет.