На амнистию надейся... Вступить в права собственности на садовый участок можно и без надлежащих документов, но... (С. Жмурко, журнал "Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2015 г.)

На амнистию надейся... Вступить в права собственности на садовый участок можно и без надлежащих документов, но...

С. Жмурко,

адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы,

консультант МОО "Московский союз садоводов"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2015 г.

Основными документами, подтверждающими право собственности на земельный участок, являются свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство о праве собственности на землю, если право возникло до 1998 года, и документ, на основании которого это свидетельство было выдано. Указанные документы являются правоустанавливающими и правоудостоверяющими. А вот членская книжка не относится к документам, которые могут подтвердить наличие какого-либо права на земельный участок, поэтому если вы вдруг обнаружили, что кроме членской книжки у вас ничего нет, то, не откладывая в долгий ящик, нужно оформлять свое право на землю.

Для чего нужно оформить право собственности

Право собственности, в отличие от других видов прав, таких, например, как право пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, дает его обладателю достаточно широкие полномочия по распоряжению садовым земельным участком.

Содержание права собственности раскрыто ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник может продать, подарить, завещать свой земельный участок, сдать его в аренду или заложить банку.

Владение, пользование и распоряжение садовым земельным участком может осуществляться его владельцем абсолютно свободно, если такой участок не ограничен в обороте специальным законом. Но нужно помнить, что осуществление права собственности не должно наносить ущерба окружающей среде, а также нарушать чьих-либо прав и законных интересов.

Помимо широких возможностей, которые предоставляет закон владельцу земельного участка, у последнего есть и обязанности. Так, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Какие документы подтверждают права на землю

Принадлежность земельного участка гражданину должна быть подтверждена определенными документами. К правоустанавливающим относятся документы, в соответствии с которыми земельный участок перешел во владение гражданина, например постановление главы районной администрации о выделении земельного участка, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или вступившее в законную силу решение суда. К правоудостоверяющим относятся свидетельства, выдаваемые после 1998 года соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП:

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493;

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Свидетельство о регистрации права в обязательном порядке должно содержать дату его выдачи.

Раздел "документ-основание" содержит ссылку на тот официальный, а точнее - правоустанавливающий документ, на основании которого было выдано свидетельство о государственной регистрации права. К таким документам относятся, например, договор купли-продажи земельного участка, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление главы администрации о выделении земельного участка, решение суда. Если земельный участок покупался на аукционе, то в качестве документа-основания указывается также протокол о результатах аукциона по продаже земельного участка.

В разделе "субъект права" указываются ФИО собственника земельного участка, его дата рождения, место рождения, гражданство, данные паспорта, адрес постоянного места жительства.

Мы сейчас перечисляем те сведения, которые содержит свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, поэтому в виде права, еще одном разделе свидетельства, указано - собственность.

В разделе "объект права" дается описание земельного участка с указанием категории земли, вида разрешенного использования, общей площади земельного участка, его адрес.

Кадастровый номер также должен быть указан в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если были зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения в пользовании земельным участком, например сервитут, то данные об этом должны быть указаны в свидетельстве. Если ограничений или обременений нет, то пишется, что они не зарегистрированы.

Свидетельство о государственной регистрации права должно содержать фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Росреестра.

Для того чтобы проверить, не поддельное ли свидетельство о государственной регистрации права и принадлежит ли земельный участок тому лицу, которое указано в этом документе, можно запросить выписку из ЕГРП.

Как вступить в наследство, если право на землю не оформлено

Если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, например земельный участок, право на это имущество переходит к наследникам независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Это правило было разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства.

В случае если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Если для регистрации права собственности в порядке наследования на недвижимое имущество не будет хватать всех необходимых документов, то признавать свое право собственности на недвижимое имущество придется в судебном порядке.

Исковое заявление о признании права собственности в порядке наследования земельного участка подается в суд, расположенный по месту его нахождения.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В соответствии с п. 1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства, нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Из п. 1 ст. 1114 ГК РФ следует, что днем открытия наследства является день смерти гражданина. В силу п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. В соответствии со ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Соответственно, садовод, желающий вступить в наследство на земельный участок, должен в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя обратиться в нотариальную контору.

Вместе с заявлением нотариусу должны быть предъявлены и документы, подтверждающие права наследодателя на землю. Если таких документов нет, то садовод, вступающий в наследство, скорее всего, получит отказ в совершении нотариальных действий.

Что делать, если документов на землю нет

Если документов, подтверждающих право на земельный участок, никаких нет, то для того, чтобы доказать свое право, придется обращаться в суд. Признание права является одним из способов защиты земельных прав граждан. Согласно ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом о регистрации.

Данный способ может применяться как самостоятельно, так и вместе с другими способами защиты нарушенного земельного права, предусмотренными как гражданским, так и земельным законодательством.

В рамках анализа правоприменительной практики с использованием ст. 59 ЗК РФ можно привести в качестве примера следующее судебное дело.

Истец Н. обратилась в Наро-Фоминский городской суд Московской области и просила признать за ней право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для садоводства, в границах, определенных учетной карточкой.

В обоснование заявленных требований Н. указала, что она является членом садоводческого потребительского кооператива (далее - СПК) и ей выделен в пользование указанный земельный участок. У СПК имеются все документы, подтверждающие выделение земельного массива под садоводство, утвержденный проект планировки и застройки территории. Земельный участок истец осваивает для садоводства, высажены плодовые деревья, кустарники, вносятся удобрения для улучшения почвы. Споров со смежными землепользователями не имеется, целевые и членские взносы оплачены. На основании ст. 59 ЗК РФ, Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон о садоводческих объединениях) истец полагает, что у нее возникло право на бесплатное приобретение в собственность данного земельного участка.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. На основании ст. 64 ЗК РФ земельные споры разрешаются в судебном порядке. В силу ст. 59 ЗК РФ права на земельные участки осуществляются в судебном порядке.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю в порядке, установленном Законом о регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничено.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Как указано в п. 4 ст. 28 Закона о садоводческих объединениях, в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу этого закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

В силу п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для садоводства, устанавливаются законом субъектов РФ.

В соответствии со ст. 2 Закона Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-03 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установлен максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения садоводства, - 0,15 га.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Совета народных депутатов утверждены фонды под коллективное садоводство. Постановлением главы администрации района утвержден проект планировки и застройки территорий, выдан государственный акт о закреплении в бессрочное и бесплатное пользование земли в границах согласно приложенного плана для коллективного садоводства. Постановлением главы администрации района утвержден акт выбора земельного участка под расширение.

Согласного приложенному плану к государственному акту также определены границы земли, отведенной под расширение СПК. Постановлением главы администрации утвержден акт выбора земельного участка под расширение СПК. Представленное свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица подтверждает, что СПК поставлено на учет.

Из представленной выписки из протокола общего собрания СПК видно, что истец Н. принята в члены СПК с выделением земельного участка, что также подтверждается списком владельцев по СПК.

Согласно представленной членской книжке садовода Н. оплачивает взносы за земельный участок, что подтверждается подписями и печатями в книжке. Выкопировка из проекта планировки и застройки территории СПК указывает, что земельный участок Н. находится в границах отведенного земельного массива. Споров по границам участка не имеется, что подтверждается актом согласования границ.

Суд установил, что земельный участок истицы используется в соответствии с целевым назначением и не обременен правами третьих лиц. По мнению суда, представленные заявителем доказательства являются относимыми, допустимыми и не вызвали у суда сомнений в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства истца, на которые он ссылается как на основания своих требований.

К доводам представителя ответчика о том, что участок может быть предоставлен истцу только за плату, суд отнесся критически, так как данный земельный участок составляет территорию СПК, предоставлен данному СПК, которое создано (организовано) до вступления в силу Закона о садоводческих объединениях и до введения в действие ЗК РФ. Поэтому истец имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного СПК.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст. Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Суд посчитал, что требования Н. обоснованы и признал за ней право собственности на земельный участок.

Только оформленное право собственности на недвижимость дает полное право не только на владение землей, но и на распоряжение ею по усмотрению его владельца. Поэтому, если документы на землю пока еще не оформлены, то нужно их привести в порядок, не дожидаясь, пока участок будет признан самозахватом или закончится "дачная амнистия".