Вопрос: Гражданка А. проживала в муниципальной квартире, не являлась нанимателем. В настоящее время она приобрела в собственность другую квартиру, где прописалась совместно со своими несовершеннолетними детьми, выписавшись из муниципальной квартиры. Ее сестра осталась проживать в муниципальной квартире, сейчас желает ее приватизировать. Гражданка А. письменно отказалась от приватизации от своего имени и от имени своих детей. Однако в процессе приватизации выяснилось, что ей необходимо представить справку о регистрации по месту жительства по форме N 40, а также договор купли-продажи на приобретенную ею квартиру. Законны ли данные требования? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2015 г.)

Гражданка А. проживала в муниципальной квартире, не являлась нанимателем (ответственным квартиросъемщиком). В настоящее время она приобрела в собственность другую квартиру, где прописалась совместно со своими несовершеннолетними детьми, выписавшись из муниципальной квартиры. Ее сестра осталась проживать в муниципальной квартире, сейчас желает ее приватизировать. Гражданка А. письменно отказалась от приватизации от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей. Однако в процессе приватизации выяснилось, что ей необходимо представить справку о регистрации по месту жительства по форме N 40, а также договор купли-продажи на приобретенную ею квартиру. Данные требования обосновываются необходимостью подтвердить факт прописки несовершеннолетних детей по новому месту жительства.

Законны ли данные требования?

В соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I) каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-I граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

При этом Закон N 1541-I не устанавливает конкретные условия приобретения гражданами в собственность жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, не перечисляет документы, которые должны быть представлены гражданами для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации.

Основные правила передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обслуживания и порядок содержания и ремонта приватизированного жилья в соответствии с Законом N 1541-I установлены Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4 (далее - Примерное положение).

Согласно п. 5 Примерного положения передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

- соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

- предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

- учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- в случаях, предусмотренных п. 3 Примерного положения, документ органов опеки и попечительства (п. 7 Примерного положения).

Следует обратить внимание, что данный перечень документов не является исчерпывающим.

В то же время в силу ч. 3 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Так, например, на территории г. Москвы действует Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Приватизация гражданами жилых помещений жилищного фонда города Москвы", утвержденный постановлением Правительства Москвы от 10 сентября 2014 г. N 521-ПП (далее - Регламент).

Согласно п. 2.5.1 данного Регламента заявителем представляются следующие документы:

- запрос о предоставлении государственной услуги;

- документы, удостоверяющие личность заявителя и всех членов его семьи, а также лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма;

- документ, удостоверяющий личность законного или уполномоченного представителя (в случае обращения представителя), и документ, подтверждающий его полномочия представителя;

- копия вступившего в законную силу решения суда о признании одного из вышеуказанных лиц недееспособным или ограниченно дееспособным;

- доверенность или распорядительный документ, а также согласие органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в собственность (если в квартире зарегистрированы недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, а также дети, оставшиеся без попечения родителей, дети, помещенные под надзор в специализированные учреждения);

- документы на квартиру (договор социального найма, при его отсутствии - ордер или копия распоряжения органа исполнительной власти);

- документ, подтверждающий наличие гражданства РФ, - для лиц, не достигших 14-летнего возраста (за исключением случаев, если родители являются гражданами РФ и зарегистрированы в приватизируемом жилом помещении);

- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 г. до прибытия на данное место жительства либо другой аналогичный документ (для граждан, прибывших из иных субъектов РФ или с территории республик в составе бывшего СССР в занимаемое жилое помещение после 21 июля 1991 г. либо занимающих на основании договоров социального найма жилые помещения в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, управляемых товариществами собственников жилья, общежитиях);

- документ полномочного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (для граждан, проживавших в период с 21 июля 1991 г. до прибытия на данное место жительства за пределами г. Москвы), а также документ, подтверждающий полномочия данного органа;

- выписка из личного дела с указанием периода прохождения службы, состава семьи и отражения регистрации при воинской части по периодам службы (для офицеров, в том числе уволенных в запас, и членов их семей; граждан, проходящих (проходивших) военную службу по контракту, и членов их семей; граждан, которым предоставлено (было предоставлено) в пользование служебное жилое помещение при воинской части на период трудового договора (контракта), и членов их семей);

- справка об освобождении на граждан, участвующих в приватизации (в случае отбытия ими наказания после 21 июля 1991 г.);

- копия приговора суда, а также документ, подтверждающий отбывание наказания гражданами, осужденными к лишению свободы или к принудительным работам (в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П);

- копия решения суда о наличии или отсутствии (лишении) прав на жилое помещение.

Приведенный выше перечень документов является исчерпывающим. Однако уполномоченным должностным лицом органа исполнительной власти г. Москвы могут быть получены и иные документы, в том числе выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера. Подобный документ также может быть предоставлен заявителем по собственной инициативе.

Относительно законности предоставления справки о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства и договора купли-продажи квартиры, в которой они прописаны, отметим следующее. Приватизация жилого помещения законна, если в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо между всеми ними достигнуто соглашение о передаче жилья в собственность только одному или нескольким из них. В этой связи смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Владимира от 19 апреля 2011 г. по делу N 2-1020/2011.

В соответствии со ст. 1 Закона N 1541-I передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на добровольной основе. Иными словами, граждане сами принимают решения, приватизировать занимаемое жилье или нет.

Ни Закон о приватизации, ни Примерное положение, ни Регламент не устанавливают требований к отказу от участия в приватизации жилых помещений. Полагаем, что при личной явке в уполномоченные органы для подачи документов на приватизацию жилья гражданин может изложить свою позицию об отказе от участия в приватизации. Если личная явка данного гражданина невозможна (законодательство не требует обязательной личной явки гражданина), в уполномоченные органы может быть представлен его отказ от участия в приватизации, нотариально удостоверенный: нотариальное удостоверение сделки по отказу от участия в приватизации служит минимальной гарантией того, что отказ от участия в приватизации исходит от самого гражданина, а также является с его стороны сознательным и добровольным.

Отметим, что, как следует из ч. 2 ст. 7 Закона N 1541-I, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются как несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, так и несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.

Из анализа данных норм можно сделать вывод, что право ребенка пользоваться жилым помещением производно от права пользования его родителей и возникает не с момента фактического вселения ребенка в данное жилое помещение, а зависит от того, пользуется ли родитель жилым помещением или данное право утратил. Соответственно, наличие у ребенка права пользования жилым помещением влечет необходимость его участия в приватизации.

Тем не менее, поскольку в силу возраста несовершеннолетние, не достигшие возраста четырнадцати лет, не вправе самостоятельно совершать сделки, связанные в том числе с распоряжением своим имуществом, сделки от их имени совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). При этом опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как следует из вопроса, гражданка А. вместе со своими детьми ранее проживала и была прописана в муниципальной квартире. При этом она не являлась нанимателем жилья, но была членом семьи нанимателя. После приобретения собственной квартиры она переехала и прописалась по новому месту жительства совместно с несовершеннолетними детьми.

Отметим, что в силу ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе и право на приватизацию жилого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Как отметил ВС РФ в своем определении Верховного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 5-В08-9В, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения указанного договора данный договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

При этом выезд на постоянное место жительства в другое место необходимо отличать от временного отсутствия нанимателя и членов его семьи, которое не может быть основанием для расторжения договора социального найма. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Таким образом, гражданка А. наравне со своими несовершеннолетними детьми должна подтвердить факт своего постоянного проживания по иному месту жительства, нежели муниципальная квартира, поскольку в противном случае они будут считаться не утратившими право пользования муниципальной квартирой, как члены семьи нанимателя, со всеми вытекающими из данного статуса правами и обязанности, в том числе и правом на участие в приватизации жилого помещения. В этой связи требование о предоставлении документов, подтверждающих факт приобретения гражданкой А. в собственность иного жилого помещения, равно как и регистрацию ее совместно с несовершеннолетними детьми по новому месту жительства, является обоснованным.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

13 ноября 2015 г.