Вопрос: Управляющая компания в рамках ведения предпринимательской деятельности оказывает услуги по управлению имуществом многоквартирных жилых домов, оказывая жилищные и коммунальные услуги. Может ли управляющая компания без утверждения тарифа на отопление в региональной энергетической комиссии по решению собственников включить указанное имущество в состав общего имущества собственников квартир (ст. 290 ГК РФ), заключив договор аренды этого имущества, и включить в цену своих услуг аренду этого имущества и затраты по его содержанию, а также отдельно выставлять затраты на воду, электроэнергию и газ, затраченные на отопление? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2015 г.)

Управляющая компания в рамках ведения предпринимательской деятельности оказывает услуги по управлению имуществом многоквартирных жилых домов, оказывая жилищные и коммунальные услуги. Услуга по управлению предусматривает безусловное (обязательное) оказание услуги по отоплению помещений. Для оказания коммунальной услуги - отопления - требуется источник тепла (котельная) и инженерные сети. Этого имущества на праве собственности у дома нет. Но это имущество есть у третьих лиц. Район города, в котором находится многоквартирный дом, обеспечивает теплом и горячей водой единственная теплоснабжающая организация, поскольку иных теплоснабжающих организаций в этом районе города нет. В период с мая по сентябрь в связи с ремонтом оборудования котельной и тепловых сетей подача горячей воды в дома приостанавливается. Договор на теплоснабжение имеется на текущий отопительный сезон.

Может ли управляющая компания без утверждения тарифа на отопление в региональной энергетической комиссии по решению собственников включить указанное имущество в состав общего имущества собственников квартир (ст. 290 ГК РФ), заключив договор аренды этого имущества, и включить в цену своих услуг аренду этого имущества и затраты по его содержанию, а также отдельно выставлять затраты на воду, электроэнергию и газ, затраченные на отопление?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации котельная и тепловые сети, принадлежащие теплоснабжающей организации, не могут быть включены в состав общего имущества многоквартирного дома.

Обоснование вывода:

В силу ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в таком доме.

Заметим, что по смыслу приведенных норм основными признаками отнесения имущества многоквартирного дома к общему имуществу собственников являются нахождение указанного имущества в данном доме (за пределами или внутри помещений) и участие в обслуживании более одного помещения. Исходя из этого, состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяется собственниками в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491).

Так, на основании подп. "д" п. 2, пп. 5, 6 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. При этом внешней границей сетей тепло-, водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил N 491).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 14801/08, по смыслу приведенных норм усматривается, что котельная и тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами (например обеспечивающие подачу тепла в другие многоквартирные дома), не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме (смотрите также постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф09-5622/15 по делу N А50-24177/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2015 г. N 04АП-4881/14).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации котельная и тепловые сети, принадлежащие теплоснабжающей организации, не могут быть включены в состав общего имущества многоквартирного дома.

К сведению:

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договора. Статьями 421 и 422 ГК РФ установлено, что юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этом случае договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ имущество может быть передано арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование по договору аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что в рассматриваемом случае имущество теплоснабжающей организации (котельная и тепловые сети) может быть предоставлено во временное владение и пользование в соответствии с условиями договора аренды.

Отметим, что к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 539-547 ГК РФ (п. 1 ст. 548 ГК РФ). Кроме того, правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии с использованием систем теплоснабжения, права и обязанности потребителей тепловой энергии и теплоснабжающих организаций регулируются Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - Закон N 190-ФЗ).

При этом потребители, подключенные к системе теплоснабжения, заключают с теплоснабжающими организациями договоры теплоснабжения и приобретают тепловую энергию по регулируемым ценам или по ценам, определяемым соглашением сторон договора (ст. 15 Закона N 190-ФЗ). Такие договоры являются публичными, и теплоснабжающие организации не вправе отказывать в их заключении.

Обратите внимание, что в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, на неё возлагается обязанность по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, в том числе по предоставлению коммунальных услуг по горячему водоснабжению и отоплению (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ). В этом случае управляющая организация выступает исполнителем коммунальных услуг и заключает с теплоснабжающей организацией соответствующие договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124.

Исходя из ст. 8 Закона N 190-ФЗ, тарифы на тепловую энергию, поставляемую теплоснабжающими организациями потребителям, подлежат регулированию. Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее - Закон N 210-ФЗ) полномочия в области регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса осуществляются органами исполнительной власти субъектов РФ, ими же устанавливаются тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, предусмотренным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта РФ (смотрите также ч. 2 ст. 157 ЖК РФ).

Заметим, что действующее законодательство не предусматривает возможность применения тарифа, установленного на товары и услуги одной организации, для расчетов за работы и услуги другой организации, поскольку тариф индивидуализирован, следовательно, его применение при расчете количества услуги, оказанной иным юридическим лицом, не имеет правовых оснований (смотрите постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 02АП-8308/14).

С учетом вышеизложенного полагаем, что имущество (котельная и тепловые сети) теплоснабжающей организации может быть передано по договору аренды другой организации. В этом случае для расчетов за коммунальные услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению для организации-арендатора органом исполнительной власти субъектов РФ в области регулирования тарифов (РЭК) должны быть установлены свои экономически обоснованные тарифы.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

10 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.