Залог квартир и мошенничество: некоторые аспекты судебной практики (Н. Быстрицкая, журнал "Жилищное право", N 11, ноябрь 2015 г.)

Залог квартир и мошенничество: некоторые аспекты судебной практики

Н. Быстрицкая,

юрист 3 класса,

бывший работник судебной системы

Журнал "Жилищное право", N 11, ноябрь 2015 г.

Развитие потребительского рынка требует предоставления всё большего числа кредитов и займов физическим лицам. При этом кредиторы и займодавцы используют различные предоставляемые законом инструменты для обеспечения обязательств.

Банки достаточно часто используют договор залога квартиры как способ обеспечить кредитное обязательство. Аналогичная ситуация возникает в случае обеспечения соответствующим недвижимым имуществом договора займа. Однако рост любых правоотношений имеет и негативные стороны. К их числу можно отнести появление отдельных лиц, а также организованных групп, которые вступают в данные правоотношения исключительно с мошенническими целями. В данной статье мы хотели бы рассмотреть конкретные судебные дела и выявить яркие примеры схем мошенничества в сфере заложенного жилого имущества.

Пытаясь получить денежные средства (заём), гражданин ошибочно полагал, что заключает договор залога своей единственной квартиры, однако фактически оформил документы на продажу её третьему лицу (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03 октября 2012 г. N 33-9146/2012).

М.А.П. (далее - истец по первоначальным требованиям) обратился в суд к К.В., К.Л. (далее - ответчики по первоначальному иску) с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учёта, указав в обосновании требований о том, что ДД.ММ.ГГ. он приобрёл у К.В. квартиру по адресу <...>. В свою очередь К.В. (далее - ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречному иску) обратился в суд к М.А.П. (далее - ответчик по встречному иску) со встречным исковым заявлением о признании недействительной сделки - договора купли-продажи квартиры по адресу <...>, указав при этом, что квартира по указанному адресу принадлежит ему, является единственным жильём его и его несовершеннолетних детей и намерения продавать указанную квартиру у него не было. К.В. был введён в заблуждение группой лиц, склонившей его к выдаче нотариальной доверенности на имя Ф., посредством которой ДД.ММ.ГГ. спорная квартира была продана М.А.П. Будучи под влиянием заблуждения относительно природы сделки и её последствий, он полагал, что берёт заём под залог своей квартиры, в связи с чем выдал доверенность на имя Ф. на право продажи спорной квартиры, полагая, что сделка является упрощённой сделкой залога имущества. Указывая на то, что заблуждение относительно природы сделки и её последствий в виде лишения права собственности имеют существенное значение, истцы по встречному иску просили суд признать недействительной сделку - договор купли-продажи квартиры по адресу <...>, применить последствия недействительности ничтожной сделки, что и было сделано судом первой инстанции. Истец по первоначальным исковым требованиям М.А.П. подал апелляционную жалобу и просил отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы М.А.П., возражения представителя К.В., заключение прокурора, судебная коллегия апелляционной инстанции установила, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и, соответственно, для отмены решения суда первой инстанции нет. В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения. Из материалов дела следует, что между К.В. в лице представителя по доверенности Ф. (продавец), с одной стороны, и М.А.П. (покупатель) - с другой стороны, заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу <...> за *** рублей. Доверенность была выдана К. В. на имя Ф. с правом продажи указанной квартиры. Согласно свидетельству о государственной регистрации права N** от ДД.ММ.ГГ., М.А.П. на праве собственности, зарегистрированном на основании договора купли-продажи, принадлежит квартира по адресу <...>. Между тем, судом было установлено, что сделка купли-продажи и выдача вышеуказанной доверенности на право продажи спорной квартиры были совершены К.В. под влиянием заблуждения. Суд пришёл к выводу, что М.А.П. был заинтересован в том, чтобы стать номинальным собственником квартиры, принадлежащей К.В., и скрыть от последнего факт отчуждения имущества. Суд посчитал установленным, что К.В. не намеревался продавать квартиру, а хотел вложить денежные средства и получить доход, но, не имея денег, занял их под залог своей квартиры. Судом достоверно установлено, что волеизъявление К.В. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишать себя права пользования квартирой и не предполагал, что лица, на которых была выдана доверенность, воспользуются ею в целях продажи квартиры.

Гражданин имел намерение получить кредит в банке. Однако сотрудники банка с мошенническими целями вынудили его подписать договор купли-продажи принадлежащего ему жилого дома и земельного участка на имя одного из сотрудников банка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 05.04.2014 по делу N 33-3543/2014).

С.М. обратился в суд с иском к Г.М. об устранении препятствий в пользовании жилым домом, расположенным по адресу <...>, путём выселения Г.М. из указанного жилого дома. В обосновании заявленных требований истец указал, что он является собственником данного жилого дома на основании свидетельства о государственной регистрации N **от ДД.ММ.ГГ. Однако в указанном домостроении проживает ответчик вместе со своей семьёй. На обращение об освобождении данного помещения ответчик регулярно отвечает отказом. В связи с чем истец в порядке ст. 301 ГК РФ просит истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. А.И. предъявил встречный иск к С.М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ., заключённого между ними, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата жилого дома с земельным участком, а также о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на С. М N ** от ДД.ММ.ГГ. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГ. между ним и С.М. был заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу <...>. ДД.ММ.ГГ. он обратился в филиал "Х" банка за получением кредитных средств. В банке клиенту были даны объяснения, что он может получить кредит в центральном отделении банка, но лишь при условии переоформления на сотрудника банка любого недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. Ему было обещано также, что при полном погашении кредита его имущество будет ему возвращено в полном объёме. В результате чего дом и земельный участок, принадлежащие А.И., были оформлены на С.М. ДД.ММ.ГГ. была погашена полная сумма кредита, однако в нарушение договорённости С.М. отказался переоформить право собственности на дом и участок обратно и стал утверждать, что он выкупил жилой дом с земельным участком. А.И. указал, что цена, указанная в договоре, ему не выплачивалась. Он не понимал юридических последствий совершённой сделки. По погашении кредита он неоднократно обращался к С.М. с просьбой переоформить недвижимое имущество на его имя, т.к. для погашения этого кредита ему пришлось продать квартиру в другом городе, полученную у Г.М. по обмену. За средства, полученные от продажи квартиры, он погасил кредитный долг. Самому С.М. он также объяснил, что продал свою недвижимость Г.М. и тот требует переоформить дом на его имя. Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не находится. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, совершённой с целью прикрытия другой сделки - договора залога, обеспеченного кредитным договором.

Граждане, попав в тяжёлое материальное положение, имели намерение получить заём. Однако фактически подписали договор купли-продажи квартиры, которая впоследствии была перепродана добросовестному приобретателю (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 27.01.2014 N 33-766).

Т.И. и Т.Ю. обратились в суд с иском к В.Д., С.А. об истребовании квартиры, расположенной по адресу <...> из чужого незаконного владения. Требования мотивировали тем, что являлись собственниками указанной квартиры. ДД.ММ.ГГ. в связи с тяжёлым материальным положением Т.И. обратился в ООО "Н", которое предоставляло займы гражданам под залог недвижимости. Между Т.И. и В.Д. достигнуто соглашение о предоставлении займа под залог жилого помещения. Вместе с тем, ответчиком был подготовлен, а истцами подписан договор купли-продажи спорной квартиры. По утверждению истцов, данный договор является притворной сделкой, поскольку совершён в целях прикрыть договор займа, денежные средства и квартира по договору фактически не передавались. На основании совершённого договора купли-продажи в дальнейшем В.Д. продал квартиру С.А., в связи с чем истцы, указывая на отсутствие воли по отчуждению жилого помещения, просили истребовать квартиру из незаконного владения С.А., прекратив её право собственности. Судом первой инстанции исковые требования Т.И. и Т.Ю. были удовлетворены. Жилое помещение истребовано у текущего собственника и передано в общедолевую собственность Т.И. и Т.Ю. Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, подтвердил данный вывод.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГ., квартира по адресу <...> бесплатно передана в собственность Т.И. и Т.Ю. По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. Т.И. и Т.Ю. передали право собственности на указанное жилое помещение в пользу В.Д. Была произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. С.А. приобрела у В.Д. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <...>. Оценивая указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании спорного жилого помещения из чужого незаконного владения С. А., поскольку при подписании договора купли-продажи действительная воля сторон была направлена не на заключение данного договора, а на обеспечение возврата Т.И. денежных средств В.Д. по договору займа путём передачи квартиры в залог. Также из материалов дела следует, что указанная в договоре купли-продажи между истцами и В.Д. цена жилого помещения значительно ниже рыночной стоимости квартиры. Кроме того, не была произведена фактическая передача квартиры, поскольку истцы проживали в спорном помещении, сохраняя регистрацию по месту жительства. Судом также было обоснованно учтено, что Т.И. осуществлялись платежи по договору займа, что также свидетельствует о заключении сторонами притворной сделки. В связи с недействительностью указанной сделки, отсутствием воли продавцов на передачу права собственности, суд правомочно истребовал жилое помещение из незаконного владения Г.

Рассмотрев указанные случаи, можно однозначно рекомендовать гражданам, имеющим намерение получить кредит или займ под залог имеющейся жилой недвижимости, прибегать к профессиональной помощи перед заключением сделки с целью не только правильного оформления самой сделки, но и соответствующей правовой квалификации возникающих правоотношений. Мошенничество на данном рынке возникает лишь там, где не имеющие специальных знаний граждане позволяют вовлечь себя в соответствующие правоотношения, что заканчивается для них длительными судебными разбирательствами и нередко потерей недвижимости.