Вопрос: Организация приобрела право долгосрочной аренды земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием в аварийном состоянии стоимостью более 40 000 руб. В целях доведения здания до состояния, пригодного для использования, силами подрядной организации проведены ремонтные работы. В каком порядке в целях налогообложения признаются стоимость здания и восстановительных работ? (журнал "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 10, октябрь 2015 г.)

Организация приобрела право долгосрочной аренды земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием в аварийном состоянии стоимостью более 40 000 руб. В целях доведения здания до состояния, пригодного для использования, силами подрядной организации проведены ремонтные работы. В каком порядке в целях налогообложения признаются стоимость здания и восстановительных работ?

А.А. Преображенская,

эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

Журнал "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 10, октябрь 2015 г.

Порядок признания названных расходов зависит от квалификации капитальных вложений. Если организация производит реконструкцию аварийного здания, то стоимость работ увеличивает его первоначальную стоимость. Если осуществляется капитальный ремонт, расходы на приобретение строения учитываются посредством амортизации, а затраты на ремонт включаются в производственные расходы.

Обоснование. Согласно абз. 14 п. 3 Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003*(1) (далее - Правила) аварийное состояние - это категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что требует проведения срочных противоаварийных мероприятий. В качестве таковых могут быть осуществлены, например, реконструкция или капитальный ремонт объекта недвижимости.

Реконструкция представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания (абз. 21 п. 3 Правил). Данный комплекс работ осуществляется по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

В свою очередь, капитальный ремонт представляет собой комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих (в случае необходимости) замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования (абз. 20 п. 3 Правил).

Если располагающееся на взятом в долгосрочную аренду земельном участке аварийное нежилое здание предполагается использовать в хозяйственной деятельности организации, то расходы на его реконструкцию и (или) капитальный ремонт признаются в целях налогообложения в следующем порядке.

При осуществлении реконструкции понесенные расходы увеличивают первоначальную стоимость приобретенного объекта ОС и подлежат списанию через механизм амортизации в соответствии с положениями ст. 256-259.3 НК РФ.

При проведении капитального ремонта затраты учитываются для целей налогообложения прибыли согласно ст. 260 НК РФ: расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие, связанные с производством и реализацией, и признаются в налоговом учете в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат. Если организация создает резервы под предстоящие ремонты ОС в порядке, установленном ст. 324 НК РФ, то расходы на капитальный ремонт аварийного здания будут списываться за счет средств такого резерва.

Что касается стоимости приобретенного аварийного здания, подлежащего капительному ремонту, она после ввода этого здания в эксплуатацию переносится на затраты организации посредством ежемесячного начисления амортизации.

Данные выводы соответствуют позиции Минфина, выраженной в Письме от 07.08.2015 N 03-03-06/45638.

1 октября 2015 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Приняты и рекомендованы к применению Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 N 153.