Вопрос: Организация приобрела право долгосрочной аренды земельного участка, на котором размещено нежилое здание в аварийном состоянии стоимостью более 40 000 руб. Здание подлежит сносу с целью возведения на его месте нового объекта недвижимости. В каком порядке в налоговом учете признаются расходы на покупку данного строения и его демонтаж? (журнал "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 10, октябрь 2015 г.)

Организация приобрела право долгосрочной аренды земельного участка, на котором размещено нежилое здание в аварийном состоянии стоимостью более 40 000 руб. Здание подлежит сносу с целью возведения на его месте нового объекта недвижимости. В каком порядке в налоговом учете признаются расходы на покупку данного строения и его демонтаж?

А.А. Преображенская,

эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

Журнал "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 10, октябрь 2015 г.

Расходы на приобретение здания, подлежащего сносу, и его демонтаж включаются в первоначальную стоимость строящегося объекта, которое подлежит амортизации в общеустановленном порядке после ввода в эксплуатацию.

Обоснование. Из абзаца 1 п. 1 ст. 256 НК РФ следует, что амортизируемым признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью свыше 40 000 руб.*(1), которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

В рассматриваемой ситуации земельный участок взят в долгосрочную аренду с находящимся на нем зданием с целью строительства на этом участке нового объекта. Соответственно, изначально предполагалось, что приобретенное строение не будет использоваться в деятельности, направленной на получение дохода. Значит, оно не отвечает указанным критериям амортизируемого имущества и его стоимость не подлежит переносу на расходы организации посредством начисления амортизации.

По тем же основаниям приобретенное под снос здание не может быть принято организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства: не соблюдаются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"*(2).

В то же время согласно абз. 2 п. 1 ст. 256 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его покупку, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ).

Аварийное здание приобретено для возведения на его месте нового объекта недвижимости. В связи с этим оно подлежит сносу для расчистки строительной площадки.

В соответствии с п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ*(3) затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, на приобретение (выкуп) зданий, подлежащих сносу, включаются в сметную стоимость строительства нового объекта.

Таким образом, затраты на приобретение аварийного нежилого здания, подлежащего сносу в связи со строительством нового объекта на освободившемся земельном участке, и на работы по демонтажу этого здания являются расходами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость нового объекта.

Аналогичная позиция высказана в письмах Минфина России от 07.08.2015 N 03-03-06/45638, от 23.05.2013 N 03-03-06/1/18418, от 07.03.2013 N 03-03-06/1/6914.

1 октября 2015 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) С 01.01.2016 стоимостный критерий, позволяющий отнести имущество к амортизируемому, увеличен до 100 000 руб. (п. 7 ст. 5 Федерального закона от 08.06.2015 N 150-ФЗ).

*(2) Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

*(3) Утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.