Кадастровая стоимость имущества организации. Актуальные вопросы налогообложения (Е. Смирнова, газета "Финансовая газета", N 38, октябрь 2015 г.)

Кадастровая стоимость имущества организации. Актуальные вопросы налогообложения

Е. Смирнова,

к.э.н., доцент кафедры "Налоги и налогообложение",

Финансовый университет при Правительстве

Российской Федерации

Газета "Финансовая газета", N 38, октябрь 2015 г.

Платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них) должны организации (ст. 378.2 НК РФ):

- применяющие общую систему налогообложения, - за периоды начиная с 2014 г.;

- использующие упрощенную систему налогообложения, - за периоды начиная с 2015 г.;

- уплачивающие ЕНВД, - за периоды начиная с 1 июля 2014 г. (п. 4 ст. 346.26 НК РФ), даже если недвижимость используется исключительно во вмененной деятельности (письмо Минфина России от 2.06.14 г. N 03-05-05-01/26195).

В настоящее время у налогоплательщиков возникает достаточно много вопросов, связанных с уплатой налога на имущество, что в большой степени обусловлено значительным увеличением этого налога. Например, у некоторых московских налогоплательщиков величина налога возросла в десятки раз по сравнению с прежним размером.

Объект облагается налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, если одновременно выполняются четыре условия (пп. 1, 2, 7, 10, п.п. 2, 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, письма Минфина России от 21.05.14 г. N 03-05-05-01/24062, от 19.05.14 г. N 03-05-04-01/23641):

1) объект принадлежит организации на праве собственности;

2) по правилам бухгалтерского учета объект учтен в составе основных средств (на счетах 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") (письмо ФНС России от 6.06.14 г. N БС-4-11/10837@); налог также взимается в отношении жилых домов и жилых помещений, которые не учитываются в качестве объектов основных средств, - в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;

3) объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость; этот перечень должен быть составлен субъектом РФ (его уполномоченным органом), в котором находится объект недвижимости, и опубликован на официальном сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) не позднее 1 января текущего года (письмо ФНС России от 14.08.14 г. N ПА-4-11/16089);

4) кадастровая стоимость самого объекта или здания, в котором находится объект (помещение), определена по состоянию на 1 января текущего года.

Согласно ст. 380 НК РФ в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для города федерального значения Москвы: в 2014 г. - 1,5%, в 2015 г. - 1,7%, в 2016 г. и последующие годы - 2%;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 г. - 1,0%, в 2015 г. - 1,5%, в 2016 г. и последующие годы - 2%.

Кадастровую стоимость объекта по состоянию на указанную дату можно узнать, направив в территориальный орган Росреестра запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки (письмо ФНС России от 8.05.14 г. N БС-4-11/8876).

Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, который осуществляет государственный кадастровый учет, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.

Если кадастровая стоимость изменяется согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, сведения о таких изменениях учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Если по состоянию на 1 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта.

Само понятие кадастровой стоимости определено в части 8 ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ): это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость представляет собой рыночную стоимость объекта недвижимости и определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта (п. 3 раздела I Федерального стандарта оценки N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 г. N 508).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта РФ, либо в определенных ситуациях - по решению органов местного самоуправления (часть 1 ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ). Ее проводят физические лица - члены соответствующих саморегулируемых организаций (оценщики), а в случаях оценки вновь учтенных объектов недвижимости и тех, в отношении которых произошло изменение количественных и качественных характеристик, - Росреестр (ст. 4, часть 1 ст. 24.15, часть 1 ст. 24.21 Закона N 135-ФЗ, п. 1 раздела I Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1.06.09 г. N 457).

Государственная кадастровая оценка осуществляется в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости (часть 1 ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ).

Есть несколько способов получения информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Например, ее можно найти в соответствующем источнике официального опубликования результатов кадастровой оценки объектов недвижимости субъекта РФ (часть 1 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ). В каждом из них существуют исполнительные органы, которые утверждают и публикуют такие результаты. В частности, на территории Московской области результаты кадастровой оценки недвижимости утверждены распоряжением Минмособлимущества от 28.11.13 г. N 1499, которое подлежит размещению на интернет-портале Правительства Московской области и официальном сайте Министерства имущественных отношений Московской области.

Указанную информацию можно также запросить в территориальном органе Росреестра субъекта РФ (часть 2 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ, часть 1 ст. 3, ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ, п. 5.1.3 раздела II Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

Действующий порядок определения налоговой базы следующий:

- если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена, то учитывается эта стоимость;

- если кадастровая стоимость помещения не установлена, но определена кадастровая стоимость здания, в котором оно находится, - учитывается доля кадастровой стоимости последнего, соответствующая той, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (письмо ФНС России от 16.10.14 г. N БС-4-11/21488).

Когда право собственности на объект недвижимости возникло или прекратилось в течение года, сумма налога по такому объекту рассчитывается с учетом количества полных месяцев, в течение которых налогоплательщик владел им в этом году (письма ФНС России от 19.06.14 г. N БС-4-11/11793, от 19.05.14 г. N БС-4-11/9523@). При этом месяц, в котором зарегистрировано возникновение или прекращение права собственности на объект, принимается за полный (п. 5 ст. 382 НК РФ, письмо ФНС России от 1.06.12 г. N БС-4-11/9039).

Таким образом, применение в качестве налоговой базы кадастровой стоимости имеет место, если:

- на территории субъекта РФ принят закон, в котором установлена обязанность определять налоговую базу по объектам недвижимого имущества на основе их кадастровой стоимости (абзац 2 п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ); такой закон может быть принят только после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ, письма Минфина России от 6.03.14 г. N 03-05-05-04/9776, ФНС России от 31.10.13 г. N БС-4-11/19535);

- недвижимое имущество включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - Перечень); Перечень утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (п.п. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Порядок, в соответствии с которым уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ определяют вид фактического использования нежилых зданий и помещений, должен устанавливаться Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России. До его установления соответствующий порядок может быть утвержден нормативным правовым актом субъекта РФ (например, согласно постановлению Коллегии администрации Кемеровской области от 29.11.13 г. N 54 вид фактического использования зданий и помещений определяется распоряжением данной Коллегии, для чего создается специальная комиссия с целью обследования указанных объектов).

Перечень должен быть принят исполнительным органом субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (примером может служить Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы; благодаря введению нового порядка эксперты указывают на прирост поступлений в бюджет Москвы в 2014 г. в размере более 14 млрд. руб.).

Если исполнительным органом субъекта РФ в течение календарного года дополнительно будут выявлены объекты недвижимости, по которым возможно определять налоговую базу исходя из их кадастровой стоимости, то они включаются в Перечень на следующий налоговый период (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

На практике встречаются случаи, когда субъект РФ включает в Перечень имущество, которое согласно п. 4 ст. 374 НК РФ не признается объектом налогообложения. Например, здание является объектом культурного наследия и на основании п.п. 3 п. 4 ст. 374 НК РФ не является объектом обложения по налогу. Следовательно, при включении его в Перечень, скажем, в качестве объекта торговли не приводит к необходимости уплачивать налог на имущество (письмо Минфина России от 3.02.14 г. N 03-05-05-01/4065).

Что касается термина "торговые объекты", то Минфин России в письме от 30.01.14 г. N 03-05-05-01/3616 разъяснил, что для целей применения п.п. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ под торговыми следует понимать только объекты, через которые ведется деятельность по розничной или оптовой торговле. Здания и сооружения - объекты электросетевого хозяйства, которые используются в деятельности по производству и снабжению электроэнергией, не относятся к объектам торговли, поскольку данная деятельность на основании ОКДП ОК 004-93 отнесена не к разделу G "Оптовая и розничная торговля", а к разделу Е "Электроэнергия, газ и водоснабжение".

В связи с введением порядка налогообложения недвижимости с использованием кадастровой стоимости возникают вопросы, на которые пока нет четких ответов в законодательстве и официальных разъяснениях, в частности:

- возникает ли обязанность у налогоплательщика уплачивать налог, если объект не введен в эксплуатацию, не зарегистрирован, но есть сведения о его использовании (выявленные в процессе осмотра налоговым органом территорий и помещений)? И как в таком случае определить механизм исчисления и уплаты налога?

- как быть в ситуациях, когда нежилые помещения сдаются в аренду под офисы без оформления договора аренды или когда значительная часть номеров в гостинице фактически используется под офисы?

Поскольку таких ситуаций немало, у налогоплательщиков появляются дополнительные налоговые риски.