Вопрос: В связи с вступлением в силу с 01.03.2015 изменений в действующее законодательство, в том числе в ЗК РФ, регулирующих вопросы установления сервитутов, прошу Вас дать поручение предоставить разъяснения по следующим вопросам: Пунктом 1 ст. 39.23 ЗК РФ закрепляется возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае размещения линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка. При этом п. 2 ст. 41 ЗК РФ установлено, что права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором. Исходя из... (ООО "АНТ-Консалт", декабрь 2014 г.)

В связи с вступлением в силу с 01.03.2015 изменений в действующее законодательство, в том числе в ЗК РФ, регулирующих вопросы установления сервитутов, прошу Вас дать поручение предоставить разъяснения по следующим вопросам:

1. Пунктом 1 ст. 39.23 ЗК РФ закрепляется возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае размещения линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

При этом п. 2 ст. 41 ЗК РФ установлено, что права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором.

Исходя из изложенного, является ли соглашение об установлении сервитута "правоустанавливающим документом" в целях получения разрешения на строительство по смыслу пп. 1 п. 7 ст. 51 ГрК РФ?

2. В силу п. 9 ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - 122-ФЗ). Государственная регистрация сервитутов осуществляется по правилам ст. 27 N 122-ФЗ, в соответствии с которой сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Вместе с тем, п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ устанавливается, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Исходя из изложенного, допускается ли с 01.03.2015 заключать соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет, без государственной регистрации сервитута?

ООО "АНТ-Консалт", декабрь 2014 г.

1. В соответствии с п. 1 ст. 39.23. ЗК РФ*(1) (далее - также Кодекс) к числу случаев заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности отнесено размещение линейных объектов*(2), сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Пункт 2 ст. 41 Кодекса указывает на то, что права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором.

Пункт 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ к числу документов, прикладываемых к заявлению застройщика о выдаче разрешения на строительство, относит правоустанавливающие документы на земельный участок.

Из анализа положений п. 2 ст. 4; п. 3 ст. 7; п.п. 2, 5, 6 ст. 12; п. 1 ст. 13 и ст. 17 Закона N 122-ФЗ*(3) в их взаимосвязи следует, что к числу правоустанавливающих документов относятся акты органов государственной власти и местного самоуправления; свидетельства (о праве на наследство, приватизации); вступившие в законную силу судебные акты; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, выступающие в качестве оснований для их государственной регистрации.

Согласно п. 1 и п. 9 ст. 23 *(4) ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним", п. 1 ст. 27 которого, указывает на то, что сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Представляется, что требование п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, касающееся прилагаемых к заявлению правоустанавливающих документов, имеет своей целью проверку наличия у застройщика права на земельный участок, строительство на котором предполагается осуществлять в дальнейшем, и которое применительно к рассматриваемой ситуации и с учетом п. 1 ст. 27 Закона N 122-ФЗ возникнет только после регистрации сервитута в ЕГРП.

Таким образом, логично предположить, что правоустанавливающими документами в данном случае должны выступать договор (соглашение) об установлении сервитута и документ, подтверждающий его государственную регистрацию (свидетельство или выписка из ЕГРП), выступающие в качестве необходимой совокупности оснований, однозначно свидетельствующих как об объеме предоставляемых прав ограниченного пользования земельным участком, так и о вступлении таковых в силу.

Вместе с тем, как говорилось выше, договор (соглашение) об установлении сервитута сам по себе подпадает под понятие "правоустанавливающего документа", а значит его предоставление в составе прилагаемых к заявлению документов (даже в отсутствии государственной регистрации сервитута) с формальной точки зрения должно рассматриваться уполномоченным на выдачу разрешения на строительство органом в качестве соблюдения застройщиком п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Данный вывод косвенно подтверждается имеющейся судебной практикой. Так, 9 ААС в своем постановлении от 26.11.2014 N 09АП-46220/2014, 09АП-46221/2014 указал на правомерность вывода судов нижестоящих инстанций о том, что отсутствие у застройщика государственной регистрации договора аренды земельного участка (притом, что таковая была необходима, а согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащей государственной регистрации считается заключенным с момента ее совершения) не свидетельствует о незаконности выдачи разрешения на строительство. При этом суд сослался на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73*(5), указывающий на то, что незарегистрированный договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более, тем не менее, порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому договору.

Вывод:

Соглашение об установлении сервитута с формальной точки зрения может выступать в качестве правоустанавливающего документа по смыслу п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

2. Согласно п. 4 ст. 39.25. ЗК РФ*(6) в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 9 ст. 23 ЗК РФ указывает на то, что сервитуты подлежат регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ (далее - также Закон), который, в свою очередь, в п. 1 ст. 27 говорит о вступлении сервитута в силу после проведении его государственной регистрации в ЕГРП.

Из ст.ст. 1, 13 и 27 Закона следует, что по отношении к лицу, в пользу которого установлен сервитут - он представляет собой вещное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, а применительно к собственнику такого объекта - выступает в качестве обременения.

Новые "Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации" (далее - Правила N 765)*(7) содержат раздел XI "Особенности внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации сервитутов", согласно п.п. 114 и 119 которого, в случае обращения с заявлением о государственной регистрации частного сервитута собственника объекта, обремененного сервитутом, запись о нем вносится только в подраздел III-3 реестра как об ограничении (обременении) права.

При этом, обращение с заявлением лица, в пользу которого устанавливается сервитут и (или) указанного лица и собственника обремененного объекта недвижимости является основанием для внесения записи о сервитуте как о вещном праве в раздел II-1 реестра и под тем же номером в раздел III-3 реестра как об ограничении (обременении) права.

Вышеприведенные положения ЗК РФ, ГК РФ, Закона N 122-ФЗ и Правил N 765 в сопоставлении с нормами п. 4 ст. 39.25. Кодекса позволяют, по нашему мнению, говорить о том, что в предусмотренном названным пунктом случае не требуется регистрация лишь ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением сервитута, но не права ограниченного пользования частью земельного участка, которое приобретается лицом, в пользу которого устанавливается сервитут.

В заключении хотим обратить Ваше внимание на то, что, несмотря на буквальное толкование нами положений анализируемых норм Кодекса в сопоставлении с ГК РФ и Законом N 122-ФЗ, остается не совсем понятной цель, которую преследовал законодатель при внесении рассматриваемых изменений*(8), учитывая, что явного упрощения оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, по нашему мнению, не произойдет.

Вышеизложенное, позволяет говорить о вероятности появления каких либо дополнительных разъяснений от уполномоченных органов или формирования судебной практики, что повлечет за собой иное толкование рассматриваемых положений Кодекса, отличное от приведенного в настоящем ответе.

Вывод:

В случае, предусмотренном п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ не требуется регистрация лишь ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением сервитута, но не права ограниченного пользования частью земельного участка, приобретаемого лицом, в пользу которого устанавливается сервитут.

15 декабря 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии с п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 171-ФЗ) вступает в силу с 01.03.2015.

*(2) Исходя из содержания п. 13 ст. 39.8., пп. 2 п. 1 ст. 49, п. 8 ст. 90 ЗК РФ термин "линейные объекты" включает в себя объекты трубопроводного транспорта.

*(3) Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(4) Здесь и далее положения ЗК РФ будут анализироваться в редакции Закона N 171-ФЗ.

*(5) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".

*(6) В соответствии с п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 171-ФЗ) вступает в силу с 01.03.2015.

*(7) Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (в соответствии с п. 2 названного Приказа он вступает в силу с 01.01.2015).

*(8) Имея в виду указание на отсутствие необходимости в регистрации лишь ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением сервитута при соблюдении условий, указанных в п. 4 ст. 39.25. ЗК РФ.