Вопрос: В декабре 2014 года гражданин (не пенсионер) продал квартиру. Проданная квартира была получена в наследство и находилась в собственности гражданина менее трех лет. В декабре 2014 года он заключил договор долевого строительства, при этом вложил все вырученные от продажи квартиры деньги и доплатил оставшуюся часть из собственных средств. Обязан ли гражданин в данной ситуации уплатить налог на доходы физических лиц, если право собственности на новую квартиру еще не установлено (примерный срок сдачи дома - в декабре 2015 года)? Если да, то могут ли ему зачесть налог средствами налогового вычета от покупки квартиры при том, что официально он не трудоустроен? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2015 г.)

В декабре 2014 года гражданин (не является пенсионером) продал квартиру. Проданная квартира была получена в наследство и находилась в собственности гражданина менее трех лет. В декабре 2014 года он заключил договор долевого строительства, при этом вложил все вырученные от продажи квартиры деньги и доплатил оставшуюся часть из собственных средств.

Обязан ли гражданин в данной ситуации уплатить налог на доходы физических лиц, если право собственности на новую квартиру еще не установлено (примерный срок сдачи дома - в декабре 2015 года)? Если да, то могут ли ему зачесть налог средствами налогового вычета от покупки квартиры при том, что официально он не трудоустроен?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

С дохода, полученного от продажи квартиры в 2014 году, физическому лицу необходимо уплатить НДФЛ. В то же время он вправе уменьшить этот доход на сумму имущественного налогового вычета, не превышающую в целом 1 000 000 рублей.

Воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство (приобретение) квартиры, не превышающем 2 000 000 рублей, гражданин сможет только после подписания сторонами договора участия в долевом строительстве документа о передаче квартиры застройщиком и принятии ее участником долевого строительства (акта приема-передачи) и в налоговом периоде, когда у него будет доход, облагаемый по ставке 13%.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

При этом согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Следовательно, если проданная квартира находилась в собственности налогоплательщика (физического лица) менее трех лет, то он не вправе воспользоваться освобождением, предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Таким образом, с дохода, полученного от продажи данной квартиры, физическому лицу необходимо уплатить НДФЛ.

Хотелось бы заметить, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 09.08.2012 N 03-04-05/7-936, от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-386, от 14.02.2012 N 03-04-05/7-175). Такой же позиции придерживаются и налоговые органы (смотрите, например, письма УФНС России по г. Москве от 12.07.2011 N 20-14/4/067453@, от 13.05.2011 N 20-14/047018 и N 20-14/4/047018@, от 05.05.2011 N 20-14/044093).

Для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Так, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ закреплено право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в суммах, полученных от продажи, в частности, квартир и долей в них, не превышающих в целом 1 000 000 руб., в случае их нахождения в собственности налогоплательщика менее трех лет (пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Отметим, что пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ также предусмотрена возможность вместо применения указанного вычета уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на совокупность фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В частности, к таким расходам можно отнести стоимость квартиры, оплаченную продавцу при ее приобретении (письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3513). Если же продается имущество, полученное по наследству или в дар, то учесть в расходах его стоимость налогоплательщик не может, поскольку не нес расходы по её оплате (смотрите письмо Минфина России от 17.02.2015 N 03-04-05/7070, п. 8 письма ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263, определение КС РФ от 25.02.2013 N 151-О). То есть в рассматриваемом случае пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ не применим.

Таким образом, в рассматриваемом случае налогоплательщик вправе доход, полученный от продажи квартиры, уменьшить на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13% (письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27302, от 27.04.2015 N 03-04-05/23987).

Физические лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности менее трех лет, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ, утверждена приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены такие доходы, и, как следует из положений п. 4 ст. 228 НК РФ, уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля года, в котором представлена налоговая декларация, сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, исчисленную исходя из налоговой декларации (письмо Минфина России от 08.10.2013 N 03-04-05/41951, дополнительно о санкциях, предусмотренных за несвоевременное представление декларации, смотрите письмо УФНС России по г. Москве от 16.03.2009 N 20-14/4/022859@ с учетом, что минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей).

Заметим, НК РФ не предусматривается возможность освобождения от уплаты НДФЛ в индивидуальном порядке. В то же время в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 21 НК РФ налогоплательщики вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных НК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 64 Кодекса заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается физическим лицом в налоговый орган по месту жительства (письма Минфина России от 10.07.2014 N 03-04-05/33678, от 22.04.2013 N 03-04-05/7-397).

Помимо имущественного вычета, предоставляемого налогоплательщикам в связи с продажей жилья, НК РФ предусмотрены также вычеты, связанные с приобретением (строительством) жилья. Так, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик на основании пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ квартир или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами (абзац четвертый пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве вычет может быть получен до регистрации права собственности на жилье, но только после подписания акта приема-передачи квартиры. Поэтому самого договора на участие в долевом строительстве и документов, подтверждающих оплату по нему, недостаточно для получения вычета. То есть в рассматриваемой ситуации учесть указанный вычет при расчете НДФЛ за 2014 год нельзя. Это обусловлено тем, что на основании п. 3 ст. 225 НК РФ общая сумма НДФЛ исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду. Статьей 216 НК РФ установлено, что налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год (письма Минфина России от 23.04.2015 N 03-04-05/23443, от 06.03.2015 N 03-04-05/12107, от 15.01.2015 N 03-04-05/277).

Из положений п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на новое строительство (приобретение) квартиры, не превышающем 2 000 000 рублей, физическое лицо вправе воспользоваться только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13%.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет;

- Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже жилья и одновременной покупке другого жилого имущества;

- Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при покупке квартиры в строящемся доме (договор участия в долевом строительстве);

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении (строительстве) жилья с 1 января 2014 года;

- Энциклопедия решений. Предоставление имущественного вычета по НДФЛ налоговым органом.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член Российской коллегии аудиторов Федорова Лилия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

13 июля 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.