Вопрос: Фактические расходы на строительство оказались больше суммы, полученной в качестве целевого финансирования от участников на основании договоров участия в долевом строительстве. Можно ли учесть данный убыток в целях налогообложения прибыли? Вправе ли застройщик МКД перенести этот убыток на будущее по правилам ст. 283 НК РФ? (журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2015 г.)

Фактические расходы на строительство оказались больше суммы, полученной в качестве целевого финансирования от участников на основании договоров участия в долевом строительстве. Можно ли учесть данный убыток в целях налогообложения прибыли? Вправе ли застройщик МКД перенести этот убыток на будущее по правилам ст. 283 НК РФ?

А.И. Серова,

эксперт журнала "Строительство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2015 г.

По обозначенным вопросам существует две противоположных позиции. Официальное мнение состоит в том, что убытки, полученные застройщиком, осуществляющим деятельность на основании Федерального закона N 214-ФЗ*(1), при налогообложении не учитываются (позиция 1). Вместе с тем имеется альтернативный подход, в соответствии с которым полученный застройщиком убыток учитывается в общеустановленном порядке, в том числе переносится на будущее по правилам ст. 283 НК РФ (позиция 2).

По нашему мнению, застройщику можно руководствоваться второй, более выгодной, точкой зрения, но быть готовым отстаивать право на налоговую экономию в судебном порядке. Несмотря на то, что отдельные суды поддерживают мнение Минфина, шансы на положительное решение суда мы оцениваем как сравнительно высокие.

Позиция 1. Минфин неоднократно сообщал, что убытки, полученные застройщиком в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, не учитываются для целей налогообложения прибыли организаций (письма от 03.02.2012 N 03-03-06/1/62 и N 03-03-06/1/63, от 16.09.2011 N 03-03-06/1/554, от 20.04.2009 N 03-03-06/1/263). Свой вывод финансисты обосновывают тем, что в силу пп. 14 п. 1 ст. 251 и п. 17 ст. 270 НК РФ в налоговом учете не признаются доходы и расходы, связанные со строительством объекта недвижимости (МКД) за счет средств дольщиков.

Судебная практика. Постановление ФАС ВСО от 07.08.2013 по делу N А33-120/2012.

Позиция 2. Согласно п. 1 ст. 252 и ст. 270 НК РФ в состав налоговых расходов могут быть включены любые затраты в случае, если они одновременно удовлетворяют трем условиям:

- документально подтверждены;

- экономически обоснованы (оправданы), то есть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода;

- не поименованы прямо в ст. 270 НК РФ в качестве расходов, которые не могут быть признаны в целях налогообложения.

Согласно договорам участия в долевом строительстве дольщики уплачивают застройщику фиксированную сумму, которая не может быть увеличена в случае удорожания строительства. Перерасход средств в ходе выполнения договоров покрывается застройщиком самостоятельно. Таким образом, сложившийся убыток покрывается не за счет средств участников, а за счет самого застройщика. Следовательно, убыток учитывается в общеустановленном порядке при условии, что налогоплательщиком представлены документы, подтверждающие факт получения и величину целевых поступлений, а также размер фактических расходов на строительство объекта (то есть подтверждена величина сформированного в агрегированном виде налогового убытка).

Возможность переноса на будущее документально подтвержденных убытков предусмотрена ст. 283 НК РФ, которая не содержит запрета на применение ее положений застройщиками, в том числе застройщиками МКД.

Данная точка зрения неоднократно находила поддержку судей, которые отмечают следующее. Письма Минфина имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налоговым органам и налогоплательщикам руководствоваться нормами НК РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином.

Целью деятельности коммерческой организации, в том числе застройщика, является извлечение доходов и прибыли при осуществлении хозяйственной деятельности. Поэтому любые понесенные организацией обоснованные расходы в рамках осуществляемой деятельности направлены на получение дохода и удовлетворяют критерию признании их расходами для целей налогообложения.

Расходы, не покрытые средствами дольщиков, инвесторов, понесены застройщиком за счет собственных и (или) заемных средств и обусловлены целью получения доходов и прибыли от осуществляемой ими деятельности, пока не доказано обратное.

Тот факт, что запланированные застройщиком доход и прибыль не получены, сам по себе не свидетельствует о неправомерности признания расходов. Данный вывод согласуется с правовой позицией Конституционного суда, которая нашла отражение в Определении от 04.07.2007 N 366-О-П, подтвердившего правомерность признания налогоплательщиком расходов, понесенных с намерением получить экономический эффект в результате предпринимательской деятельности, даже в случае неполучения запланированной прибыли.

Судебная практика. Постановления ФАС ДВО от 23.08.2013 N Ф03-3710/2013 по делу N А51-23886/2012, ФАС ЗСО от 15.08.2014 по делу N А45-14580/2013, ФАС МО от 28.03.2014 N Ф05-2247/2014 по делу N А40-75073/13.

1 июля 2015 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".