Вопрос: Собственник жилого помещения намерен продать его. Какие требования он должен соблюсти для того, чтобы доход от продажи жилого помещения не подлежал обложению НДФЛ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2015 г.)

Собственник жилого помещения намерен продать его. Какие требования он должен соблюсти для того, чтобы доход от продажи жилого помещения не подлежал обложению НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Доход от продажи жилого помещения не подлежит обложению НДФЛ при условии, что имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

Если имущество находилось в собственности менее трех лет, налогоплательщик имеет право уменьшить доходы, полученные от продажи жилого помещения, либо на сумму имущественного налогового вычета в размере не более 1 000 000 рублей, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого жилого помещения.

Обоснование вывода:

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ).

На основании пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (смотрите письма Минфина России от 18.06.2015 N 03-04-05/35305, от 01.04.2015 N 03-04-05/18150, от 13.03.2015 N 03-04-05/13593, от 14.01.2015 N 03-04-05/146 и др.)*(1).

При продаже имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета на основании ст. 220 НК РФ.

При определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется, в частности, в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей при реализации:

- жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения;

- дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе.

Таким образом, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи жилого имущества, земельных участков и долей в указанном имуществе, но не более 1 000 000 рублей за налоговый период (см. письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-04-05/33577, от 24.04.2015 N 03-04-05/23745, от 12.02.2010 N 03-04-05/7-51, от 10.02.2010 N 03-04-05/7-46, УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791 и др.).

Вместо получения вычета налогоплательщик может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с такой реализацией (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913, письмо ФНС от 07.03.2013 N ЕД-3-3/788@).

При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения (см. письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3513, письмо УФНС России по г. Москве от 26.06.2012 N 20-14/4/055945@).

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов, полученных от продажи жилого помещения, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

Обратите внимание, что имущественный налоговый вычет при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется налоговым органом по окончании налогового периода, в котором был получен доход от его продажи (п. 7 ст. 220 НК РФ). Для получения вычета при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик должен представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ (см. письмо Минфина России от 31.12.2014 N 03-04-05/69111).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества;

- Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех лет, не облагаемые НДФЛ;

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет;

- Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже жилья и одновременной покупке другого жилого имущества;

- Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже нескольких объектов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

28 июля 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее - Закон N 382-ФЗ) в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены изменения, которые вступают в силу с 1 января 2016 года. Согласно внесенным изменениям минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, увеличен до пяти лет. При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, будет составлять прежние 3 года, если право собственности на него получено:

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

- в результате приватизации;

- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Субъектам РФ предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

См. также письма Минфина России от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339 и др.