Энциклопедия судебной практики. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки (Ст. 11.8 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
(Ст. 11.8 ЗК)

1. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ не предусматривает прекращения действия договора аренды в отношении образованного земельного участка

Определение Верховного Суда РФ от 26 октября 2015 г. N 307-ЭС15-12847

Положения п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагают прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2014 г. N Ф08-7785/13 по делу N А32-38085/2012

Данной нормой [пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ] не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 20 января 2014 г. по делу N 11-599/2014

Из данной нормы права [пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ] не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, анализ указанных норм Закона позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельных участков в счет земельных долей истцом из единого землепользования не прекращает автоматически действие договорного правоотношения имеющегося договора аренды на выделенные земельные участки.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 16 января 2014 г. по делу N 33-9/2014

Анализ вышеуказанных норм права [пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ, статья 617 ГК РФ] свидетельствует о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей ответчиками из единого земельного участка с кадастровым номером не прекращает действие договорного правоотношения в рамках имеющегося договора аренды на выделенный земельный участок.

2. В случае раздела (выдела) земельного участка в отношении вновь образованного земельного участка договор аренды прекращается

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2014 г. N Ф08-3083/14 по делу N А53-7355/2013

Земельный участок, образованный в результате выдела, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора в названной части (изменился объект аренды).

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г. N Ф04-5322/14 по делу N А45-20008/2013

При разделе земельного участка права аренды, установленные на этом участке, в отношении вновь образованного земельного участка не сохранились.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 июня 2014 г. N Ф03-1953/14 по делу N А04-8127/2013

Утверждение правительства о том, что после раздела спорного земельного участка таковой не перестает существовать и право истца как арендатора на вновь образованные земельные участки сохранится, не принимается судом кассационной инстанции во внимание как основанное на ошибочном толковании положений статей 11.2, 11.8, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также подпункта 3 пункта 3 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ.

3. В случае образования нового участка взамен переданного в аренду выбор варианта продолжения договорных отношений производится по усмотрению сторон

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011 г. N ВАС-8692/11

Дав толкование указанной норме [статья 11.8 ЗК РФ], суды указали, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2015 г. N Ф05-13970/15 по делу N А41-71145/2014

При образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор, при этом выбор варианта продолжения договорных отношений законодателем оставлен на усмотрение сторон.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 июня 2015 г. N Ф03-2212/15 по делу N А73-8411/2014

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 мая 2015 г. N Ф06-23279/15 по делу N А49-10456/2013

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 08 апреля 2015 г. по делу N 33-861/2015

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-6729/14

При образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф08-62/14 по делу N А53-12817/2013

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

4. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ применяется, если арендатор согласен на расторжение или изменение условий договора аренды и образование участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 10 декабря 2012 г. по делу N 33-2917/2012

Довод о том, что согласие арендаторов не должно учитываться, так как они имеют другие способы реализации и защиты своих прав, предусмотренные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, также основаны на ошибочном толковании норм материального права. Представляется, что способы реализации прав арендаторов, установленные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в силу системного толкования закона подлежат применению для случаев, когда арендатор согласен на расторжение или изменение условий договора аренды и образование земельных участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

5. Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 10)

Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2016 г. N Ф08-10398/15 по делу N А32-2622/2015

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 января 2014 г. N Ф04-8556/13 по делу N А03-20707/2012

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 12 января 2016 г. по делу N 33-132/2016

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 г. по делу N 33-1679/2016

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Апелляционное определение СК по административным делам Омского областного суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33а-7966/2015

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

6. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ не применяется к отношениям, в которых объектом договоров является часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 января 2014 г. N Ф04-7553/13 по делу N А03-20706/2012

Суды правильно указали, что к разрешаемому спору статья 11.8 ЗК РФ не применяется, поскольку касается случаев образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся под залогом, тогда как в рассматриваемом случае объектом договоров ипотеки является не земельный участок в целом или выделенная в натуре доля, а часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

7. Гарантии прав арендатора могут быть обеспечены в том числе с помощью средств судебной защиты

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2012 г. N Ф08-1777/12 по делу N А32-16894/2011

Последствия выдела земельных участков определены статьями 11.5, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договора аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое пользование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее законодательство содержит гарантии прав арендатора, которые могут быть обеспечены в том числе и с помощью средств судебной защиты.

8. При отсутствии волеизъявления продолжать договорные отношения после окончания срока действия договора законные основания для сохранения обременения в виде аренды выделенных земельных участков отсутствуют

Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 апреля 2012 г. по делу N 33-4613

С учетом положений ст. 11.8 ЗК РФ при отсутствии волеизъявления заявителей продолжать договорные отношения после окончания срока действия договора не имелось законных оснований сохранения обременения в виде аренды выделенных земельных участков на основании договора между СПК и собственниками земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения.

9. Статья 11.8 ЗК РФ не исключает применения к образованным земельным участкам регулируемых ставок арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 апреля 2014 г. N Ф08-1951/14 по делу N А32-4307/2013

Наличие либо отсутствие дополнительного соглашения к договору об изменении его предмета не влияют на применение положений данного нормативного правового акта, который связывает возможность использования новой ставки исключительно с моментом образования нового земельного участка. Правила пунктов 4 и 6 статьи 11.8 Земельного кодекса не исключают применения к образованным земельным участкам регулируемых ставок арендной платы.

10. В отношении образуемых земельных участков сохраняются ограничения прав, связанные с резервированием земель

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 16 июля 2013 г. по делу N 33-1899/2013

Гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации не установлен запрет на образование земельных участков из земельных участков или земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

При этом, исходя из положений ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничения прав, связанные с резервированием земель, сохраняются в отношении образуемых земельных участков.

11. Договор аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового участка, сохраняет юридическую силу, пока стороны не заключат новые договоры либо не внесут изменения в существующий

Кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 5 июля 2010 г. по делу N 33-7424/2010

Статья 11.8 Земельного кодекса РФ не регулирует вопрос прекращения существующего договора аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового, поскольку такой договор будет находиться в юридической силе, пока стороны договора аренды не заключат новые договора либо не внесут изменения в ранее заключенный договор. Внести же изменения возможно только в ту сделку, которая является юридически действительной.

12. Преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка

Кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 5 июля 2010 г. по делу N 33-7424/2010

Преимущественное право, коим обладает арендатор [в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ], не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка, поскольку любое изменение договора основано на взаимном согласии сторон.

13. Право арендатора на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельного участка производно от ранее заключенного договора аренды земельного участка, подлежащего преобразованию

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 декабря 2015 г. N Ф09-8381/15 по делу N А07-27774/2014

[Исходя из п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ], право арендатора на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков предусмотрено действующим земельным законодательством и производно от ранее заключенного договора аренды земельного участка, подлежащего преобразованию.

14. На вновь образуемые земельные участки возникает или сохраняется право собственности лиц, которые являлись собственниками участков, из которых образовались новые земельные участки

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2017 г. N Ф04-383/17 по делу N А46-12300/2015

По смыслу статьи 11.8 ЗК РФ на вновь образуемые земельные участки возникает или сохраняется право собственности лиц, которые являлись собственниками участков, из которых образовались новые земельные участки.

15. Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный участок

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 ноября 2016 г. N Ф06-14438/16 по делу N А57-398/2016

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.