Энциклопедия судебной практики. Документы о правах на земельные участки (Ст. 26 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Документы о правах на земельные участки
(Ст. 26 ЗК)

1. Особенности государственной регистрации договоров по ст. 26 ЗК РФ

1.1. Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в целях создания возможности защиты интересов третьих лиц, которые должны знать о долгосрочной аренде

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2015 г. N Ф05-17355/14 по делу N А40-76180/2013

С учетом положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых во взаимосвязи с правилами статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в целях создания возможности защиты интересов третьих лиц, которые должны знать о долгосрочной аренде.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 марта 2015 г. N Ф06-20869/13 по делу N А55-5990/2014

С учетом положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых во взаимосвязи с правилами статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в целях создания возможности защиты интересов третьих лиц, которые должны знать о долгосрочной аренде.

1.2. Определяющим фактором в п. 2 ст. 26 ЗК РФ является временной отрезок срока действия договоров

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 мая 2010 г. N Ф03-3469/2010 по делу N А04-7401/2009

Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ предусмотрены исключения из общего правила регистрации сделок с землей.

Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, определяющим фактором является временной отрезок срока действия договоров, указанных выше.

1.3. Государственной регистрации подлежит не только основной договор, но и соглашение об изменении его условий

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 июня 2013 г. N Ф03-2279/13 по делу N А24-3740/2012

Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, является неотъемлемой частью такого договора и в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, статьи 26 ЗК РФ также подлежит государственной регистрации.

1.4. Договор аренды земельного участка со сроком его действия более года подлежит государственной регистрации вне зависимости от того, что срок его действия на момент государственной регистрации составляет менее одного года

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2012 г. N Ф09-9107/12 по делу N А76-1354/2012

Исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды земельного участка со сроком его действия более года, представленный на государственную регистрацию до истечения срока его действия, подлежит государственной регистрации вне зависимости от того, что срок его действия на момент государственной регистрации составил менее одного года.

1.5. Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11)

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 февраля 2016 г. N Ф01-6232/15 по делу N А79-3151/2015

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф05-16067/15 по делу N А40-14100/2015

Из пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что государственной регистрации подлежит только договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2014 г. N Ф02-2006/14 по делу N А78-8143/2013

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

1.6. Государственной регистрации подлежит договор аренды в отношении части недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. N Ф04-18509/15 по делу N А03-12826/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф06-20179/13 по делу N А55-16602/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф09-14297/13 по делу N А76-11594/2013

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся руководящие разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации.

1.7. При регистрации договора аренды части недвижимого имущества обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 июня 2017 г. N Ф10-1906/17 по делу N А14-10944/2016

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. N Ф04-18509/15 по делу N А03-12826/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф06-20179/13 по делу N А55-16602/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф09-14297/13 по делу N А76-11594/2013

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся руководящие разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

1.8. Отсутствие в административном регламенте специальной процедуры регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не может служить основанием для отказа в проведении регистрации права собственности на недвижимое имущество в силу особого указания закона

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2017 г. N 5-КГ16-236

В силу пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельные участки удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а с 1 января 2017 года - в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Для приобретения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется государственная регистрация права, возникшего в силу специального указания в законе. Вместе с тем право собственности на земельный участок, как на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке.

Административный регламент [утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2014 г. N 789] определяет стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также устанавливает сроки и последовательность административных процедур и административных действий при предоставлении государственной услуги (пункт 1 этого Административного регламента). Отсутствие в административном регламенте специальной процедуры регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не может служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в силу особого указания закона.

2. Правоустанавливающие документы по ст. 26 ЗК РФ

2.1. К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся акты органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания

Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 16 июля 2015 г. по делу N 21-392/2015

К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка.

Решение Ярославского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу N 2-79/2014

Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Такими документами, в частности, являются свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав, которые выдаются правообладателю земельных участков (ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся акты органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка.

2.2. Основания приобретения прав на земельный участок должны быть установлены соответствующими актами, указывающими на вид права и реквизиты, позволяющие его идентифицировать среди других земельных участков

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-3151/2014

Системное толкование [ст. ст. 25, 26 ЗК РФ] позволяет прийти к выводу о том, что основания приобретения прав на земельный участок должны быть установлены соответствующими актами, указывающими на вид права, реквизиты, позволяющие его идентифицировать среди других земельных участков, в частности адресные характеристики, площадь, границы, а также вид и целевое назначение его использования.

2.3. Декларация и кадастровый паспорт не относятся к документам, подтверждающим права на земельный участок

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июня 2014 г. по делу N 33-7958/2014

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исходя из изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что к документам, подтверждающим права на земельные участки, декларация и кадастровый паспорт не относятся.

2.4. Постановление органа местного самоуправления о заключении договора купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи земельного участка не относятся к правоустанавливающим документам на землю

Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 18 февраля 2013 г. по делу N 21-51/2013

Анализ норм [ст. 26 ЗК РФ и ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ] позволяет сделать вывод о том, что имеющиеся в материалах дела постановление органа местного самоуправления о заключении договора купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи земельного участка являются первичными документами и законное право владения участком не удостоверяют.

2.5. Представление на регистрацию договора аренды, заключенному на срок год и более, кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в дело правоустанавливающих документов

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 июня 2017 г. N Ф10-1906/17 по делу N А14-10944/2016

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.