Энциклопедия судебной практики. Расторжение договора (Ст. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Расторжение договора
(Cт. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Общие положения о расторжении договора

1.1. Заключение сторонами нового договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о том, что односторонний отказ не соответствует требованиям законодательства

Определение ВАС РФ от 12.08.2011 N ВАС-10156/11 по делу N А40-87333/10-3-767

Заключение сторонами нового договора участия в долевом строительстве также не свидетельствует о том, что оспариваемый односторонний отказ не соответствует требованиям законодательства. Изменений в спорный договор в порядке, установленном гражданским законодательством, не вносилось.

1.2. Часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусматривает возможность расторжения договора участия в долевом строительстве участником в случае нарушения существенных условий договора

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2008 N Ф03-А04/08-2/1229 по делу N А04-7850/07-16/49

Частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства, а именно в случае нарушения существенных условий договора.

1.3. Застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при условии соблюдения требований и порядка, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2011 по делу N А49-2599/2010

[Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.]

Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренного вышеуказанной нормой закона.

1.4. Невозможность расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика обусловлена как целями защиты прав и интересов участника строительства на получение в собственность объекта долевого строительства, так и самой направленностью правоотношений по долевому строительству

Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2013 N Ф09-11083/12 по делу N А50-8797/11

Невозможность расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика обусловлена не только защитой прав и интересов участника строительства на получение в собственность объекта долевого строительства, но и самой направленностью правоотношений по долевому строительству. В рамках данных правоотношений интерес застройщика состоит в том, чтобы привлечь денежные средства на строительство объекта, построить его, ввести в эксплуатацию и после этого в установленном порядке передать объект в собственность участнику строительства, интерес же участника строительства состоит в передаче застройщику денежных средств на строительство объекта с тем, чтобы по окончании строительства получить данный объект в собственность.

1.5. Перечень оснований для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 31.03.2015 по делу N 33-1759

Перечень основания для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит.

1.6. Участник долевого строительства как потребитель имеет право отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве с возмещением застройщику фактических расходов в любое время, поскольку перечень оснований для отказа от исполнения договора не является закрытым

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 9 февраля 2016 г. по делу N 33-2429/2016

Из толкования преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей", положений части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 2 и 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17, следует, что в данном случае спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, заключенного ответчиками исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку заключение договора обусловлено личными и семейными нуждами ответчика, что предполагает применение норм Закона о защите прав потребителей; перечень оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренный частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, не является закрытым; а статьей 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено иное основание для отказа от исполнения договора, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии у истца как потребителя права в любой момент отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве с возмещением застройщику фактических расходов.

1.7. Одним из оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве являются документы, подтверждающие факт уведомления другой стороны договора лицом, инициировавшим расторжение этой сделки

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2014 г. N ВАС-9403/14

Суды, с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым одним из оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве являются документы, подтверждающие факт уведомления другой стороны договора лицом, инициировавшим расторжение этой сделки, пришли к выводу о том, что условия расторжения договора сторонами были исполнены и документально подтверждены при обращении в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора, в связи с чем признали отказ в государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 апреля 2014 г. N Ф10-981/14 по делу N А14-7530/2013

Как следует из материалов дела, Т. реализовал право на односторонний отказ от договора от 20.11.2007 за N 48/07/07 посредством вручения ООО СМУ соответствующей претензии от 30.07.2010.

Факт получения указанной претензии застройщик не оспаривает, а поэтому суд обоснованно пришел к выводу о том, что такой порядок уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора является надлежащим и действующим законодательством не запрещен. Учитывая требования норм Закона N 214-ФЗ, одним из оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве являются документы, подтверждающие факт уведомления другой стороны договора лицом, инициировавшим расторжение этой сделки.

Как указано выше, перечисленные условия расторжения договора сторонами были исполнены и документально подтверждены при обращении в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора. При таких обстоятельствах спора суд обоснованно признал незаконным оспариваемое решение регистрирующего органа.

2. Взимание процентов при расторжении договора

2.1. Проценты, подлежащие начислению на цену договора, уплаченную дольщиком, не могут быть отнесены к неустойке, поскольку они не носят штрафного характера и представляют собой предусмотренную законом плату за правомерное пользование денежными средствами

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2013 по делу N А43-16703/2012

Из смысла данной нормы [ч. 2 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ] следует, что проценты, подлежащие начислению на цену договора, уплаченную дольщиком, не могут быть отнесены к неустойке, поскольку они не носят штрафного характера и представляют собой предусмотренную законом плату за правомерное пользование денежными средствами истца.

2.2. Обязательство застройщика по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере уплаченной участником строительства цены договора носит денежный характер

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2013 N Ф03-439/2013 по делу N А73-14698/2009

Предусмотренное пунктом 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве обязательство застройщика об уплате процентов за пользование денежными средствами в размере уплаченной участником строительства цены договора носит денежный характер (статьи 2, 4 Закона о банкротстве) и правомерно определено арбитражными судами как реестровое требование.

2.3. Участник долевого строительства имеет право на получение от застройщика процентов за пользование денежными средствами при соблюдении ряда условий: внесение участником денежных средств в счет цены договора, расторжение договора по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, возврат застройщиком внесенных ранее дольщиком денежных средств

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2013 по делу N А81-3233/2012

В силу части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ застройщик при расторжении договора по предусмотренным указанной статьей основаниям обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Из положений указанной нормы следует, что участник долевого строительства имеет право на получение от застройщика процентов за пользование денежными средствами при соблюдении ряда условий: внесение участником денежных средств (части денежных средств) в счет цены договора, расторжение договора по основаниям пункта 1 статьи 9 Закона, возврат застройщиком внесенных ранее участником долевого строительства денежных средств.

2.4. Предусмотренная Законом N 214-ФЗ обязанность застройщика в случае расторжения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата дольщику не является мерой ответственности

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2013 N Ф09-8682/10 по делу N А71-2830/2010

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что проценты за пользование денежными средствами, которые участник строительства уплатил застройщику по договору и которые застройщик обязан возвратить участнику строительства в связи с расторжением договора, начисленные за период со дня уплаты данных денежных средств участником строительства застройщику до дня возникновения обязательства по их возврату застройщиком участнику строительства, не являются мерой ответственности, применяемой к застройщику и фактически представляют собой плату за пользование заемными денежными средствами.

2.5. По смыслу ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ проценты, исчисленные в размере 1/300 ставки рефинансирования, начисляются за каждый день периода со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику

Постановление Президиума Красноярского краевого суда от 10 июня 2014 г. по делу N 44Г-31/2014

Как видно из искового заявления, истцы определили размер исковых требований о взыскании процентов, исчислив проценты с учетом продолжительности периодов пользования ответчиком денежными средствами, уплаченными в счет цены договора в общем размере 4284850 руб. несколькими платежами, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, составляющей 8,25% годовых, в двойном размере.

Суд апелляционной инстанции, частично удовлетворяя требования истцов, посчитал, что 1/300 ставки рефинансирования подлежит делению на 360 дней, то есть ежедневной ставкой является одна трехсот шестидесятая от одной трехсотой ставки рефинансирования, что следует из расчета, приведенного в определении суда апелляционной инстанции. При этом суд второй инстанции не учел, что часть 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает деление ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации для целей определения процентов помимо исчисления одной трехсотой ставки еще на 360 дней.

По смыслу указанной нормы Закона проценты, исчисленные в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, начисляются за каждый день периода со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Данная норма Закона не предусматривает, что одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации является годовой процентной ставкой, поскольку при исчислении процентов используется лишь определенная часть ставки рефинансирования, следовательно, учтен годовой характер ставки рефинансирования в целом.

2.6. Закон N 214-ФЗ не регулирует вопросы ответственности застройщика за нарушение сроков возмещения убытков, причиненных отказом от исполнения договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-1700

Разрешая требование о взыскании неустойки за нарушение сроков возмещения убытков, причиненных отказом от исполнения договора, суд первой инстанции, руководствуясь п. 5 ст. 28, ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей", обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании неустойки за период с 00.00.00 по 00.00.00, расчет неустойки суд правильно произвел от суммы подлежащих взысканию убытков, а также правильно снизил размер неустойки до суммы убытков.

Доводы жалобы о том, что расчет неустойки за нарушение сроков возмещения убытков необходимо производить по правилам ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ основан на неправильном толковании норм материального права. Закон N 214-ФЗ не регулирует вопросы ответственности застройщика за нарушение сроков возмещения убытков, причиненных отказом от исполнения договора, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно руководствовался Законом РФ "О защите прав потребителей".

3. Права и обязанности сторон при расторжении договора

3.1. Суду не предоставлено право самостоятельно против волеизъявления самого участника долевого строительства признавать расторгнутым заключенный им с должником договор участия в долевом строительстве

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.12.2013 по делу N А46-28826/2012

Суд апелляционной инстанции, исключая из мотивировочной части определения выводы суда первой инстанции о признании упомянутых выше договоров [участия в долевом строительстве] расторгнутыми, исходил из того, что в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названы случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. Следовательно, арбитражному суду не предоставлено право самостоятельно против волеизъявления самого участника долевого строительства признавать расторгнутым заключенный им с должником договор участия в долевом строительстве. Наличие действующих договоров участия в долевом строительстве, заключенных с должником, не препятствует участникам долевого строительства реализовать право на получение удовлетворения своих требований к должнику в деле о банкротстве.

3.2. Частичная оплата объекта строительства дольщиком, поступившая после претензии и уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, не лишает последнего права в одностороннем порядке отказаться от договора при неисполнении дольщиком требования о необходимости погашения задолженности

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2012 по делу N А67-1692/2011

Частичная оплата объекта строительства дольщиком, поступившая после претензии застройщика о неоплате в срок, а также уведомления в адрес дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, не лишает застройщика права в одностороннем порядке отказаться от договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности, при этом после отказа застройщика от договора обязательства участника долевого строительства по перечислению застройщику денежных средств прекращаются.

3.3. Застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у него перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2011 по делу N А49-2599/2010

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

По смыслу названной правовой нормы застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.

3.4. Участник долевого строительства по любым причинам, не связанным с пороком воли, может не воспользоваться правом на односторонний отказ и расторгнуть договор по соглашению с застройщиком

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 по делу N А32-11476/2014

Из приведенной нормы следует, что односторонний отказ от исполнения договора на случай нарушения застройщиком срока строительства и возможность предъявления требования об уплате указанных процентов являются правом, а не обязанностью участника долевого строительства, т.е. участник по любым причинам, не связанным с пороком воли, может не воспользоваться указанным правом и расторгнуть договор не в одностороннем порядке, а по соглашению с застройщиком (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). После такого расторжения сделки взаимные обязательства сторон и соответствующие им права прекращаются в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем дольщик уже не может предъявить застройщику требования, предусмотренные статьей 9 Закона N 214-ФЗ, либо передать право требования другому лицу.

3.5. Расторжение договора участия в долевом строительстве, а также согласие на изменение сроков строительства объекта недвижимости и подписание соглашения об этом являются правом, а не обязанностью дольщиков

Апелляционное определение Ярославского областного суда от 26.01.2015 по делу N 33-285/2015

Относительно довода жалобы о необходимости дольщиков выразить намерение расторгнуть договор в случае несогласия увеличения срока сдачи объекта долевого строительства апеллянт, ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона, ошибочно толкует норму права, так как расторжение договора участия в долевом строительстве, а также согласие на изменение сроков строительства объекта недвижимости и подписание соглашения об этом являются правом, а не обязанностью дольщиков.