Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Особенности продажи жилых помещений (Ст. 558 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Особенности продажи жилых помещений
(Ст. 558 ГК)

Примечание

Правила пункта 2 статьи 558 ГК РФ о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

1. При наличии у лица права пользования жилым помещением сохранение указанного права не зависит от указания об этом в договоре купли-продажи жилого помещения

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 ноября 2015 г. N 33-36522/15

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права - ст.ст. 166, 168, 558 Гражданского кодекса РФ и пришел к обоснованному выводу о том, что в судебном заседании не нашли подтверждения обстоятельства, на которых основаны исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что в ходе рассмотрения дела установлен факт наличия у истцов права пользования спорным жилым помещением и его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого истцами договора купли-продажи.

Судебная коллегия находит правильными выводы суда о том, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры достигли соглашения по всем существенным условиям договора, что не позволяет признать его недействительным.

2. Стороны договора купли-продажи жилого помещения вправе согласовать условие о сохранении за всеми лицами, состоявшими на регистрационном учете в указанном помещении, права пользования им до снятия с регистрационного учета

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 09 июня 2015 г. по делу N 33-4781/2015

Ссылка автора апелляционной жалобы на то обстоятельство, что договоры купли - продажи являются незаключенными, поскольку в них не перечислены лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением, не заслуживает внимания, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Вместе с тем стороны договора согласовали данное условие сохранения за всеми лицами, состоявшими на регистрационном учете в указанном жилом помещении, до снятия их с регистрационного учета, что не противоречит ст. 558 ГК РФ.

На основании изложенного, судебная коллегия, учитывая доводы апелляционной жалобы, а также позицию апеллянтов в суде первой инстанции, пришла к выводу, что оснований для сохранения права пользования жилым помещениям, в том числе на условиях бессрочного права пользования, не имеется, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

3. Указание в договоре на то, что на момент продажи жилого помещения лицо зарегистрировано и проживает в нем, не свидетельствует о сохранении за ним права пользования после возникновения права собственности у покупателя

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33-10437/2015

Ответчица не является тем лицом, за которым сохраняется право пользования домом, поскольку нет такого закона, на основании которого за ней сохранялось бы право пользования домом.

Указание в договоре о том, что на момент продажи дома ответчица зарегистрирована в нем и проживает, не свидетельствует о том, что за ней сохраняется право пользования и после продажи дома и возникновения права собственности на него у покупателя.

4. Стороны обязаны указать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением, независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-92/2016

Закон обязывает стороны указывать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33-10437/2015

Указанная норма [п. 1 ст. 558 ГК РФ] устанавливает существенное условие договора купли-продажи жилого помещения, как указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением, право которых сохраняется на основании закона.

Определение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2015 г. по делу N 4г-7924/2015

Согласно ч.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Закон обязывает стороны указывать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам.

5. Малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, относятся к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-92/2016

К таким лицам [сохраняющим право пользования жилым помещением] относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного проживания в таком помещении, и несовершеннолетние: (малолетние), недееспособные члены семьи собственника находящиеся под опекой или попечительством.

Определение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2015 г. по делу N 4г-7924/2015

К таким лицам [сохраняющим право пользования жилым помещением] относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного проживания в таком помещении, и несовершеннолетние: (малолетние), недееспособные члены семьи собственника находящиеся под опекой или попечительством.

6. Бывший член семьи собственника, отказавшийся от приватизации и давший согласие на приватизацию иному лицу, при переходе права собственности на жилое помещение имеет право бессрочного пользования им

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) (вопрос 45)

Из [п. 1 ст. 558 ГК РФ] следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 октября 2016 г. по делу N 33-18069/2016

При отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 августа 2016 г. по делу N 33-10360/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 11-8223/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 22 июня 2016 г. по делу N 33-7599/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 23 мая 2016 г. по делу N 33-9008/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, согласившись на приватизацию иным лицом, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, о чем в договоре купли- продажи должно быть указано.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 11 мая 2016 г. по делу N 33-1806/2016

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 апреля 2016 г. по делу N 33-2819/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 февраля 2016 г. по делу N 33-776/2016

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение, он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 января 2016 г. по делу N 33-439/2016

Из данной нормы [пункта 1 статьи 558 ГК РФ] следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если член семьи собственника (бывший член семьи собственника) на момент оспариваемой сделки в отношении квартиры имел равные с ее собственником права пользования квартирой, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

7. П. 1 ст. 558 ГК РФ не подлежит применению по аналогии к договору дарения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 03 ноября 2015 г. по делу N 33-8671/2015

Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем в соответствии со ст. 558 ГК РФ, является существенным условием договора купли-продажи жилых помещений.

Данное условие в качестве существенного условия договора дарения (в отличие от договора купли-продажи) законодателем не предусмотрено. Оснований для применения аналогии закона не имеется.