Договорились, так покупайте! (А. Пьянкова, "эж-ЮРИСТ", N 1-2, январь 2014 г.)

Договорились, так покупайте!

Управление управляющей компанией - один из наиболее востребованных способов управления многоквартирным домом. Между тем на практике возникает немало спорных ситуаций, связанных с заключением и расторжением договора управления. Попробуем разобраться, на какие грабли не следует наступать.

По умолчанию...

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управляющей организацией.

Одним из наиболее распространенных способов управления является управление управляющей организацией. При этом данный способ управления является, что называется, способом управления по умолчанию, так как, в случае если собственники помещений не реализовали свое право выбора способа управления, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ такой конкурс проводится, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Данное решение считается нереализованным, в том числе если в течение года не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ (подп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).

Поэтому, если орган местного самоуправления объявляет конкурс до истечения года с момента принятия собственниками решений о выборе управляющей компании, решение о проведении данного конкурса является незаконным (Решение Арбитражного суда Пермского края от 29.04.2013 по делу N А50-203/2013, оставленное без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013).

Между тем из Правил проведения открытого конкурса неясно следующее: если хотя бы с одним из собственников договор управления не заключен, считается ли решение общего собрания собственников реализованным?

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Представляется, что второе и третье предложения данной нормы противоречат друг другу: с одной стороны, договор заключается с каждым собственником поименно, с другой (исходя из третьего предложения) - для того чтобы решение о выборе способа управления считалось реализованным, достаточно заключить договоры управления хотя бы с половиной собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

Данный вопрос имеет существенное значение и при изменении собственниками управляющей компании. Так, суды ставят право управляющей организации требовать передачи ей технической документации в зависимости от того, заключен ли ею договор управления с каждым из собственников (Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.10.2008 по делу N А19-11164/08-23). В другом деле в споре между двумя управляющими организациями суд сделал вывод о подтверждении истцом своего права на управление, потому что им заключены договоры с 65 собственниками, в то время как ответчиком - лишь с тремя (Постановление ФАС УО от 10.08.2010 N Ф09-6095/10-С5 по делу N А71-14991/2009-Г10).

Третье предложение было введено в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", по-видимому, как раз в связи с возникновением у управляющих компаний естественных трудностей, порожденных необходимостью заключения договоров управления со всеми без исключения собственниками помещений в МКД, часть из которых может не проживать в квартире либо просто уклоняться от подписания такого договора.

Часть 4 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что условия договора управления многоквартирным домом одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Судебная практика исходит из того, что согласно ст. 445 ГК РФ заключение договора управления является обязательным только для управляющей организации; для собственника оно является обязательным, лишь если управляющая компания отобрана по результатам открытого конкурса (Решение Петушинского районного суда Владимирской области от 27.02.2012 по делу N 2-176/2012; Постановление ФАС ВВО от 25.08.2010 по делу N А82-18629/2009; дело N 33-5776-2011 Пермского краевого суда). На такой подход не влияет и фактическое оказание управляющей организацией услуг. В то же время в соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных данными Правилами.

Как быть с уклонистами?

Возникает странная ситуация: с одной стороны, условия договора управления, утвержденные решением общего собрания, обязательны для всех собственников помещений; с другой - они не обязаны заключать данный договор. В связи с этим неясно, каким образом управляющая компания может реализовать решение общего собрания и не подпасть под ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, то есть под проведение конкурса.

У собственников, формально принявших решение о выборе управляющей организации, остается возможность блокировать реализацию данного решения, что создает неопределенность в правоотношениях. При этом у управляющей организации отсутствуют правовые механизмы понуждения собственника к заключению договора.

Некоторые авторы полагают, что следует допустить предъявление управляющей организацией иска в порядке ст. 445 ГК РФ о понуждении к заключению договора*(1).

Между тем, учитывая, что собственники помещений в многоквартирном доме уже выразили свою волю на заключение договора при принятии решения общим собранием, полагаем, что более рационально было бы изложить п. 1 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: "1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решением общего собрания утверждаются условия данного договора и избирается лицо, уполномоченное от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подписание договора управления. При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации предоставления копии данного договора".

А. Пьянкова,

к.ю.н.,

ассистент кафедры гражданского права ПГНИУ,

г. Пермь

"эж-ЮРИСТ", N 1-2, январь 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Суслова С.И. О понуждении к заключению договора управления и содержания общего имущества жилого многоквартирного дома // URL: http://www.upravdomus.ru (дата обращения - 14.01.2014).