Как безопасно с правовой и налоговой точки зрения перевести квартиру в нежилой фонд под офис ("Российский налоговый курьер", N 1-2, январь 2014 г.)

Как безопасно с правовой и налоговой точки зрения перевести квартиру в нежилой фонд под офис

Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). То есть компания не вправе размещать в жилых домах промышленные производства и офисы. Если же организация предполагает использовать квартиру под офис, сначала необходимо перевести такое жилье в статус нежилого помещения (п. 3 ст. 288 ГК РФ и письмо Минфина России от 14.02.08 N 03-03-06/1/93)*(1). Иначе ей грозит административная ответственность - штраф в размере от 40 000 до 60 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ). В таблице описаны последовательные действия компании, их правовое регулирование, а также их влияние на налоговый учет организации.

Что нужно сделать	Нормативно-правовое регулирование	Описание действий	Налоговый учет
1. Проверить, можно ли помещение перевести в статус нежилого	Статья 22 Жилищного кодекса РФ	Компания проверяет соответствие следующим требованиям. В частности, квартиру можно перевести в нежилой фонд, если она: - расположена на первом этаже многоквартирного дома; - находится выше первого этажа, но под ней расположены нежилые помещения. Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если: - доступ к ней невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям; - нет технической возможности оборудовать доступ к квартире без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям; - квартира или ее часть используется для постоянного проживания; - право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц	Если госорган примет решение об отказе в переводе квартиры в состав нежилого фонда, компания не сможет учесть при налогообложении прибыли затраты, связанные с подготовкой документов для перевода (нотариальное оформление копий, создание проектной документации и пр.). Есть вероятность, что контролеры посчитают такие расходы необоснованными с налоговой точки зрения (п. 1 ст. 252 НК РФ). Ведь полученные результаты работ организация не сможет использовать в предпринимательской деятельности. Если же организация будет использовать квартиру под офис, не переводя ее в нежилой фонд, ей рискованно включать в налоговые расходы затраты на ремонт и обслуживание такой квартиры. Так, в одном из дел инспекция указала, что организация неправомерно учла при налогообложении прибыли затраты на капитальный ремонт квартиры. Во-первых, компания не представила доказательства по переводу помещений, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, из жилого фонда в нежилой. Во-вторых, технический паспорт бюро технической инвентаризации оформлен на указанный дом (включая встроенные помещения на первом этаже) как на жилой. Суд первой инстанции налоговиков поддержал. Но апелляционный и кассационный суды встали на сторону налогоплательщика и отменили доначисления контролеров (постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.06 N А65-4911/2005-СА1-23)
2. Подготовить пакет документов	Пункт 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ	Для перевода квартиры в статус нежилого помещения компания представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения квартиры следующие документы: - заявление о переводе квартиры; - правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии); - план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт); - поэтажный план дома, в котором находится квартира; - проект переустройства или перепланировки квартиры. При этом компания получает расписку о приеме документов с указанием их перечня и даты приема. Отметим, что регистрирующий орган не вправе требовать иные документы. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 05.04.06 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22) пришел к выводу, что администрация муниципального образования "Город Горно-Алтайск" незаконно истребовала от заявительницы разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, находящейся вблизи многоквартирного дома	Стоимость нотариального заверения копий компания вправе учесть в налоговых расходах на основании подпункта 16 пункта 1 статьи 264 НК РФ. При этом стоимость нотариальных услуг сверх установленных тарифов при налогообложении прибыли не учитывается (п. 39 ст. 270 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 N 16-15/093518@.2). Аналогичные выводы делает Минфин России в письмах от 26.08.13 N 03-03-06/2/34898 и от 26.08.13 N 03-03-06/2/34843. Документом, подтверждающим расходы на нотариальное оформление, является бланк нотариуса, в котором отражены сумма оплаты и вид нотариальных действий (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 N 16-15/093518@.2). Кроме того, налогоплательщик увеличивает первоначальную стоимость реконструируемого ОС на цену услуг по подготовке проекта реконструкции здания (п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 03.10.12 N 03-03-06/1/519 и от 20.09.11 N 03-03-06/1/578). Следовательно, расходы на разработку проектной документации компания включает в первоначальную стоимость квартиры после перевода ее в состав нежилого фонда
3. Получить решение о переводе или об отказе в переводе квартиры в статус нежилого помещения	Пункты 4 и 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ	Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения государственный орган, осуществляющий перевод помещений, принимает в течение 45 дней с момента представления соответствующих документов. В течение трех дней с момента принятия такого решения оно направляется компании по почте или передается лично представителю организации. На основании такого решения органа местного самоуправления в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества - квартиры (письмо Минэкономразвития России от 06.10.09 N Д23-3253)	УМНС России по г. Москве в письме от 01.04.04 N 26-12/22224 уточнило, что амортизировать квартиру компания вправе не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на нее, а только после перевода квартиры в нежилой фонд. Аналогичные выводы суд сделал в отношении вычета НДС по расходам на перепланировку квартиры (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 N 09АП-1095/2007-АК)
4. Провести перепланировку или переустройство квартиры	Пункт 6 статьи 23 Жилищного кодекса РФ	Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости проведения перепланировки или переустройства квартиры. В этом случае компания производит соответствующие работы. При этом в рамках перепланировки или переустройства квартиры к ней может быть присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 N 491). В этом случае компании необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ и письмо Минэкономразвития России от 17.05.11 N Д23-2077)	Московские налоговики еще в 2004 году указали, что первоначальная стоимость нежилого помещения, переведенного из жилого фонда в нежилой и используемого под офис, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве. За исключением налогов, подлежащих вычету или учету в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 N 26-12/22224). Аналогичные выводы Минфин России сделал и в отношении расходов предпринимателя. Финансисты отметили, что индивидуальный предприниматель вправе учесть расходы по реконструкции квартиры в составе профессиональных вычетов по НДФЛ только в том случае, если такие расходы понесены после принятия решения главой муниципального района о переводе помещения в состав нежилого фонда (письмо от 09.07.07 N 03-04-05-01/217). Позднее контролеры подтвердили, что расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, увеличивают первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.06 N 20-12/105021). Также первоначальную стоимость квартиры увеличивает стоимость комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд (письмо Минфина России от 01.02.07 N 03-03-06/1/48). Однако налогоплательщикам нередко в суде удается доказать, что стоимость ремонта квартиры, расположенной в жилом доме, переведенной в состав нежилого фонда, можно учесть в налоговых расходах единовременно. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.05.10 N А27-14771/2009 указал, что первоначальную стоимость объекта увеличивают затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ). Инспекция не доказала, что компания при переводе квартиры в состав нежилого фонда произвела именно такие работы. Следовательно, спорные суммы не увеличивают первоначальную стоимость квартиры, а учитываются в налоговых расходах единовременно. Аналогичные выводы содержит постановление ФАС Центрального округа от 01.06.09 N А08-4541/2008-16. Минфин России в письме от 07.08.13 N 03-11-06/2/31778 указал, что компания, применяющая УСН, не вправе учесть при расчете единого налога расходы по реконструкции, проектным работам и переводу квартиры из жилого фонда в нежилой. Поскольку такие расходы не поименованы в закрытом перечне расходов "упрощенца" (ст. 346.16 НК РФ). Отметим также, что принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры и работ по перепланировке и перестройке компания сможет только после перевода помещения в состав нежилого (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 N 09АП-1095/2007-АК)
5. Обустроить дополнительный вход	Пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ	Переводя квартиру в статус нежилого помещения компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Необходимость получения в этом случае разрешения всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество. В письме от 17.05.11 N Д23-2077 Минэкономразвития России отметило, что если в рамках оборудования отдельного входа не происходит уменьшения размера общего имущества в жилом доме, согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. В письме от 03.11.11 N ОГ-Д23-1928 ведомство пришло к выводу, что при обустройстве дополнительного входа компании необходимо получить соответствующее разрешение собственников квартир. В рассматриваемой ситуации компания предполагала осуществить следующий комплекс работ: - разрушить часть внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией; - использовать придомовую территорию; - изменить режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Необходимость получения согласия собственников квартир подтверждает и судебная практика (постановления ФАС Дальневосточного от 19.11.12 N Ф03-5123/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.06.13 N ВАС-3070/13), Московского от 27.02.13 N А41-44294/11, Центрального от 19.03.13 N А35-4762/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.06.13 N ВАС-7494/13) и от 09.03.10 N А62-3323/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 31.05.10 N ВАС-6266/10) и Восточно-Сибирского от 01.08.12 N А19-22390/2011 округов)

"Российский налоговый курьер", N 1-2, январь 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В случае реализации квартиры, которая переведена в состав нежилого фонда, необходимо уплатить НДС (постановление ФАС Уральского округа от 17.09.12 N Ф09-8380/12).