Налог на имущество организаций в 2014 году (Е. Орлова, "Налоговый вестник", N 1, январь 2014 г.)

Налог на имущество организаций в 2014 году

В прошлом номере журнала мы начали рассказывать о новом порядке определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении недвижимого имущества организаций. В этом номере закрепим новшества на конкретных примерах.

Напомним, в соответствии с Федеральным законом от 02.11.2013 N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 307-ФЗ) с 1 января 2014 года по отдельным видам коммерческой недвижимости налог на имущество организаций должен исчисляться с их кадастровой стоимости, которая учитывает ценность таких объектов на рынке недвижимости. Как известно, до указанной даты исчисление налога на имущество по всем без исключения объектам налогообложения производилось исходя из их среднегодовой остаточной стоимости, определяемой по данным бухгалтерского учета. Об этих нововведениях мы и поговорим.

Нововведения в расчете налоговой базы

В 2014 году по общему правилу налоговая база по налогу на имущество организаций должна определяться как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено ст. 375 НК РФ (п. 1 ст. 375 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

При этом с 1 января 2014 года в отношении отдельных объектов коммерческой недвижимости этот налог должен исчисляться на основании их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 307-ФЗ). Стоимость таких объектов не учитывается при расчете среднегодовой стоимости имущества налогоплательщика (п. 4 ст. 376 НК РФ, подп. "б" п. 3 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Обратите внимание! Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При наличии в регионе утвержденных результатов определения кадастровой стоимости узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости организация может на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/). На этом сайте в разделе "Электронные услуги" нужно выбрать подраздел "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online". Поиск необходимой информации осуществляется по кадастровому номеру и адресу объекта недвижимости. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в кадастровом паспорте.

Таким образом, для расчета налога по отдельным объектам коммерческой недвижимости среднегодовая стоимость заменена на кадастровую. Поскольку кадастровая стоимость максимально приближена к рыночным ценам, такое нововведение приведет к существенному увеличению сумм налога на имущество для тех организаций, у которых балансовая стоимость таких объектов значительно ниже их кадастровой оценки.

Перечень объектов, база по которым определяется как кадастровая стоимость

Налоговая база по налогу на имущество должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости применительно к следующим объектам недвижимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ):

- административно-деловые, торговые центры (комплексы) и помещения в них;

- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Квалифицирующие признаки и условия признания объектов для налога на имущество

Квалифицирующие признаки и условия признания объектов недвижимости для целей исчисления налога на имущество приведены в пп. 3, 4, 5 ст. 378.2 НК РФ (п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Административно-деловой центр - это отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих двух условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом для определения его предназначения и фактического использования необходимо выполнение таких требований:

- здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

- фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Торговый центр (комплекс) - это отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:

- здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

- фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическое использование нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания - это использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) должен быть определен Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России (п. 9 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Понятие "офис" для целей расчета налога на имущество

Для целей гл. 30 НК РФ в составе административно-делового центра выделено такое понятие, как "офис" (п. 3 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

При этом ни Закон N 307-ФЗ, ни другие законы не содержат определения и/или квалифицирующих признаков этого понятия. Словари и обычаи делового оборота (п. 1 ст. 5 ГК РФ) дают такие определения данного термина:

- офис - это официальная штаб-квартира фирмы, помещение, в котором находится официальное представительство фирмы, ее руководство; место расположения фирмы, указывается при регистрации фирмы (Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева Современный экономический словарь. - М., 2003);

- офис (англ. office) - помещение, здание, комплекс зданий, в котором работают служащие предприятия (фирмы). В офисе принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы и тому подобное (Википедия);

- дополнительный офис банка - обособленное структурное подразделение, открываемое в целях обслуживания клиентов, продвижения инвестиционно-банковских услуг и др.;

- кредитно-кассовый офис банка (офис продаж кредитных продуктов) - обособленное структурное подразделение, открываемое для кредитования юридических и физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Если в целях исчисления налога на имущество офис включен в административно-деловой центр, то, видимо, речь идет о помещениях, занимаемых административно-управленческим персоналом, а не об офисах продаж товаров/кредитных продуктов или помещениях, занимаемых работниками государственных органов. Но это только предположение. Прояснить данную ситуацию могут только разъяснения контролирующих органов и будущая арбитражная практика.

Порядок расчета налога

Налог и авансовые платежи в отношении объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, рассчитываются в общем порядке, предусмотренном ст. 382 НК РФ, с учетом следующих особенностей (пп. 12, 13 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ):

1) сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку, действующую в регионе;

2) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества была определена в соответствии с законодательством РФ в течение налогового/отчетного периода (т.е. не на 1-е число календарного года) и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном гл. 30 НК РФ, без учета положений ст. 378.2 НК РФ, т.е. исходя из среднегодовой стоимости таких объектов недвижимости;

3) объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества, если иное не предусмотрено гл. 30 НК РФ.

Сумма налога на имущество (авансовых платежей) по объектам, по которым налоговая база считается на основе кадастровой стоимости, рассчитывается по формуле (см. схему).

Схема

Расчет суммы налога на имущество по отдельным объектам

Сумма налога на имущество по отдельным объектам (авансового платежа по налогу)

=

Кадастровая стоимость объекта (1/4 кадастровой стоимости)

х

Налоговая ставка того региона, где расположен объект

Законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов РФ самостоятельно устанавливают налоговые ставки в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость. При этом налоговая ставка не может превышать следующих значений (подп. 1, 2 п. 1.1 ст. 380 НК РФ, п. 6 ст. 2 Закона N 307-ФЗ):

- для г. Москвы: в 2014 году - 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и последующие годы - 2%;

- для иных субъектов РФ: в 2014 году - 1%, в 2015 году - 1,5%, в 2016 году и последующие годы - 2%.

Например, в Москве и Московской области утверждены следующие налоговые ставки для объектов, по которым налоговая база исчисляется на основе кадастровой стоимости (см. таблицу 1).

Таблица 1

Размер налоговой ставки для объектов, по которым база определяется как кадастровая стоимость*(1)

Годы	Москва	Московская область
2014	0,9%	1,0%
2015	1,2%	1,5%
2016	1,5%	2,0%
2017	1,8%	2,0%
2018	2,0%	2,0%

На практике у многих организаций, владеющих административно-деловыми центрами, торговыми центрами (комплексами), на балансе числится еще и другое недвижимое имущество, налоговую базу по которому надо рассчитывать отдельно от налоговой базы объектов, по которым налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости (п. 4 ст. 376 НК РФ, подп. "б" п. 3 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Порядок уплаты налога (авансовых платежей)

Организация - собственник объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимого имущества (п. 13 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Если в регионе введены отчетные периоды (квартал, полугодие и девять месяцев), то в течение года организация-собственник должна перечислять авансовые платежи.

Нюансы налогообложения для иностранных организаций

Рассмотренные выше нововведения по налогу на имущество касаются также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Но есть и еще очень важные нюансы, которые необходимо знать:

- в случае, если в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, кадастровая стоимость не определена, в отношении таких объектов налоговая база принимается равной нулю (подп. 3 п. 1, п. 14 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ);

- в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на такие объекты недвижимого имущества иностранных организаций (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ) исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено ст. 382 НК РФ (п. 5 ст. 382 НК РФ, подп. "б" п. 7 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Напомним, что до 1 января 2014 года такие налогоплательщики исчисляли налоговую базу на основании инвентаризационной стоимости указанных объектов недвижимости по данным органов технической инвентаризации (п. 2 ст. 375 НК РФ, ред. до 1 января 2014 года). Причем принимались во внимание данные об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января года, за который рассчитывается налоговая база (п. 5 ст. 376 НК РФ в ред. до 1 января 2014 года). Получить данные об инвентаризационной стоимости и рассчитать налоговую базу налогоплательщик должен был самостоятельно (п. 3 ст. 376 НК РФ в ред. до 1 января 2014 года). При этом органы технической инвентаризации сообщали сведения об инвентаризационной стоимости недвижимых объектов в налоговую инспекцию по местонахождению такого имущества. А если у иностранной организации, не осуществляющей деятельности на территории России через постоянное представительство, в течение отчетного (налогового) периода возникало (или прекращалось) право собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории РФ, то сумма налога (авансовых платежей) по данной недвижимости определялась с учетом коэффициента (отношение числа полных месяцев, в течение которых имущество находится в собственности, к числу месяцев в отчетном (налоговом) периоде) (п. 2 ст. 375, пп. 5, 6 ст. 376 НК РФ, абз. 2 п. 5 ст. 382 в ред., действовавшей до 1 января 2014 года).

Что касается иностранных организаций, которые осуществляют деятельность в России через постоянные представительства, то они должны в отношении недвижимого имущества, которое относится к деятельности постоянного представительства, определять налоговую базу так же, как это делают российские организации (пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 307-ФЗ).

Расширение прав субъектов РФ в отношении региональных налогов

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается гл. 30 НК РФ и законами субъектов РФ (п. 3 ст. 12, п. 1 ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).

С 3 ноября 2013 года законодательными (представительными) органами государственной власти субъектов РФ законами о налогах в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, могут устанавливаться не только налоговые льготы, основания и порядок их применения, но и особенности определения налоговой базы по региональным налогам, в т.ч. по налогу на имущество организаций (за исключением недвижимости иностранных организаций (абз. 4 п. 3 ст. 12, абз. 2 п. 2 ст. 372, подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ, ст. 1, п. 1 ст. 2, п. 5 ст. 2, п. 1 ст. 5 Закона N 307-ФЗ).

При этом соответствующий региональный закон не может быть принят раньше утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ). В настоящее время это сделано далеко не во всех регионах России - в очень разном состоянии находятся кадастровые базы и государственный реестр прав на объекты.

На момент написания статьи принято только два региональных закона, которые вступают в силу с 1 января 2014 года:

- Закон г. Москвы от 20.11.2013 N 63 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций";

- Закон Московской области от 15.11.2013 N 137/2013-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О налоге на имущество организаций в Московской области", принят постановлением Московской областной думы от 14.11.2013 N 5/68-П.

Пример 1

В г. Москве проведена кадастровая оценка объектов недвижимого имущества. Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в г. Москве утв. постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 805-ПП.

Согласно ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64, введенной п. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 20.11.2013 N 63 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" по кадастровой стоимости на территории Москвы должен рассчитываться налог на имущество в отношении:

- административно-деловых и торговых центров (комплексов), общая площадь которых превышает 5 тыс. кв. м, и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- зданий (строений, сооружений), которые в соответствии с пп. 3, 4 ст. 378.2 НК РФ предназначены для использования или фактически используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

- объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Также предусмотрен ряд налоговых льгот. Так, в составе налоговых льгот устанавливается не облагаемая налогом величина кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере кадастровой стоимости 300 кв. м площади одного объекта (по выбору налогоплательщика). Право на такое уменьшение налоговой базы предоставляется организациям - субъектам малого предпринимательства, зарегистрированным в налоговых органах в течение не менее трех лет, у которых в предшествующем году средняя численность работников составила не менее 10 человек, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника - не менее 2 млн. руб. (пп. 1, 3 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64, п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 20.11.2013 N 63).

Если, к примеру, кафе, салон красоты или сервисная мастерская владеют площадью на правах собственности в крупном торговом комплексе, то вычет в 300 кв. м из налогооблагаемой базы (при соблюдении указанных выше требований) получит как владелец всего торгового комплекса, так и все собственники долей в этом здании. Причем в этом случае вряд ли стоит опасаться схем оптимизации налогообложения, в частности, такой, как разбивка крупного торгового комплекса, например, в 3 тыс. кв. м, на доли по 300 кв. м только из-за налога на имущество. Ведь это приведет к распылению собственности, уменьшению коэффициента капитализации, падению иных важных финансовых показателей и, как следствие, увеличению вероятности недружественного поглощения.

Кроме того, предусмотрено, что сумма налога на имущество уменьшается в четыре раза (налог уплачивается в размере 25% от исчисленной суммы) в отношении тех объектов (частей объектов), которые используются для ведения социально значимых видов деятельности (образовательной и (или) медицинской); для размещения научных организаций, выполняющих научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет средств бюджетов, средств Российского фонда фундаментальных исследований и Российского фонда технологического развития, при условии, что указанные средства составляют не менее 30% всех доходов, полученных научной организацией в отчетном (налоговом) периоде (пп. 2, 3 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64, п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 20.11.2013 N 63).

Пример 2

Статьей 1.1 Закона Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-0З, введенной п. 3 ст. 1 Закона Московской области от 15.11.2013 N 137/2013-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О налоге на имущество организаций в Московской области", принятого постановлением Московской областной думы от 14.11.2013 N 5/68-П, установлено, что на территории Московской области налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении:

- торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 тыс. кв. м и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ;

- объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Если кадастровая стоимость по объектам недвижимости в регионе не определена, в зависимости от вида объекта действовать надо согласно таблице 2.

Таблица 2

Если кадастровая стоимость не определена

Объекты недвижимости	Налоговая база	Основание
Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них	Рассчитывается по общим правилам - исходя из среднегодовой стоимости таких объектов	Подпункт 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ
Нежилые помещения, назначение которых согласно кадастровым паспортам или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
Если определена кадастровая стоимость только здания, но не расположенных в нем помещений, то налоговая база в отношении этих помещений будет рассчитываться как кадастровая стоимость здания, умноженная на долю площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ)
Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства	Принимается равной нулю	Подпункт 3 п. 1, п. 14 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона N 307-ФЗ

Согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить данный перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своих официальных сайтах или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Состав сведений, подлежащих включению в перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с ФНС России.

В связи с принятием Закона N 307-ФЗ ФНС России в письме от 31.10.2013 N БС-4-11/19535 поручила Управлениям ФНС России по субъектам РФ:

- совместно с органами исполнительной власти субъектов РФ проработать вопрос о возможности введения на территориях субъектов РФ с 1 января 2014 года налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества;

- до 10 ноября 2013 года направить в ФНС России информацию о планируемой дате введения налога в соответствии с нормами Закона N 307-ФЗ;

- до 1 декабря 2013 года в случае принятия решения органами исполнительной власти субъектов РФ о введении налога с 1 января 2014 года представить информацию о прогнозируемых дополнительных поступлениях за 2014 год.

Таким образом, для реализации нововведений в соответствующем регионе, предусмотренных Законом N 307-ФЗ, необходимо, чтобы:

1) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ утвердил результаты кадастровой оценки объектов недвижимости;

2) был принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости;

3) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ:

- не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определил на этот налоговый период перечень объектов имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость;

- направил данный перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества;

- разместил перечень на своих официальных сайтах или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В случае обнаружения в течение налогового периода объектов недвижимости, которые в силу каких-либо причин не вошли в перечень, такие объекты будут включены в него только на следующий налоговый период. Это значит, что в течение календарного года перечень объектов имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не корректируется.

Сказанное означает, что налогоплательщикам не нужно самостоятельно решать, относится ли недвижимость к административно-деловому центру или торговому комплексу. Такое решение принимают органы исполнительной власти региона, а организацию-собственника недвижимости ставят перед фактом.

Если кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта

На практике бывает, что кадастровая стоимость принадлежащего организации объекта коммерческой недвижимости, налоговая база по которому определяется на основе кадастровой стоимости, превышает его рыночную стоимость в силу разных причин. В частности, из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта.

В таком случае организация вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается в каждом субъекте РФ, или в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (абз. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263).

Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке. Заказать проведение индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости и составление соответствующего отчета можно у оценщика. Оценщики должны состоять в саморегулируемых организациях (далее - СРО) оценщиков, перечень которых представлен на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. В соответствии с действующим законодательством на официальных сайтах СРО оценщиков в информационно-телекоммуникационной сети Интернет публикуется реестр членов (оценщиков) таких организаций.

Необходимо учитывать, что в отдельных случаях стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости. В этой связи при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в субъекте РФ должны быть предоставлены:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, о соответствии такого отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (в случае, если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов, либо в случае несоответствия предоставленных документов требованиям законодательства РФ к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (часть 6 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательной, поэтому организация может сразу за оспариванием кадастровой стоимости обращаться в суд (абз. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Поэтому организация вправе оспорить кадастровую стоимость в суде, заявив об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости. Возможность предъявления иска с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подтверждается сложившейся арбитражной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010).

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010 судьи разъяснили, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости. Такие требования заинтересованного лица не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета. Поэтому они подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в т.ч. и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В данном споре, который дошел до Президиума ВАС РФ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка. При этом он ссылался на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, которую определил оценщик. Общество представило отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, который свидетельствовал о том, что кадастровая стоимость более чем на 30% превышает рыночную стоимость участка. Из указанного постановления Президиума ВАС РФ также следует, что заинтересованное лицо может оспаривать в суде кадастровую стоимость в любое время (не только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости).

Форма декларации (расчета по авансовому платежу) по налогу на имущество

На момент написания материала известно, что ФНС России готовит новую форму налоговой декларации (расчета по авансовому платежу) по налогу на имущество организаций. Это обусловлено следующими причинами:

- с 1 января 2014 года вместо кода по ОКАТО (Общероссийский классификатор объектов административно-территориального деления) в налоговых декларациях должен использоваться код по ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований) (письма Минфина России от 25.04.2013 N 02-04-05/14508, ФНС России от 17.10.2013 N ЕД-4-3/18585). Это связано с тем, что в соответствии с приказом Росстандарта от 14.06.2013 N 159-ст с 1 января 2014 года вводится в действие "ОК 0332013 Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований" взамен Общероссийского классификатора территорий муниципальных образований ОК 033-2005;

- перевод отдельных объектов коммерческой недвижимости на уплату налога на имущество исходя из кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, согласно Закону N 307-ФЗ;

- необходимость новых формулировок в порядке заполнения декларации (расчета) в связи с тем, что организации не платят налог с движимого имущества, введенного в эксплуатацию позже 1 января 2013 года.

Е. Орлова,

начальник отдела аудита ООО "ПАРТИ"

"Налоговый вестник", N 1, январь 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Васькова Е.П. Оценка судами правовой природы акта налоговой проверки // Современные тенденции развития концепции обоснованности налоговой выгоды // Налоговые споры: опыт России и других стран: по материалам IV Международной научно-практической конференции 12-13 ноября 2010 г., Москва: Сборник / Сост. М.В. Завязочникова; под. ред. С.Г. Пепеляева. - М.: Статут, 2011. - С. 178.