Вопрос: Управляющая организация ООО "А", которая управляла домом до начала июня 2013 года, была выбрана общим собранием собственников помещений около трех лет назад. С конца июня до начала октября 2013 года домом управляла новая управляющая организация, выбранная собственниками помещений. В октябре 2013 года на общем собрании собственников помещений было создано ТСЖ. В новой управляющей организации утверждают, что их предшественником им техническая документация не передавалась. Какая из этих двух управляющих организаций должна передать техническую документацию ТСЖ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Управляющая организация с наименованием ООО "А", которая управляла домом до начала июня 2013 года, была выбрана общим собранием собственников помещений около трех лет назад. Договор управления домом в письменной форме с собственниками помещений не заключался. Управляющая организация оказывала услуги только по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома. Собственники помещений вносили плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

С конца июня до начала октября 2013 года домом управляла новая управляющая организация, выбранная собственниками помещений путем заочного голосования. Данная организация имеет то же наименование - ООО "А", но зарегистрирована в налоговом органе под другим ИНН. В октябре 2013 года на общем собрании собственников помещений было создано ТСЖ и одновременно изменен способ управления домом. В настоящее время дом управляется ТСЖ. Техническая документация на дом ТСЖ не передавалась. При этом в новой управляющей организации утверждают, что их предшественником им техническая документация не передавалась.

Какая из этих двух управляющих организаций должна передать техническую документацию ТСЖ?

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Отметим, что эта обязанность возложена именно на ту управляющую организацию, чьи полномочия по управлению многоквартирным домом прекращаются в связи с избранием собственниками способа управления товариществом собственников жилья. Иными словами, в рассматриваемой ситуации передать документы ТСЖ обязана компания, управлявшая домом с конца июня до начала октября 2013 года.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен разделом V (п.п. 18-23) Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416)*(1).

Согласно п. 18 Правил N 416 в случае принятия собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляют организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Организация, ранее управлявшая домом и получившая указанное уведомление, передает техническую документацию на дом организации, выбранной собственниками помещений для управления домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ (п. 19 Правил N 416).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен п.п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также п.п. 1.5.1-1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Отметим, что вместе с технической документацией на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации передаются и иные связанные с управлением таким домом документы, а также сведения, предусмотренные пп. "б" п. 4 Правил N 416 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 1089/11, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2008 N А35-4192/07-С17).

Обязанность принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом и иные документы, вносить в них изменения в силу п. 27 Правил N 491 возложена на ответственных лиц управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Содержащееся в названном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Кроме того, обязанность организации, ранее управлявшей домом, по восстановлению документов, входящих в состав технической документации на дом, и передачи их организации, выбранной собственниками помещений в доме для управления этим домом, предусмотрена также п. 21 Правил N 416 (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 N 02АП-8272/13, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 N 03АП-2510/13).

Таким образом, при уведомлении в установленном порядке организации, ранее управлявшей домом (с конца июня до начала октября 2013 года), о решении общего собрания собственников о смене способа управления домом (создании товарищества собственников жилья) и ее отказе передать техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением домом, товарищество собственников жилья вправе в судебном порядке предъявить этой управляющей организации требование о передаче технической документации, а при отсутствии этой документации - требование о восстановлении ее за свой счет и передаче.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

15 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите также письма Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 и N 14316-РМ/07.