Комментарий к постановлению Президиум Высшего арбитражного суда РФ от 09.07.2013 N 2423/13 (С.С. Кислов, "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 1, январь 2014 г.)

Комментарий к постановлению Президиум Высшего арбитражного суда РФ от 09.07.2013 N 2423/13

Комментируемое постановление - важный документ для застройщиков, работающих по Закону N 214-ФЗ*(1). Дело в том, что сформулированные в постановлении выводы помогут застройщику избежать административного наказания в виде уплаты штрафа. Кроме того, данное постановление содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами*(2). Иными словами, уже наложенные судом штрафы можно "ликвидировать". Принципиально важно - чтобы обстоятельства дела были аналогичными. Обратимся к тексту комментируемого документа и Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А53-19629/2012.

Проверяя представленную застройщиком ежеквартальную отчетность, орган госстройнадзора обратил внимание на формулировку, отраженную в строке 9 "Срок передачи объектов долевого строительства, предусмотренный договорами" формы "Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства"*(3). В названной строке было отражено: указанный срок может быть продлен на шесть месяцев застройщиком в одностороннем порядке, но не позднее, чем за два месяца до истечения срока завершения строительства.

Указав на нарушение положений ст. 6 Закона N 214-ФЗ, контролеры выдали застройщику предписание*(4) о необходимости заключить со всеми "дольщиками" дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве и в срок до 01.03.2012 представить в службу копии этих соглашений с отметкой о регистрации в УФРС.

29.02.2012 в службу госстройнадзора поступило письмо застройщика о том, что предписание исполнено в части, а именно всем участникам направлены уведомления и дополнительные соглашения о продлении срока ввода объекта в эксплуатацию до 30.06.2012. Однако из 75 заключенных договоров только 49 участников получили уведомления, а 26 уведомлений вернулись в адрес застройщика. При этом только с десятью из числа получивших уведомления заключены и зарегистрированы дополнительные соглашения, три допсоглашения подписаны и сданы на регистрацию, а пять подписаны, но не представлены в регистрирующий орган. С оставшимися 31 (из числа участников, получивших уведомления) дополнительные соглашения не заключены и не зарегистрированы.

Поскольку предписание исполнено застройщиком не полностью (из 75 заключенных договоров участия в долевом строительстве остались не подписанными 57 и не зарегистрированными 65 дополнительных соглашений), контролеры наложили на него штраф в размере 100 тыс. руб., сославшись на ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ*(5).

Считая действия административного органа незаконными, застройщик обратился в суд. Однако арбитры встали на сторону органа госстройнадзора, отметив: в силу ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть путем подписания и регистрации в УФРС допсоглашения к действующему договору участия в долевом строительстве.

Не поддержали застройщика и арбитры апелляционной инстанции, отклонив ссылку на отсутствие его вины в неисполнении предписания органа госстройнадзора.

К сведению. Застройщик указывал, что для осуществления регистрации изменений в договоре участия в долевом строительстве необходимо волеизъявление обеих сторон договора, а также на то, что им предприняты все возможные действия для исполнения требований предписания.

Суд и на этот раз отказал застройщику, обратив внимание на следующее:

- застройщик мог ходатайствовать в надзорный орган о продлении срока исполнения предписания, однако не воспользовался этим правом;

- факт заключения и регистрации дополнительных соглашений с некоторыми из участников подтверждает реальность и исполнимость требований, изложенных в предписании.

В результате настойчивых действий застройщика дело оказалось в Президиуме ВАС, который решил спор в пользу организации, признав наложение штрафа неправомерным. В обоснование этого вывода коллегия судей ВАС указала:

- если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ обязывает застройщика направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока. При этом закон не обязывает застройщика заключать и регистрировать дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в действующие договоры;

- направив информацию и предложение об изменении договора всем "дольщикам", застройщик предпринял все зависящие от него меры по исполнению предписания. Изменение договоров зависит не только от воли застройщика, но и от согласия участников, поэтому вина застройщика отсутствует.

Подведем итог. Предписание контролирующего органа о необходимости заключения с "дольщиками" и регистрации в УФРС допсоглашений в связи с невозможностью завершения в установленный срок строительства многоквартирного жилого дома является незаконным. Получив такое предписание, застройщику целесообразно обратить внимание надзорного органа на выводы Президиума ВАС, сделанные в рассматриваемом постановлении. Полагаем, этого будет достаточно, чтобы контролеры отказались от попыток наказания рублем. Если штраф тем не менее наложен, у застройщика остается только один выход - судиться. Учитывая, что позиция Президиума ВАС является общеобязательной для нижестоящих судов, застройщик добьется отмены штрафа.

С.С. Кислов,

эксперт журнала "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера"

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 1, январь 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(2) О сроках подачи заявления о пересмотре, а также о восстановлении пропущенного срока на подачу указанного заявления см. ст. 312 АПК РФ и п. 11-17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52.

*(3) См. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".

*(4) В соответствии с ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе в течение трех месяцев со дня направления предписания обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. При этом подача такого заявления не приостанавливает исполнение предписания.

*(5) Данной нормой установлена административная ответственность юридических лиц за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.