Вопрос: Кто вправе обратиться в уполномоченные органы по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом: уполномоченное общим собранием собственников лицо или любой собственник помещений данного дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Кто вправе обратиться в уполномоченные органы по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом: уполномоченное общим собранием собственников лицо или любой собственник помещений данного дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, вправе обратиться любой собственник помещений в данном доме независимо от того, был ли он уполномочен на это общим собранием собственников помещений в данном доме.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичная норма содержится и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

При этом согласно ч. 2 ст. 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Вводного закона).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Вводного закона).

Соответствующие разъяснения даны и в п. 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22): в силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Таким образом, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) требует от собственников помещений в многоквартирном доме проведения общего собрания для принятия решения о подаче заявления в уполномоченные органы о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Данная обязанность возлагается на собственников, несмотря на то, что они осуществляют владение и пользование этим несформированным земельным участком на таких же законных основаниях, на которых собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован, осуществляют в отношении последнего (п. 67 Постановления N 10/22).

В связи с имеющимся несоответствием Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П (далее - Постановление N 12-П) признал часть 3 ст. 16 Вводного закона не соответствующей ч. 1 ст. 19, ч. 1, ч. 2 ст. 35, ст. 36 Конституции РФ в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Свое мнение Конституционный Суд РФ обосновал тем, что обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания (п. 4.2 Постановления N 12-П).

Конституционный Суд РФ указал, что положение ч. 3 ст. 16 Вводного закона в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных Конституцией РФ. Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.3 Постановления N 12-П).

Согласно ст. 79 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу. Позиция Конституционного Суда РФ относительно того, соответствует ли Конституции РФ смысл нормативного правового акта или его отдельного положения, придаваемый им правоприменительной практикой, выраженная в постановлении Конституционного Суда РФ, подлежит учету правоприменительными органами с момента вступления в силу соответствующего постановления Конституционного Суда РФ.

Таким образом, в настоящее время положения ч. 3 ст. 16 Вводного закона следует применять, учитывая позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Постановлении N 12-П, и признавать за любым собственником помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, право на обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом.

В этой связи предлагаем ознакомиться с определением СК по гражданским делам Московского областного суда от 09 февраля 2012 г. по делу N 33-2984/2012, кассационным определением СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 ноября 2010 г. по делу N 33-10041/2010.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

19 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.