Вопрос: Гражданин является собственником нежилого помещения в многоквартирном трехэтажном доме в Кушвинском городском округе Свердловской области. В настоящее время данное помещение сдается в аренду. В связи с неблагоприятными погодными условиями на крыше многоквартирного дома над крыльцом нежилого помещения образовались ледяные козырьки с сосульками большого размера, что представляет реальную опасность для жизни, здоровья и имущества граждан. Гражданин планирует обратиться в суд на бездействие управляющей компании (неуборка наледи на крыше дома). Как обосновать это требование? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Гражданин является собственником нежилого помещения в многоквартирном трехэтажном доме в Кушвинском городском округе Свердловской области. В настоящее время данное помещение сдается в аренду. В связи с неблагоприятными погодными условиями на крыше многоквартирного дома над крыльцом нежилого помещения образовались ледяные козырьки с сосульками большого размера, что представляет реальную опасность для жизни, здоровья и имущества (имеется стоянка для транспорта и детских колясок) граждан. Со слов представителя управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом, обязанность по уборке крыш от свисающего снега и сосулек возложена непосредственно на собственников нежилых помещений.

Гражданин планирует обратиться в суд на бездействие управляющей компании (неуборка наледи на крыше дома).

Как обосновать это требование?

Крыша, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), включается в состав общего имущества. В силу п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. При этом надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. "а" п. 16 Правил).

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям. Отметим, что из буквального толкования данной нормы следует, что такую ответственность управляющая организация несет перед собственниками всех помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в соответствии с ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ установлен состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, а также утвержден Порядок их оказания и выполнения (далее - Порядок). В частности, проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи входят в указанный перечень (п. 7).

По смыслу пп. "б" п. 2, пп. "в" п. 6 Порядка управляющая организация обязана:

- самостоятельно оказывать услуги и выполнять работы из названного минимального перечня согласно заключенному с собственниками помещений договору управления многоквартирным домом;

- в отношении работ и услуг из названного минимального перечня, которые управляющая организация не выполняет своими силами - своевременно заключить договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, возможно два варианта:

1. Если работы по очистке кровли от скопления снега и наледи предусмотрены договором управления многоквартирным домом, то управляющая организация обязана выполнять соответствующие работы. При неисполнении ею этой обязанности Вы, как сторона договора управления, вправе понудить управляющую организацию в судебном порядке производить уборку крыши. Соответствующий иск в интересах неопределенного круга лиц может предъявить и прокурор. В этой связи смотрите, к примеру, решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 15 марта 2011 г. по делу N 2-1709/2011, с текстом которого можно ознакомиться на сайте http://sudact.ru.

2. Если же работы по очистке кровли от скопления снега и наледи договором управления многоквартирным домом не предусмотрены, то понудить управляющую организацию в судебном порядке к уборке крыши невозможно. Данная организация обязана заключить договор выполнения соответствующих работ со сторонней организацией и осуществлять контроль за выполнением ею обязательств по такому договору.

К сведению:

Свои нарушенные права Вы вправе защитить не только в порядке гражданского судопроизводства, но и в административном порядке.

Так, в соответствии с п. 4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить удаление наледей и сосулек по мере необходимости. Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине).

Административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания жилых домов установлена статьей 7.22 КоАП РФ*(1). В этой связи смотрите, например, решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.04.2013 N А60-4438/2013.

Подобные дела рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям (ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ).

Кроме того, решением Думы Кушвинского городского округа Свердловской области от 17.05.2012 N 46 утверждены Правила благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории Кушвинского городского округа (далее - Правила), устанавливающие единые и обязательные к исполнению нормы и требования в сфере внешнего благоустройства, определенный порядок уборки и содержания территории Кушвинского городского округа, включая прилегающие к границам зданий и ограждений, а также внутренние производственные территории, для всех юридических и физических лиц, являющихся пользователями или владельцами земель, зданий и сооружений, расположенных на территории Кушвинского городского округа, независимо от формы собственности, ведомственной принадлежности и гражданства.

В частности, в рамках комплекса мероприятий по уборке территории Кушвинского городского округа в зимний период Правилами установлено, что очистка крыш, карнизов, водосточных труб от снега и ледяных наростов должна производиться своевременно владельцами зданий и сооружений, а жилого фонда - управляющими организациями в светлое время суток с обязательным осуществлением комплекса охранных мероприятий, обеспечивающих движение пешеходов и транспорта, с немедленным вывозом снега и наледей с тротуаров и проездов. При сбрасывании снега с крыш должны быть приняты меры, обеспечивающие полную сохранность деревьев, кустарников, воздушных инженерных коммуникаций, растяжек контактных сетей, светофорных объектов, дорожных знаков (п. 5.12 Правил).

При этом нарушение порядка проведения работ по уборке территории, установленного муниципальными нормативными правовыми актами, влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 15 Закона Свердловской области от 14.06.2005 N 52-ОЗ "Об административных правонарушениях на территории Свердловской области". В этой связи смотрите, к примеру, постановление мирового судьи судебного участка N 3 Тагилстроевского района г. Н-Тагила Свердловской области от 27 января 2011 г. по делу N 5-17/2011.

Протоколы о таком административном правонарушении уполномочены составлять сотрудники подразделений органов внутренних дел (полиции) по борьбе с правонарушениями в области охраны окружающей среды (пп. 6 ст. 43 названного областного закона).

Таким образом, при несвоевременной очистке управляющей организацией крыши, карнизов, водосточных труб жилого здания от снега и ледяных наростов Вы вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении проверки соблюдения административного законодательства и возбуждении дела об административном правонарушении.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Инчин Денис

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

27 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об отнесении управляющих компаний к субъектам такой ответственности смотрите п. 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", письмо Министерства регионального развития РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14.